kararara.com

Yargı Kararı Arama Motoru

 

 

Ana Sayfa        Forum        Hakkımızda        İletişim        Arama Yardımı

 

 

 

 

 

 

YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu 2011/14-556 E.N , 2011/689 K.N.

İlgili Kavramlar

TAPU İPTAL VE TESCİL

İçtihat Metni

Taraflar arasındaki "Tapu İptal ve Tescil" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Rize 1.Asliye Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 25.03.2010 gün ve 2009/159 E., 2010/124 K. sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14.Hukuk Dairesinin 02.07.2010 gün ve 2010/ 6317 E., 7665 K. sayılı ilamı ile;

("...Dava, icap ve icabın kabulü suretiyle oluşan sözleşme nedeniyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalı kooperatif, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece dava reddedilmiş, hükmü davacılar temyiz etmiş, Dairemizin 17.03.2009 tarihli ilamında yazılan nedenlerle eksik inceleme araştırmaya dayalı hükmün bozulmasına karar verilmiştir. Bozmaya uyulmuş, dava kabul edilmiştir.

Hükmü, davalı kooperatif temyiz etmiştir.

Dairemizin 17.03.2009 tarihli 2009/1-3297 sayılı bozma ilamında belirtildiği üzere; varlığı iddia edilen sözleşme icap ve icabın kabulü suretiyle kurulmuştur. Davalı, 1163 sayılı Kooperatifler Kanununa tabi kooperatif tüzel kişisidir. Anılan yasanın 42/6.maddesi hükmüne göre kooperatiflerde, gayrimenkul alımında ve satımında takip edilecek usul ile alınacak gayrimenkulün niteliği, yerinin ve azami fiyatının, satılacak gayrimenkulün ise asgari fiyatının belirlenmesi yetkisi kooperatifin en üst organı olan genel kurula tanınmıştır. Başka bir deyişle, kooperatifin tapuda malik olduğu veya şahsi hak suretiyle kazandığı bir taşınmazın bu konuda kooperatif genel kurulu kararı olmadan satışı olanaksızdır. Hatta yasanın açık hükmünde gösterilen yönteme uyulmadan yapılan satışa, sonradan icazet verme olanağı dahi bulunmamaktadır.

Bu açıklamalardan anlaşılacağı gibi, kooperatife ait bir gayrimenkulün satışı sıkı şekil koşullarına bağlı olup genel kurul kararını gerektirdiğinden, bu konuda yöntemine uygun genel kurul kararı bulunup bulunmadığının tespiti önem kazanmaktadır. Dosyada yer alan bilgi ve belgelere göre, satışa ilişkin yöntemine uygun genel kurul kararı bulunmadığı tespit edildiğinden "tutanaktır" başlıklı belge de genel kurul kararı niteliğinde olmadığından, davanın reddi yerine istemin hüküm altına alınması doğru olmamıştır. Karar, açıklanan nedenle bozulmalıdır...")

gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN : Davalı vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Davacılar, davalı kooperatif tarafından 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu uyarınca kat karşılığı binalar yapıldığını, dava konusu bağımsız bölümün kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre davalı kooperatife kaldığını,söz konusu bağımsız bölümü satın almak için davalı kooperatif başkanlığına başvurduklarını, davalı kooperatifin Genel kurulunun verdiği yetkiye dayanarak satışın yapılacağını ve belirlenen bedelin yatırılmasını istediklerini,bedel yatırıldıktan sonra hemen teslim edileceğini ve kooperatifin bağımsız bölüm üzerinde hiçbir hakkının kalmayacağını,kat mülkiyeti kurulduktan sonra da tapusunun verileceğini belirtiklerini, bedeli tamamen yatırıp dava konusu bağımsız bölümü teslim aldıklarını,kat mülkiyetine geçilmesine rağmen tapunun hala devredilmediğini,açtıkları tespit davasının reddedildiğini ileri sürerek Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarih 1987/2 E-1988/2 sayılı tevhidi içtihat kararı uyarınca dava konusu 18 nolu dükkanın davalı adına bulunan tapu kaydının iptali ile bu taşınmazın seviyen adlarına tesciline karar verilmesini istemişlerdir.

