Foruma girişte hatalı şifre uyarısı ya da başkaca sorun yaşayan üyelerimiz bu bağlantıdan destek talebinde bulunabilirler.

TOKİ, KULLANILMAYAN KONUTUN YAKIT GİDERİ TALEBİ, ISI PAY ÖLÇER

Kira Sözleşmesi, Kira Süresi, Kira Bedeli, Alt Kira, Ürün Kirası, Tahliye Taahhütnamesi, Fesih İhbarı, Kira Artırımı, Kira Bedelinin Tespiti, Emlakçı ve Komisyoncu, Kat Mülkiyeti...
Cevapla
Kullanıcı avatarı
teoman
Global Moderatör
Mesajlar: 23646
Kayıt: 29 Tem 2012 17:08
Meslek: "Haksızlığa sapıp bütün insanların senin peşinden gelmeleri yerine, adaletli davranıp tek başına kalman daha iyidir."

TOKİ, KULLANILMAYAN KONUTUN YAKIT GİDERİ TALEBİ, ISI PAY ÖLÇER

Mesaj gönderen teoman »

T.C.
KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU
ŞİKAYET NO :01.2013/289
KARAR TARİHİ : 18/03/2014
TAVSİYE KARARI
ŞİKAYETÇİ : N.A.
ŞİKAYET EDİLEN İDARE : Başbakanlık Toplu Konut İdaresi
Başkanlığı (TOKİ) ANKARA
ŞİKAYETİN KONUSU :Şikayetçi TOKİ Ankara Yapracık …. Etap…. blokta bulunan dairede ikamet etmemesine rağmen bu daireye yüksek tutarda doğalgaz faturası geldiği ve bu fatura tutarının hesaplanmasında hata yapıldığı iddiası ile tavsiye kararı verilmesini talep etmektedir.
ŞİKAYET BAŞVURU TARİHİ : 27.06.2013



I. USÛL A. Şikâyet Başvuru Süreci

1) Şikayet başvurusu, Kurumumuza posta yolu ile gönderilen, 27.06.2013 tarih ve 4230 sayı
ile kayıt altına alınan, gerçek kişiler için şikayet başvuru formu vasıtasıyla yapılmıştır. Şikayet
başvurusunun karara bağlanması için 28/3/2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi
Gazetede yayımlanan Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve
Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 41/1­a maddesi ve İmza Yetkileri Yönergesinin 7 inci
maddesinin birinci fıkrasının (e) bendi uyarınca, şikayetin incelenmesine ve araştırmasına
geçilmiştir.

B. Ön İnceleme Süreci

2) Yapılan ön inceleme neticesinde, şikâyetçinin 07.05.2013 tarihli ilk şikayet başvurusunun
diğer şartları taşıdığı ancak 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 11. maddesi
uyarınca idari başvuruda bulunmadığı ve idari başvuru yollarını tüketmediği görüldüğünden
başvuru ve eklerinin yukarı paragraflarda anılan Yönetmeliğin 20. maddesinin 2. fıkrasına
göre TOKİ'ye gönderilmesine karar verilmiştir. Gönderme Kararı üzerine şikayetçi bu kez
27.06.2013 tarihli başvuru dilekçesiyle Kurumumuza başvuruda bulunmuştur. Gönderme
Kararı üzerine şikâyetçinin Kurumumuza süresinde başvurması nedeniyle şikayetin inceleme
ve araştırmasına geçilmiştir.


II. OLAY VE OLGULAR

A. Şikâyetçinin Konu Hakkındaki Açıklamaları ve İddiaları

3) Şikâyetçi; Ankara Yapracık ….. Etap …. Bloktaki …. numaralı daireyi eksikliklerin
giderilmesi koşuluyla 2012 yılının kasım ayında TOKİ'den teslim aldığını, ilgili blokta
şikâyete konu dönemde kimsenin oturmadığını, halen söz konusu dairede ikamet etmediğini,
site yönetimi tarafından 30.04.2013 tarihinde cep telefonuna gönderilen mesajda 130 günlük
851,26­TL tutarında doğalgaz fatura borcu bulunduğu ve bu tutarın 08.05.20013 tarihine
kadar ödenmesi gerektiğinin belirtildiği, kendileri tarafından seçilmeyen ve TOKİ tarafından
oluşturulan site yönetimine fatura tutarı için itirazda bulunduğunu, site yönetiminin ise fatura
tutarlarının TOKİ tarafından gönderildiğini ve miktar ve tutar konusunda kendi
inisiyatiflerinin olmadığını belirttiğini, konuyla ilgili olarak TOKİ'ye başvurduğunu, TOKİ
tarafından verilen cevapta kendisince talep edilen hususlara temas edilmediğini

