Forum ana sayfa İÇTİHAT PAYLAŞIM FORUMLARI Yargıtay Kararları Yargıtay Hukuk Daireleri Kararları YAPI ORTAKLIĞI SÖZLEŞMESİ, KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

YAPI ORTAKLIĞI SÖZLEŞMESİ, KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ


kararara.com Kullanıcı avatarı
Site Yöneticisi

Mesajlar: 402280
Konum: İstanbul



YARGITAY
13. Hukuk Dairesi 2011/5470 E.N , 2012/857 K.N.

İlgili Kavramlar

YAPI ORTAKLIĞI SÖZLEŞMESİ
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
ALACAĞIN TEMLİKİ

Özet
TAPULU BİR TAŞINMAZIN MÜLKİYETİNİN DEVRİNİ ÖNGÖREN HER TÜRLÜ SÖZLEŞMENİN RESMİ ŞEKİLDE YAPILMASI, GEÇERLİLİK KOŞULU OLUP, KAMU DÜZENİNE İLİŞKİNDİR. BU NEDENLEDİR Kİ, GEREK MAHKEME GEREKSE YARGITAY'CA DOĞRUDAN GÖZÖNÜNDE TUTULUR. BUNUNLA BERABER, YARGITAY İÇTİHADI BİRLEŞTİRME BÜYÜK GENEL KURULU'NUN 30.09.1988 GÜN VE 1987/2 E., 1988/2 K. SAYILI KARARINDA AÇIKÇA BELİRTİLDİĞİ ÜZERE; KAT MÜLKİYETİ KANUNU'NA TABİ OLMAK ÜZERE YAPIMINA BAŞLANILAN TAŞINMAZDAN, BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIMINA İLİŞKİN GEÇERLİ BİR SÖZLEŞME OLMADAN, TARAFLARIN BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIMINDA ANLAŞARAK, ALICININ TÜM BORÇLARINI EDA ETMESİ, SATICININ DA, BAĞIMSIZ BÖLÜMÜ TESLİM EDEREK ALICININ ONU MALİK GİBİ KULLANMASINA RAĞMEN, TAPUDA MÜLKİYETİN DEVRİNE YANAŞMAMASI HALLERİNDE, OLAYIN ÖZELLİĞİNE GÖRE HAKİM, MEDENİ KANUN'UN 2. MADDESİNİ GÖZETEREK AÇILAN TESCİL DAVASINI KABUL EDEBİLİR. BU KURAL SÖZLEŞMENİN TAMAMEN İFA EDİLDİĞİ HALLER İÇİN GEÇERLİDİR.

BUNUN GİBİ, GEÇERLİ BİR KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE, YÜKLENİCİYE AİT OLACAĞI KARARLAŞTIRILAN BİR BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN, YÜKLENİCİ TARAFINDAN ADİ YAZILI BİR SÖZLEŞMEYLE ÜÇÜNCÜ KİŞİYE SATILMASI, YARGITAY'IN KÖKLEŞMİŞ UYGULAMASINA GÖRE, TAPULU TAŞINMAZA İLİŞKİN BİR SATIŞ SÖZLEŞMESİ DEĞİL, BORÇLAR KANUNU'NUN 162 VE SONRAKİ MADDELERİNDE DÜZENLENEN "ALACAĞIN TEMLİKİ" HÜKÜMLERİNE TABİ BİR İŞLEMDİR. BORÇLAR KANUNU'NUN 163. MADDESİNDE, ALACAĞIN TEMLİKİ SÖZLEŞMESİNİN GEÇERLİLİĞİ İSE, SADECE YAZILI ŞEKLE TABİ TUTULMUŞ OLUP, RESMİ ŞEKLE BAĞLANMAMIŞTIR. ANCAK, "ALACAĞIN TEMLİKİ" ŞEKLİNDE GERÇEKLEŞEN BÖYLE BİR SÖZ-LEŞMEYE DAYALI OLARAK TEMLİK ALANIN TALEPTE BULUNABİLMESİ İÇİN, ÖNCELİKLE YÜKLENİCİ TARAFINDAN KENDİSİNE TEMLİK EDİLEN HAKKIN ARSA SAHİBİ NEZDİNDE GERÇEKLEŞMESİ GEREKLİDİR.

ARSA SAHİBİ VE YÜKLENİCİ SIFATLARININ BİRLEŞMESİ VE ARSA SAHİBİNİN KENDİSİNE AİT TAŞINMAZ ÜZERİNDE İNŞA EDECEĞİ BİNANIN FİNANSMANINI SAĞLAMAK ÜZERE, YAPMAKTA OLDUĞU İNŞAATA, "YAPI ORTAKLIĞI" MODELİYLE ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİ DAHİL ETTİĞİ DURUMLARDA DA, YÜKLENİCİ İLE ÜÇÜNCÜ KİŞİ ARASINDAKİ SÖZLEŞMENİN DE YAZILI YAPILMASI YETERLİ OLUP; RESMİ KOŞUL ARANMAZ.


İçtihat Metni

Taraflar arasındaki tapu iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün davacı avukatınca duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

Davacı, davalının sahibi olduğu Ç… Yapı Ortaklığı'na üye olduğunu, 05.03.2007 tarihli sözleşme ile 529 parseldeki A blok 6 numaralı daireyi satın aldığını, 10.09.2008 tarihinden bu yana dairede oturduğunu, arsanın davalı adına kayıtlı bulunmasına rağmen daireyi kendi adına tescil ettirmediğini belirterek A blok 2. kat 6 numaralı daireyi kendi adına tescilini istemiştir.