Mahkemece; kooperatifi bağlayan yetkili organlarca alınmış bir kararın bulunmadığı, kooperatif adına kimi yöneticilerin iş yapmalarının kooperatifi bağlamayacağı, olayda Medeni Kanununun 2.maddesinin dolayısıyla anılan içtihadın uygulanma yerinin olmadığı, taraflar arasında daha önce görülen davada ihtilafın tüketildiğini, bu geçersiz satışa göre kooperatifin tescile zorlanamayacağının kesin hüküm haline geldiği gerekçeleri ile davanın reddine karar verilmiştir.

Davacılar vekilinin temyizi üzerine Özel Dairece; eksik araştırma ve inceleme nedeniyle bu hüküm bozulmuş; mahkemece bozmaya uyulmuş; yeniden araştırma ve inceleme yapılmıştır.

Yerel mahkemece; davalı kooperatifin satışa konu taşınmazda yüklenici gibi hareket ettiği, kat karşılığı arsa alındığı ve bina yapıldığı, dava konusu bağımsız bölümün yıllar önce davacılara teslim edildiği ve davacıların burayı kullandığı, tarafların karşılıklı olarak tümüyle edimlerini yerine getirdikleri,taşınmazın tapuda kayıtlı olduğu, bu nedenle satışının resmi şekilde yapılması zorunlu ise de böyle bir durumda şekil eksikliğinin ileri sürülmesinin dürüst davranma kurallarına uygun olmadığı, bu nedenle,yapılan harici sözleşmenin geçerli olduğu gerekçeleri davanın kabulüne karar verilmiştir.

Davalı vekilinin temyizi üzerine; Özel Dairece, kooperatife ait bir gayrimenkulün satışının sıkı şekil koşullarına bağlı olup genel kurul kararını gerektirdiği, bu konuda yöntemine uygun genel kurul kararı bulunup bulunmadığının tespitinin önem kazandığı, satışa ilişkin yöntemine uygun genel kurul kararı bulunmadığının tespit edildiği, davanın reddine karar verilmesi gerektiği gerekçeleri ile hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Yerel Mahkemece; kooperatifin tüm kayıtlarının usulüne uygun tutulmadığı gerçeği karşısında dava konusu olay bakımından sıkı şekil şartlarına bağlı kalmanın doğru görülmediği, gerekçesi ile önceki kararda direnilmiştir. Hükmü davalı vekili temyize getirmiştir.

Yüksek Özel Daire ile yerel mahkeme arasındaki uyuşmazlık; satışa ilişkin yöntemine uygun genel kurul kararı bulunup bulunmadığı buna bağlı olarak davalı kooperatif yönetim kurulunun gayrimenkul satışına yetkisinin olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

Dosya kapsamından; çekişme konusu kat mülkiyeti kurulu olan 21 parsel sayılı, iki betonarme bina ve arsası vasıflı taşınmazda A Blok 18 nolu bağımsız bölümün (dükkanın) davalı adına 26.08.2004 tarihinde kat mülkiyeti tesisi sureti ile kayıtlı olduğu; tedavüllü tapu kaydının incelenmesinde ise, dava konusu taşınmazın dava dışı kişiler adına kayıtlı olduğu ve davalıya 26.08.2004 tarihinde pay satışının yapıldığı, aynı tarihte kat mülkiyetine geçildiği anlaşılmıştır.

Davacıların satın alma taleplerini içerir 30.12.1997 tarihli yazının dosya içerisinde olduğu ve 05.01.1998 tarihli davalı kooperatif tarafından davacılara gönderilen yazıda da, dava konusu taşınmazın satılıp, bedelinin davacılar tarafından ödendiği ve ferdileşmeye geçildiğinde tapusunun verileceğinin; dosya içerisinde mevcut olan tarihsiz "tutanak" başlıklı belgede de, bağımsız bölümlerin satılarak binaya harcanmasına karar verildiğinin, belirtildiği görülmüştür.