belirtmektedir. Şikayetçi, ayrıca TOKİ tarafından verilen cevapta; tesisatta kaçak olup
olmadığının belirlenmesi amacıyla sisteme su verildiğini ve sistemde yer alan suyun
donmaması için belli bir ısı değerinde kalmasının sağlandığı hususunun belirtilerek 130
günlük ve 851,26­TL tutarındaki doğalgaz fatura tutarının makul olduğunun ifade edilmeye
çalışıldığını,
bu tutarın oturulan normal bir dairenin fatura tutarına eşit olduğunu, söz konusu
dairede ısı pay ölçer takılı olmasına ve dairenin boş olmasına rağmen bu kadar yüksek tutarda
gelen fatura tutarının miktar ve tutar tespitinde hata olduğunu belirterek, bu durumun
incelenerek mağduriyetinin giderilmesini talep etmektedir.


B. İdarenin Şikâyete İlişkin Açıklamaları

4) 06.08.2013 tarih ve 3612 sayılı yazı ile Emlak Yönetim Hizmetleri ve Ticaret Anonim
Şirketi'nden konuyla ilgili tüm bilgi ve belgelerin Kurumumuza gönderilmesi talep edilmiş
olup, adı geçen şirket tarafından yazılan 27.09.2013 tarih ve 16040­13 sayılı cevabi yazıda
özetle; doğalgaz tutarının kat maliklerine düşen doğalgaz tutarının hesaplamasının toplam
borç tutarının daire sayısına (kapıcı dairesi dahil) bölünmek suretiyle yapıldığı, ilgili dönemde
ısı pay ölçer takılı olduğu ancak arızalı olduğu için çalışmadığı, kat maliklerinin dairelerini
eksiklerin giderilmesi koşuluyla teslim aldığı, bu durumun yüklenici firma ile müteahhit firma
arasındaki ilişkiden kaynaklandığı, merkezi sistem olan doğalgazın kullanılmaması halinde
ısıtılması gereken suyun soğuk kaldığı ve bu durumunda merkezi sistem doğalgaz tesisatının
donup patlaması gibi teknik olarak telafi edilmesi güç sonuçlara yol açabileceği, bloklarda tek
bir malikin ikamet etmesi dahi tesisatın çalışması için yeterli bir sebep olduğu, bu nedenlerle
130 günlük yakıt kullanımı sonucunda gelen 851,26­TL fatura tutarının olağan bir fatura
bedeli olduğu hususlarına yer verilmiştir. Ayrıca söz konusu yazıya, ilgili bloğa gelen
doğalgaz faturası fotokopisi ile daire ve fatura bilgilerinin bulunduğu liste ek yapılmıştır. Söz
konusu cevabi yazıda; ….. Blokta ısı pay ölçer takılı olmakla birlikte arızalı olduğu için
çalışmadığı belirtilmiş ancak arızalı durumun giderilmesi için idarece bir işlem yapılıp
yapılmadığı anlaşılamamıştır.
Aynı cevabi yazıda; ilgili dönemde malik veya malik dışındaki
kişilerin (kapıcı veya site yönetiminde görevli kişilerin) ilgili blokta ikamet edip etmediğine,
ediyor ise bu malik veya maliklerin ne zaman ikamet etmeye başladıklarına ve daire teslimine
ilişkin bilgilere yer verilmediği anlaşılmıştır.


