Foruma girişte hatalı şifre uyarısı ya da başkaca sorun yaşayan üyelerimiz bu bağlantıdan destek talebinde bulunabilirler.

YENİ BORÇLAR KANUNU,KİRA BEDELERİNİN MUACCELİYETİ

Kira Sözleşmesi, Kira Süresi, Kira Bedeli, Alt Kira, Ürün Kirası, Tahliye Taahhütnamesi, Fesih İhbarı, Kira Artırımı, Kira Bedelinin Tespiti, Emlakçı ve Komisyoncu, Kat Mülkiyeti...
Cevapla
Kullanıcı avatarı
teoman
Global Moderatör
Mesajlar: 23646
Kayıt: 29 Tem 2012 17:08
Meslek: "Haksızlığa sapıp bütün insanların senin peşinden gelmeleri yerine, adaletli davranıp tek başına kalman daha iyidir."

YENİ BORÇLAR KANUNU,KİRA BEDELERİNİN MUACCELİYETİ

Mesaj gönderen teoman »

.YENİ BORÇLAR KANUNU KİRA SÖZLEŞMELERİNDE ÖDEME ZAMANI GELMEYEN KİRA BEDELLERİNİN MUACCELİYETİ.




:arrow: GİRİŞ:


Yeni Türk Borçlar Kanunu yürürlüğe girmeden önce var olan 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun kira sözleşmelerine kira bedelinin ödenmemesi durumunda sonraki kira bedellerinin de muaccel hale geleceğini ilişkin hüküm konulmasına izin veriyordu. Kira sözleşmeleri artık 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda “Kira Sözleşmeleri” başlığı altında düzenlenmiştir. Bu makalemizde yeni düzenlemeye göre ödeme zamanı gelemeyen kira bedellerinin muacceliyeti konusunu inceleyeceğiz.


:arrow: TÜRK BORÇLAR KANUNU’NDA KİRA SÖZLEŞMELERİ:


Yeni kanun kira sözleşmelerini Genel Hükümler, Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları ve Ürün Kirası başlıkları altında üç bölümde incelemiştir. İncelemesini yaptığımız konu konut ve çatılı iş yerleri kiraları ile ilgilidir.


:arrow: ALEYHE DÜZENLEME YASAĞI:


Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı iş yeri kiraları kısmında yer alan “Kiracı aleyhine düzenleme yasağı” başlıklı 346. maddesi “Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir” hükmünü içermektedir.


6570 Sayılı Kanun yürürlükteyken kira sözleşmelerine; “kiracı kirayı ödemediği takdirde ödemediği aydan itibaren sözleşmenin bittiği tarihe kadar olan kira bedelleri de muaccel hale gelir” şartı konulabiliyordu. Bu şart kiracıyı kira bedelini ödememesi durumunda çok daha ağır bir külfetle karşı karşıya bırakacak olması sebebiyle bir bakıma caydırıcı olması için sözleşmelere konulmaktaydı. Ancak kötü niyetli ev sahipleri ödeme güçlüğüne düşen kiracılara karşı bu şartı kötü niyetli olarak kullandılar. Hatta kira borcunu bir takım haklı sebeplerle geciktiren ancak ödeme güçlüğü içinde olmayan kiracılardan bile kalan ayların kirasını alabilmek için sözleşmelerin feshi ve icra takibi başlatan ev sahipleri bulunmaktaydı.


TBK m. 346’nın aksi yorumundan yola çıkarsak kanun kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda ev sahibine yalnızca ödenmeyen kira bedelinin gecikme faizini isteme hakkı tanımaktadır. Her hangi bir ceza koşulu ya da sonraki kira bedellerinin ödeneceğin ilişkin bir hükmün sözleşmede yer alması ise aynı maddeye göre geçersiz kabul edilmiştir.