Kooperatife ait 22 Mart 1998 tarihli toplantı tutanağı incelendiğinde; kooperatifin yapmakta olduğu inşaatın kooperatif adına tapuya tescil,ifraz, kat mülkiyetine geçiş vs. için yönetim kuruluna yetki verildiği, anlaşılmaktadır.

05.09.1998 tarihli toplantı tutanağında, dava konusu taşınmazın alımı ve tapuya tescilinin yapılması için yönetim kuruluna yetki verilmiştir.

21.01.2001 tarihli toplantı tutanağında, "kooperatife ait dükkan ile ilgili satışın nasıl yapıldığı, paranın kim tarafından alındığını, satışın belgeye dayanmadığı, mutlaka genel kurul kararının olması gerektiği, asgari bedelin genel kurul tarafından saptanması gerekli olduğu" yazılıdır.

Taraflar arasında görülen Rize Asliye Hukuk Mahkemesinin 2004/407 E-2006/71 K sayılı dava dosyasının incelenmesinde:

Görülmekte olan davadaki davacılar Ö... ve K…. Ç...'ın 23.11.2001 tarihinde eldeki davalı kooperatif aleyhine dava açtığı; dilekçesinde "davalı kooperatife ait dava konusu bağımsız bölümün satışına karar verildiğini, kendilerinin satın almak için başvurduklarını ve belirlenen bedeli ödediklerini ve taşınmazı teslim alıp kullanmaya başladıklarını, daha sonra kooperatif yönetiminin değişmesi üzerine yeni yönetimin malın kendilerine teslimini istediklerini,zira bu taşınmazın satışına ilişkin belgenin olmadığını beyan ettiklerini, ne var ki satın aldıklarına dair davalı tarafın imzalı belgesinin olduğunu ileri sürerek davalı kooperatifin dükkanının kendileri tarafından alındığının tespiti ve bu hususun kooperatif başkanlığınca kayıtlara geçirilmesine karar verilmesini" istemişlerdir. Davalı kooperatif ise cevabında,davalılara usulüne uygun yapılmış bir satışın olmadığını ve kooperatif kasasına satış bedelinin girmediğini,davacıların o dönem yöneticilerine karşı sebepsiz zenginleşme davası açması gerektiğini belirtip davanın reddini savunmuştur. Mahkemece 20.02.2003 tarihinde davanın kabulüne, taşınmazın dahili davalılar tarafından peşin bedel ile davacılara satıldığının tespitine karar verilmiş, davalının temyizi üzerine 11.Hukuk Dairesince;mahkemece öncelikle 05.01.1998 tarihli belgede belirtilen genel kurul kararının celbi ile davacıların kooperatife ortak olarak kabul edilip edilmediklerinin araştırılması, sonucuna göre karar verilmesinin gerekeceği gerekçeleri ile hükmün 23.02.2004 tarihinde oybirliği ile bozulmasına karar verilmiş,mahkemece bozmaya uyularak yargılamaya devam edilmiş, 16.03.2006 tarihinde, davacıların kooperatif kayıtlarında üye olmadıkları, resmi şekilde satış işlemi yapılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; davacıların temyizi üzerine 09.07.2007 tarihinde 11.Hukuk Dairesince hükmün onanmasına karar verilmiş,verilen karar 14.09.2007 tarihinde kesinleşmiştir.

Somut olaya gelince:

Konu ile ilgili 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 42.maddesi gereğince, genel kurul kararı ile yönetim kurulu üyeleri seçilebilirler. Seçime ilişkin genel kurul kararı yeterli toplantı ve karar nisabı olmaksızın alınmış ise bu karar geçersiz ve yok hükmündedir. Böyle bir genel kurul kararı ile seçilen yöneticilerin kooperatifi temsil ve ilzamı da söz konusu olmaz. Bu durumda yetkisiz kişilerin yaptığı işlemler kooperatif açısından işlemde irade sakatlığı sonucunu doğurur. Genel Kurul kooperatifin en yetkili organıdır.