5) 4. paragrafta yer verilen cevapta eksiklerin olması nedeniyle adı geçen şirkette ikinci defa
08.11.2013 tarih ve 6539 sayılı yazı yazılarak konuyla ilgili tekrardan bilgi ve belge istenmiş
olup, söz konusu şirket tarafından yazılan 25.11.2013 tarih ve 19185­13 sayılı cevabi yazıda
özetle; daire içerisinde imalat hataları ya da eksiklikler olsa dahi gayrimenkul sözleşmesinde
belirtildiği üzere teslim tarihinin içinde bulunduğu ay itibariyle konut alıcılarının dairelerine
ait borçlardan sorumlu olduğu, dairenin şerhli teslim alındığı, daireye ait sayacın arızalı
olduğuna ilişkin kendilerine bir başvuru olmadığı, ilgili dönemde daire içi sıcaklığı 21 derece
olacak şekilde dış hava sensörlerinin kazan sıcaklığını otomatik olarak ayarladığı hususları
belirtmiştir. Ayrıca söz konusu yazıda; ilgili dönemde bahsi geçen blokta sadece bir kişinin
ikamet ettiği, bu kişinin site yönetiminin muhasebe personeli olduğu, bu kişinin kapıcı
dairesinde ikamet ettiği, yönetim personelinin kapıcı dairesini kullanarak masraflara katılması
hususu işletme projesinde ve personel giderleri toplu yapı ortak giderlerde belirtildiği, 634
sayılı Yasa çerçevesinde yasal zemin oluşturulduğu hususlarına da yer verilmiştir. Bahsi
geçen yazıya, şikayetçi ile yapılan konut teslim tutanağı, konut tespit föyü ve merkezi ısıtma
sistemine ait kombinin bilgileri ek yapılmış olup, adı geçen şirket daha sonra şikayetçinin borç
durumunu gösterir cari hesap ekstresi ile … Etap TOKİ Konutları Site Yönetim Kurulu ile
yapmış oldukları hizmet alım sözleşmesini Kurumumuza göndermiştir. Diğer taraftan bahsi
geçen cevabi yazıda; Kurumumuzca istenen "ilgili bloktaki ısı pay ölçerin arızalı olup
olmadığına ve eğer bir arıza varsa arızanın giderilmesi için bir işlem yapılıp yapılmadığına"
ve "yönetim personelinin ilgili bloktaki kapıcı dairesini kullanabileceğine" ilişkin bilgilere yer
verilmediği anlaşılmıştır
.


6) Konuyla ilgili TOKİ'ye 05.12.2013 tarih ve 289/8081 sayılı bilgi ve belge isteme yazısı
yazılmış olup, söz konusu yazıda ilgili blokta ısı pay ölçer kullanma zorunluluğunun olup
olmadığı, ısı pay ölçerin kullanımı ve arızaların giderilmesi ile ilgili olarak idarelerince bir
işlem yapılıp yapılmadığı, kapıcı dairesinin yönetim personeli tarafından kullanılıp
kullanılamayacağına ilişkin bilgi ve belgeler ile şikayete konu işlemin dayanağı olan bilgi ve
belgeler istenmiştir. TOKİ tarafından Kurumuza yazılan 20.12.2013 tarih ve 13099­7286
sayılı cevabi yazıda özetle; toplu konutların geçici kabul aşamasında teslim edildiği, site
sakinlerinin mağdur olmamaları için İdarelerince ve site yönetimi tarafından çalışmaların
devam ettiği, şikayet dilekçesinde bahsi geçen olayların 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun
kapıcı daireleri v.b. ortak alanların kullanılması ve idaresine yönelik kat maliklerine vermiş
olduğu yetkilere ilişkin hükümleri ve mevzuatlar çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiği,
konuya ilişkin yetki ve sorumluluğun site yönetiminde olduğu hususlarına yer vermiştir.
Ayrıca konuya ilişkin bazı yönetim kurulu kararları ve ortak gider aidat ve işletme bütçesi söz
konusu yazıya ek yapılmış olup, daha sonra da Yapracık …. Etap TOKİ Konutları "toplu yapı
yönetim planı" Kurumumuza gönderilmiştir. Diğer taraftan bahsi geçen cevabi yazıda;
Kurumumuzca istenen bilgilerin (söz konusu yazıda ilgili blokta ısı pay ölçer kullanma
zorunluluğunun olup olmadığı, ısı pay ölçerin kullanımı ve arızaların giderilmesi ile ilgili
olarak idarelerince bir işlem yapılıp yapılmadığı ilişkin) olmadığı anlaşılmıştır. Ayrıca kapıcı
dairesinin yönetim personeli tarafından kullanılıp kullanılmayacağına ilişkin bilgi ve belge
istemine, TOKİ tarafından ilgili mevzuata göre değerlendirilmesi gerektiği şeklinde genel bir
cevap verilmiş olup, konuya ilişkin herhangi bir belgenin (yönetim kurulu kararı vb.)
Kurumumuza gönderilmediği anlaşılmıştır.