Davalı, davacıyla yapılan sözleşmenin adi ortaklık sözleşmesi niteliğinde bulunduğunu, sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığı için geçersiz olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, taraflar arasındaki sözleşmenin adi ortaklık sözleşmesi olmayıp satış vaadi sözleşmesi niteliğinde bulunduğu, davacının bağımsız bölüm bedelinin tamamını ödediğinden söz edilemeyeceği, davalının daireyi davacıya da teslim etmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, yapı ortaklığı sözleşmesi gereğince kurulan üyelik ilişkisine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davacı, arsa sahibi ve aynı zamanda yüklenici olan davalı ile imzaladığı ortaklık sözleşmesi gereğince edimlerini yerine getirdiğini, davalının teslim ve devrini taahhüt ettiği daireyi teslim aldığını, eksik işleri de tamamlamak suretiyle dairede oturmaya başladığını ileri sürerek, dairenin davalı adına olan tapusunun iptali ile kendisi adına tescilini talep etmiş, davalı ise, davacının edimini tam olarak yerine getirmediğini, dairenin bedelinin tam olarak ödenmediğini belirterek davanın reddini sa-vunmuştur.

Bilindiği üzere, tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, geçerlilik koşuludur (743 sayılı Türk Medeni Kanunu madde 634; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu madde 706; Borçlar Kanunu madde 213; Tapu Kanunu madde 26; Noterlik Kanunu madde 60). Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran, ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez. Yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenledir ki, gerek mahkeme gerekse Yargıtay'ca doğrudan gözönünde tutulur.

Bununla beraber, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 30.09.1988 gün ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı kararında açıkça belirtildiği üzere; Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan, bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan, tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak, alıcının tüm borçlarını eda etmesi, satıcının da, bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde, olayın özelliğine göre hakim, Medeni Kanun'un 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebilir. Bu kural sözleşmenin tamamen ifa edildiği haller için geçerlidir.

Bunun gibi, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay'ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Borçlar Kanunu'nun 162 ve sonraki maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir "alacağın temliki" sözleşmesi bulunur. Borçlar Kanunu'nun 163. maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; "alacağın temliki" hükmünde olan böyle bir sözleşme de, hukuken geçerlidir. Ancak, "alacağın temliki" şeklinde gerçekleşen böyle bir sözleşmeye dayalı olarak temlik alanın talepte bulunabilmesi için, öncelikle yüklenici tarafından kendisine temlik edilen hakkın arsa sahibi nezdinde gerçekleşmesi; başka bir ifadeyle, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle arsa sahibine karşı üstlendiği edimi yerine getirmesi; inşaatı bitirmesi veya eksik kalan kısmın paraya dönüştürülerek tamamlanacak kadar cüzi bir boyutta olması gereklidir. Aksi takdirde, temlik alan, temlik sözleşmesine dayalı olarak, o sözleşmenin tarafı durumunda bulunmayan arsa sahibinden herhangi bir talepte bulunamaz; ancak, kendi akidi durumundaki yükleniciden tazminat talebinde bulunabilir. Hemen belirtmek gerekir ki; arsa sahibi ve yüklenici sıfatlarının birleşmesi ve arsa sahibinin kendisine ait taşınmaz üzerinde inşa edeceği binanın finansmanını sağlamak üzere, yapmakta olduğu inşaata, "yapı ortaklığı" modeliyle üçüncü kişileri dahil ettiği durumlarda da, yüklenici ile üçüncü kişi arasındaki sözleşmenin de yazılı yapılması yeterli olup; resmi koşul aranmaz (Bkz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun, 16.06.2010 tarihli, E. 2010/14-290, K. 2010/328 sayılı kararı).

Bu açıklamalardan sonra somut olaya bakılacak olursa; tarafların, alıcı durumundaki davacı ve arsa sahibi/yüklenici durumundaki davalı olmasına göre; inşa halindeki taşınmazın satın alınması konusunda yapılan yazılı sözleşme geçerlidir. Bu sözleşme gereğince davacı, aylık aidatlar şeklinde olmak üzere toplam 23.800 TL ödemiş, daire kendisine teslim edilmiş olup, eksik işleri de tamamlamak suretiyle halen bu dairede oturmaktadır. Bu haliyle sözleşme hayata geçmiş olduğundan, davacının tescil talebinde bulunabileceğinin kabulü gerekir. Mahkemece, açıklanan hususlar gözardı edilerek, yazılı şekilde, tapu iptal tescil talebinin reddine karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, mahkemece yerinde keşif yapılıp tasdikli projelerden de yararlanılarak, taşınmazda kat irtifakı kurulacakmış gibi her bir bağımsız bölüme dağıtılacak arsa payları konusunda uzman bilirkişiler aracılığıyla belirlenmeli, davacının son duruşmada bilirkişilerin belirlediği daire bedelini yatırmak için süre istemesi de gözetilerek dava konusu arsa payını davacı adına tesciline karar verilmesi gerekir. Mahkemenin değinilen bu yönü gözardı edilerek yazılı şekilde karar vermesi usul ve yasaya aykırıdır. Bozma nedenidir.

S o n u ç: Yukarıda açıklanan nedenlerle; temyiz olunan kararın davacı yararına (BOZULMASINA), 24.01.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.



  • POPULER KONULAR

Dön Yargıtay Hukuk Daireleri Kararları