Aynı Kanunun 59.maddesi hükmüne göre de, kooperatifi üçüncü kişilere karşı Yönetim Kurulu temsil eder. Kooperatifler ancak ana sözleşmelerinde açıklanan amaçlar doğrultusunda faaliyette bulunabilecekleri gibi Genel Kurul da ancak bu amaçlar doğrultusunda karar alabilir. Kooperatifler Ana sözleşmesinde belirtilen amaçlar dışında faaliyette bulunamayacağından, Genel Kurulun amaç dışı bir konuda karar alabileceğinden ve Yönetim Kurulunun da böyle bir kararın yerine getirilmesi hususunda kooperatifi temsil edebileceğinden söz edilemez.

Kooperatiflerde, Kanunun amir hükümleri dışında en geniş yetkiye ve kooperatifle ilgili her konuda karar alma hakkına sahip organ olan genel kurulun dava açılmasından sonra dahi olsa, davaya konu olan hususlar hakkında aldığı kararların görülmekte olan dava üzerinde olumlu yada olumsuz olarak etkisi olacağı Yargıtay'ın yerleşik içtihatları ile de benimsenmiştir (YHGK'nun 30.03.1994 gün ve 1993/15-860-181 sayılı ilamı).

Ayrıca Hukuk Genel Kurulu'nun 24.1.2007 gün 2007/11-49 Esas,2007/22 Karar sayılı ilamında da "…Kural olarak genel kurul kararlarının sonuçları içe dönük olup, bu kararlar iyiniyetli üçüncü kişiler yönünden sonuç doğurmazlarsa da; bilimsel görüşlerde de ifade edildiği üzere (Bkz.Poroy/ Tekinalp/Çamoğlu; Ortaklıklar ve Kooperatif Hukuku, Güncelleştirilmiş 9.Baskı,Beta Yayınları, İstanbul, 2003, sayfa:410 ve devamı Zafer Saka, Anonim Ortaklıklarda Genel Kurul, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2004, sayfa: 204) genel kurul kararının, kooperatif ile üçüncü kişiler arasındaki sözleşmenin geçerlilik koşulu veya unsuru niteliğinde olduğu durumlarda dışa dönük sonuçlar da doğurabilmesine; 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 42/6.maddesi uyarınca, kooperatife ait taşınmazın satılabilmesi için kooperatif genel kurulunun bu konuda karar almasının gerekli olmasına ve böyle bir kararın varlığının, alıcı üçüncü kişi ile yapılacak satış sözleşmesinin geçerlilik koşulunu oluşturmasına göre…" denilmek suretiyle genel kurul kararı olmaksızın taşınmazın satışının üçüncü kişiler yönünden geçerli olmayacağı belirtilmiştir.

Hemen belirtmelidir ki, Hukuk Genel Kurulunca, iddianın özelliği ve ilgili yasa maddeleri ve yapılan açıklamalar da gözetilerek, konu ayrı başlıklar altında incelenmiş, tartışılmış ve bunların sonucunda üç başlık altında oylama yapılmıştır.

I-Öncelikle, davacının edimlerini yerine getirdiği için tescil isteminde bulunduğu, satıma ilişkin genel kurul kararının bulunması gerektiği,dosya içerisine bulunan tutanak başlıklı belgenin genel kurul kararı olarak kabulünün mümkün olmadığı, bunun da Daire bozma ilamında belirtildiği, 21.01.2001 tarihli toplantı tutanağında "21.01.2001 tarihli toplantı tutanağında, "kooperatife ait dükkan ile ilgili satışın nasıl yapıldığı, paranın kim tarafından alındığını, satışın belgeye dayanmadığı, mutlaka genel kurul kararının olması gerektiği, asgari bedelin genel kurul tarafından saptanması gerekli olduğu"nun yazılı olduğu, her ne kadar daha sonra yapılan toplantılarda bilançonun ibra edildiği yazılı ise de,dükkanın satıldığına dair bir ibare olmadığı,sonradan icazet verilmesinin o sözleşmeyi geçerli hale getirmeyeceği, bunun geçerlilik şartı olduğu, Genel Kurul gündemine alınmadan 1163 sayılı Kanunun 42/6.maddesine uygun yapılmış bir satışın olmadığı görüşüne oyçokluğu ile ulaşılmıştır.