C. Olaylar

7) Şikâyetçi, TOKİ tarafından yapılan ve Ankara ….. Etap …. Bloktaki … numaralı daireyi
23.10.2012 tarihinde konut tespit tutanağı ve konut tespit föyünde belirtilen hususlar dâhilinde
teslim almıştır.

8) Şikâyetçinin dairesinin bulunduğu …… abone nolu bloğa, 19.12.2012­29.04.2013 tarihleri
arası 130 gün için 14.295,34­TL tutarında doğalgaz faturası gelmiştir.

9) Bu tutarın (14.295,34­TL) içinde bulunan 'diğer bedeller' başlıklı 1.526,53­TL'lik tutar kat
maliklerinden talep edilmemiş, kalan 12.768,81­TL'lik tutar ise kat maliklerinden talep
edilmiştir. İlgili site yönetimi olan Emlak Yönetim Hizmetleri ve Ticaret Anonim Şirketi,
12.768,81­TL tutarındaki bu borç tutarını blokta bulunan daire sayısına (kapıcı dairesi dahil
daire sayısına 15 adet daire) bölmek suretiyle maliklere düşen doğalgaz borç miktarını
851,26­TL olarak hesaplamıştır.

10) Site yönetimi tarafından şikâyetçiye 30.04.2013 tarihinde gönderilen cep telefonu
mesajında;130 gün için 851,26­TL tutarında doğalgaz fatura borcu bulunduğu ve bu tutarın
08.05.20013 tarihine kadar ödenmesi gerektiği hususları belirtilmiştir.

11) Şikayetçi ilgili dönemdeki 851,26­TL tutarındaki doğalgaz borç tutarının 500.00­TL'lik
kısmını site yönetimine ödenmiş olup, kalan 351,26­TL'lik borç tutarını ödememiştir.

12) Şikayetçi 07.05.2013 tarihinde Kurumumuza başvurmuş ancak idari başvuru yollarını
tüketmeden Kurumumuza başvuru yaptığı için "Gönderme Kararı" verilmiş olup, ilgili İdarece
verilen cevap üzerine şikayetçi tekrar (27.06.2013 tarihinde) Kurumumuza başvuruda
bulunmuştur.

D. Kamu Denetçisinin İnceleme ve Araştırma Bulguları

13) Kamu Denetçisi tarafından 4,5,6 numaralı paragraflarda bahsi geçen şirket ve İdareden
bilgi ve belge isteme talebinde bulunulmuş olup, şikayet konusuna ilişkin adı geçen şirket ve
idare tarafından verilen cevaplar yine aynı paragraflarda anlatılmıştır. Şikâyet konusu dairenin
bulunduğu ….. Toplu Konutları'nın yönetim ve denetim kurullarının TOKİ tarafından
oluşturulduğu
, TOKİ tarafından oluşturulan Ankara Yapracık 11. Etap TOKİ Konutları Site
Yönetim Kurulu'nun, Emlak Yönetim Hizmetleri ve Ticaret Anonim Şirketi ile "hizmet alım
sözleşmesi" yaparak, söz konusu toplu konutlarda yönetim faaliyetlerinin yürütülmesi
konusunda adı geçen şirketi yetkilendiği, Emlak Yönetim Hizmetleri ve Ticaret Anonim
Şirketi'nin Toplu Konut İdaresi (TOKİ) iştiraklerinden Emlak Planlama İnşaat Projesi'nin
(EPP) bir kuruluşu olarak faaliyet gösterdiği anlaşılmıştır.[
/b]