:arrow: GEÇERSİZLİĞİN HUKUKİ NİTELİĞİ:


TBK m. 346’da yer alan “geçersizlik” borçlar hukuku anlamında kısmi butlan yaptırımına karşılık gelmektedir. Yeni Türk Borçlar Kanunu’ndaki karşılığı kesin hükümsüzlük olan butlan 27. maddede düzenlenmiştir. Maddenin ikinci fıkrasında kesin hükümsüzlük halinin sözleşmenin bir kısmının geçersiz olmasını sağlıyorsa diğer bölümlerinin geçerliliğini etkilemeyeceği yazılıdır. Bu durumda sözleşmeye konulan kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin hüküm kesin hükümsüzlük hali ile geçeriz olacak ancak sözleşmenin geri kalan bölümü geçerliliğini devam ettirecektir.






T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO. 2015/3907
KARAR NO. 2015/6643
KARAR TARİHİ. 30.06.2015

> 6098 S.K.'YA GÖRE KİRACI ALEYHİNE MUACCELİYET ŞARTI DÜZENLENEMEMESİ--KİRA ALACAĞININ TAHSİLİ AMACIYLA BAŞLATILAN İTİRAZIN İPTALİ DAVASI--KİRACI ALEYHİNE DÜZENLEME YASAĞI--İŞYERİ KİRALARINA İLİŞKİN 6098 S.KÇ DÜZENLEMELERİ

6098/m. 346
6101/m. 2
2004/m. 67


ÖZET : Dava, kira alacağının tahsili amacı ile başlatılan icra takibine itirazın iptali istemine ilişkindir.

6098 S.K.'da Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu düzenlenmiştir. Bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Kiracının Türk Ticaret Kanunun'da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.

Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde kira bedellerinin zamanında ödenmemesi halinde dönem sonuna kadar olan kira bedellerinin ödeneceğine ilişkin muacceliyet koşuluna yer verilmiştir. Yeni yasal düzenleme karşısında bu koşulun davalı kiracının sıfatına göre geçersiz hale geldiğinin kabulü gerekir.

Davalı borçlu hakkında başlatılan icra takibinde ödenmeyen kiralar ile muacceliyet koşulu uyarınca kira dönemi sonuna kadar olan kira bedellerinin de tahsili istenildiğine göre değerlendirmenin takip tarihi itibariyle ödenmemiş muaccel kira alacağı üzerinden yapılması gerekir. Muacceliyet koşulu gereğince istenen aylar kirasının da değerlendirmeye tabi tutulması yeni yasal düzenleme karşısında doğru değildir.

DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davalı vekili ile davacı vekili geldiler. Hazır bulunanların sözlü beyanları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Dava, kira alacağının tahsili amacı ile başlatılan icra takibine itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-)Dosya kapsamına toplanan delillere, delillerin mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde değildir.

2-)Davalının kira bedeline ilişkin temyiz itirazına gelince; Kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 346.maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçmişe etkili olma başlıklı 2.maddesinde; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7.maddesinde de; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76'ncı, faize ilişkin 88'nci, temerrüt faizine ilişkin 120'nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138'nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun'da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.

Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin 12. maddesinde kira bedellerinin zamanında ödenmemesi halinde dönem sonuna kadar olan kira bedellerinin ödeneceğine ilişkin muacceliyet koşuluna yer verildiği görülmekte olup, yeni yasal düzenleme karşısında bu koşulun davalı kiracının sıfatına göre geçersiz hale geldiğinin kabulü gerekir.

Davalı borçlu hakkında başlatılan icra takibinde ödenmeyen Mayıs Haziran 2010 aylar kirası ile muacceliyet koşulu uyarınca 2011 yılı Nisan ayına kadar olan aylar kirasının da tahsili istenildiğine göre değerlendirmenin takip tarihi itibariyle ödenmemiş muaccel kira alacağı üzerinden yapılması gerekirken, muacceliyet koşulu gereğince istenen aylar kirasının da değerlendirmeye tabi tutulması yeni yasal düzenleme karşısında doğru görülmemiştir.

Hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda 2.bentte açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına takdir olunan 1.100.-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 30.06.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.