II-Kooperatife ait taşınmazın satımının 42.madde de yazılı olduğunu,daha önce açılan davada satım hukukuna dayanıldığı ve üyeliğin olmadığı ve satımın geçersiz olduğundan bahisle kararın bozulduğu,kesin hüküm bulunduğu değişik gerekçe ile bozulması gerektiği,kamu düzenine ilişkin olduğuna dair görüşler de ileri sürülmüş,satışın geçerli olmadığı hususu oylanmış,sonuç olarak kesin hüküm bulunmadığı görüşü oyçokluğu ile benimsenmiştir:

III-Yönetim kurulu kararının ibra edilmiş olmasının, yerin teslim edilmesinin ve bunun sonucunda da satışın geçerli olduğu gerekçelerine dayanan mahkeme kararının doğru olup olmadığı konusu oylamaya açılmış; yapılan tartışmalar sonrasında dava konusu bağımsız bölümün yıllar önce davacılara teslim edilmesinin ve davacıların burayı kullanmasının, tarafların karşılıklı olarak tümüyle edimlerini yerine getirmelerinin sonucunda karşı tarafın şekil eksikliğini ileri sürmesinin dürüst davranma kurallarına uygun olmadığı, bu nedenle, yapılan harici sözleşmenin geçerli olduğu gerekçesi ile kurulan mahkeme hükmünün doğru olmadığı görüşü ise oyçokluğu ile kabul görmüştür.

Hal böyle olunca; Hukuk Genel Kurulu'nca yukarıda açıklanan nedenlerle oyçokluğu ile benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Direnme kararı bu nedenlerle bozulmalıdır.

S O N U Ç : Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'na eklenen "Geçici madde 3" atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk

Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 429.Maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, 23.11.2011 gününde oyçokluğu ile karar verildi. .

KARŞI OY YAZISI

Dava, tapu iptal ve tescil istemine ilişkin olup, taraflar arasında çekişmesiz olduğu üzere davacılar daha önce Rize Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2004/407 Esas, 2006/71 Karar sayılı dava dosyası üzerinden görülen davada satım hukuki nedenine de dayanmış ve mahkemece de resmi şekilde yapılmaması sebebiyle satışın da geçersiz olduğu gerekçesiyle dava ret edilmiş ve derecattan da geçmek suretiyle bu karar kesinleşmiştir. Artık bu aşamadan sonra satım hukuki nedenine dayalı olarak açılan bir davanın taraflar arasında yeniden görülmesi HUMK'nun 237 ve HMK'nun 303.maddeleri uyarınca mümkün değildir. Kesin hüküm kamu düzenine ilişkin olup, davanın her aşamasında re'sen nazara alınması gerektiğinden ve usuli kazanılmış hakkın da istisnalarından birisini teşkil ettiğinden yerel mahkemenin daha önce Yüksek Daire'nin ilk bozma kararına uymasının da kesin hükmün nazara alınmasına engel teşkil etmediği, 1163 sayılı Yasa'nın 42/6.maddesine dayalı Daire bozma gerekçesi yerinde ise de; mahkemece öncelikle davanın kesin hüküm nedeniyle reddedilmesi gerektiği görüşünde olduğumdan ve yerel mahkeme kararının değişik gerekçe ile bozulması gerektiğinden sayın çoğunluk kararına karşıyım.

 

 

 

 

 

Yargılama Giderleri Hesaplama        Avukatlık Ücreti Hesaplama        Temyiz Dilekçesi Hazırlama (Ceza)        İstatistikler

 

 

Bu site telif yasaları kapsamında koruma altındadır.

Site içeriğinin ticari amaçla kopyalanması ve kullanılması yasaktır.

Copyright 2010 BETA