14) Ayrıca Kamu Denetçisi tarafından, şikâyet konusu olay hakkında bilirkişi incelemesi
yaptırmak amacıyla Ankara Makine Mühendisleri Odası'ndan bilirkişi görevlendirilmesi
yapılması istenmiştir. Adı geçen Oda tarafından, konuyla ilgili olarak makine mühendisi Eyüp
KASAP görevlendirilmiştir. Görevlendirilen bilirkişiden; merkezi ısıtma sisteminin donarak
zarar görmemesi için merkezi kombinin kaç dere çalıştırılması gerektiğine, bu durum ve
Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği dikkate alındığında ilgili fatura döneminde
(19.12.2012­29.04.2013 tarihleri arası 130 gün) şikayetçinin ne kadar tutarda doğalgaz
faturası ödeneceğine ilişkin bilgi istenmiştir.


15) Bilirkişi E.K. tarafından tanzim edilen raporda; şikayetçiye ait daireye
28.10.2013­23.11.2013 döneminde gelen Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde
Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmeliğe uygun
paylaşım tablosu dikkate alınarak
ve bu dönemdeki ortalama günlük tüketim tutarı da emsal
alınarak, ilgili fatura döneminde (19.12.2012­29.04.2013 tarihleri arası 130 gün) şikayetçiye
ne kadar tutarda doğalgaz faturası gelmesi gerektiğine ilişkin hesaplamalar yapılmıştır.
Söz konusu raporun sonuç bölümünde;
­ Merkezi ısıtma sistemiyle ısıtılan ve kullanılmayan binalarda kış aylarında sistemin
minimum değerde çalışmasındaki amaç tesisattaki suyun sirkülasyonunu sağlamak ve dona
karşı önlem amaçlı olduğu ve oda konforu dikkate alınmayacağı,
­ …. Blok ….nolu dairenin Ek­1 ısı paylaşım listesinde 70,80­TL fatura değeri esas
alındığında, site yönetimince talep edilen 851,26­TL'lik fatura bedelinin yüksek olduğu emsal
hesaplamalarına göre; ilgili daire için 306,80­TL doğalgaz fatura bedelinin uygun olduğu,
bilgilerine yer verilmiştir.


III. HUKUKİ DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE

A. İlgili Mevzuat
16) 02.05.2007 tarihli ve 26510 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 5627 sayılı Enerji
Verimliliği Kanununun
7. maddesinin 1. fıkrasının c bendinde; merkezî ısıtma sistemine
sahip binalarda, merkezî veya lokal ısı veya sıcaklık kontrol cihazları ile ısınma maliyetlerinin
ısı kullanım miktarına bağlı olarak paylaşımını sağlayan sistemler kullanılacağı, aynı
maddenin ç bendinde de binalarda enerji performansına ilişkin usûl ve esasların Türk
Standartları Enstitüsü ve Genel Müdürlük ile müştereken hazırlanarak (Mülga) Bayındırlık ve
İskan Bakanlığı tarafından yürürlüğe konulacak bir yönetmelikle düzenleneceği hüküm altına
alınmıştır.

17) 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 42. maddesinin değişik dördüncü fıkrasında da
Merkezi ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usul ve esasların
(Mülga) Bayındırlık ve İskân Bakanlığı tarafından yürürlüğe konulacak yönetmelikle
düzenleneceği hüküm altına alınmıştır.


18) (Mülga) Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından hazırlanan 14.04.2008 tarih ve
26847 mükerrer sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su
Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin
Yönetmeliğin Geçici 1. maddesinde;
yönetmelik hükümlerinin merkezî ısıtma veya sıhhî
sıcak su sistemine sahip mevcut binalar, inşaatı devam edip henüz yapı kullanım izni almamış
binalar ve proje değişikliği gerektiren esaslı onarımlar ile mekanik tesisat değişikliği
gerektiren binalar için uygulanabilir olan maddeleri uyarınca yapılması gereken iş ve işlemler,
bina sahibi veya yöneticisi, bina yönetim kurulu, enerji yöneticisi ile işletmecisi tarafından,
5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanununun 7. maddesinin birinci fıkrasının (c) bendi ve geçici
6. maddesi gereğince 02.05.2007 tarihi itibari ile beş yıl içinde yerine getirileceğini kurala
bağlamıştır.