T.C.
YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO. 2017/6837
KARAR NO. 2018/2805
KARAR TARİHİT. 21.3.2018


>kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. (sadece tacirler yönünden geçerli)
>"davalı kiracının Türk Ticaret Kanunu'nu kapsamında tacir olmadığı anlaşılmakta olup, bu itibarla TBK'nun 346. Maddesi gereğince muacceliyet şartı geçerli değildir. Bu durumda sözleşmede düzenlenen muacceliyet şartı davalı hakkında uygulanamayacağından"
Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:



KARAR

Davacı, davalı kiracının, kiralananı 30/06/2012 tarihinde tahliye edeceğini ihtar ettiğini ancak anahtarların halen teslim edilmediğini, ödenmeyen 2012 yılı Mayıs ve Haziran ayları kira bedelleri ile sözleşmeye göre süresinde bildirimde bulunmadığından bir senelik kira bedeli toplamı 6.475,84 TL kira alacağının tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı; davacının talebi üzerine taşınmazın boşaltıldığını, anahtarın 29/06/2012 tarihinde davacının muhasebecisine teslim edildiğini, erken tahliyenin söz konusu olmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen karar Yargıtay 6.HD. 10/04/2014 tarih ve 2013/13794- 2014/4804 E/K sayılı ilamı ile, davalının temyiz itirazları reddedilerek, davacının temyiz itirazları yönünden tahliye hususunun ve davalının tacir olup olmadığının araştırılması gerektiği gerekçesiyle bozulmuş, Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama neticesinde; davanın kabulüne dair verilen karar yine Yargıtay 6.H.D.nin 27/05/2015 tarih ve 2015/3697- 5157 E/K sayılı ilamı ile bu defa; davalının sair temyiz itirazları reddedilerek, davalının tacir olup olmadığının araştırılmasına dair bozma gerekleri yerine getirilmediğinden bahisle bozulmuştur.

Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama neticesinde; davacının kiralananı tahliye ettiği tarih de dikkate alınarak, davacının davalıdan talep edebileceği herhangi bir kira alacağı bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm bu defa davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1- )Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- ) Taraflar arasında imzalanan 01/07/2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile kiralanan işhanı dairesi, muhasebe bürosu olarak kullanılmak üzere kiralanmış olup, aylık kira bedelinin 360 TL+KDV olduğu, her ayın en geç 10. günü peşin ödeneceği, kira bedelinin her yıl bir önceki yılın Mart ayı Tefe-Tüfe ortalaması oranında artırılacağı, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde bütün kira dönemine ait kira bedellerinin muaccel hale geleceği kararlaştırılmıştır. Davacı son dönem aylık kira bedelinin KDV dahil 462,56 TL olduğunu, 2012 yılı Mayıs ve Haziran ayları kira bedellerinin ödenmediğini, sözleşme ile kararlaştırılan muacceliyet hükmü gereği kiracının bir senelik kira bedelini de ödemekle yükümlü olduğunu belirterek alacak talebinde bulunmuş ise de; dosya kapsamından davalı kiracının Türk Ticaret Kanunu'nu kapsamında tacir olmadığı anlaşılmakta olup, bu itibarla TBK'nun 346. Maddesi gereğince muacceliyet şartı geçerli değildir. Bu durumda sözleşmede düzenlenen muacceliyet şartı davalı hakkında uygulanamayacağından Mahkemece davalının 01/07/2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince ödemesi gereken Mayıs- Haziran 2012 ayları kirası ile, Temmuz 2012 ayı kirasının tahliye tarihi olan 24.7.2012 tarihine kadar bölümünden sorumlu olması gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ : Yukarıda birinci bentte açıklanan sebeplerle davacı tarafın sair temyiz itirazlarının REDDİNE, ikinci bentte açıklanan sebeplerle hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istenmesi halinde temyiz edene iadesine, 6100 Sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 Sayılı HUMK'nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 21.03.2018 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.


HAYATTA KÜÇÜMSEME HİÇBİR KİMSEYİ NOKTA DA KÜÇÜKTÜR AMA BİTİRİR CÜMLEYİ.

WWW.KARARARA.COM
Cevapla
  • Benzer Konular
    Cevaplar
    Görüntüleme
    Son mesaj