19) 05.12.2008 tarihli ve 27075 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Binalarda Enerji
Performansı Yönetmeliği'nin
"Isıtma Sistemleri Uygulama Esasları" başlıklı 14. maddesinin
9. fıkrasında merkezi ısıtma sistemine sahip binalarda ısıtılan mahallerin iç ortam sıcaklığının
15°C'nin altına düşmeyecek şekilde tedbir alınacağı hükme bağlanmıştır.

20) 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun; 4. maddesi kapıcı dairesinin ortak yerler arasında
olduğunu, 16. maddesi kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları
oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olduğunu ve kat maliklerinin ortak yerleri
kullanma hakkına sahip olduğunu, 20. maddesi kat maliklerinin aralarında başka türlü
anlaşma olmadıkça kapıcı giderlerine eşit olarak, bütün ortak yerlerin bakım, koruma,
güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin
işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla
yükümlü olduğunu ve kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından
vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya
lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten
kaçınamayacağını hükme bağlamıştır. Yine aynı Kanunun; 28. maddesinde yönetim planına,
34. maddesinde yöneticinin atanmasına, 35. maddesinde genel yönetim işlerinin görülmesine,
37. maddesinde yöneticilerin işletme projesi yapacağına, 73. maddesinde geçici yönetime
ilişkin hükümlere yer verilmiştir.


B. Kamu Denetçisi Zekeriya ASLAN'ın Kamu Başdenetçisine Önerisi

21) İlgili Kamu Denetçisi tarafından yapılan inceleme ve araştırmada sonucunda;
a) Şikâyetçinin, 19.12.2012­29.04.2013 tarihleri arası doğalgaz fatura dönemine ilişkin olarak
ilgili site yönetimine fazladan ödediği tespit edilen 193.20­TL'nin şikayetçiye iade edilmesi
ve ilgili döneme ait kalan borç tutarı olarak görünen 351,26­TL'lik tutarın da ilgili site
yönetimince şikayetçiden istenmemesi için gerekli işlemlerin yapılması,

b) Merkezi sistem ısı ölçüm ekipmanlarının ilgili yönetmelik ve kanun hükümleri dikkate
alınarak zamanında kurulması ve kat maliklerin (veya kapıcı, kiracıların) ikamet etmedikleri
bloklarda merkezi ısıtma sisteminin çalıştırılmasında gerekli dikkat ve özenin gösterilmesi
konularında İdarelerince belirlenen yönetim kurullarının uyarılması hususlarında, Toplu
Konut İdaresi Başkanlığı'na Tavsiyede bulunulması önerisi, Kamu Başdeneçisi'nin uygun
görüşlerine arz edilmiştir.

C. Hukuka ve Hakkaniyete Uygunluk Yönünden Değerlendirme ve Gerekçe

22) Isı ölçer veya kalorimetre (ısı sayacı); enerji verimliliğini sağlamak ve yakıt
kullanımından yararlananların ortak giderlere katılımında adaleti ve dengeyi sağlamak
düşüncesiyle geliştirilen, merkezi sistemde ısıtılan konutlarda belirli bir zaman aralığında
ısının ne kadar harcandığını gösteren ve buna göre giderlere katılımın dairesel bazda
ölçülmesine de yarayan elektronik sistemdir. Bu sistem, bağımsız bölüm kullanıcılarına
istedikleri ortam sıcaklığını termostatik vana üzerinde ayarlayarak bu sıcaklık değerinde
konutlarını ısıtabilme imkân sağlamaktadır.

23) Yukarıda bahsi geçen kalorimetre sistemine ilişkin yasal mevzuata 16, 17,19.
paragraflarda yer verilmiş olup, ilgili mevzuat düzenlemelerinde merkezi ısıtma sistemine
sahip binalarda ısı ölçüm ekipmanlarının (Isı ölçer, Kalorimetre) kullanılacağı belirtilerek,
ısıtılan mahallerin iç ortam sıcaklığı 15°C'nin altına düşmeyecek şekilde tedbir alınması
gerektiği hükme bağlamıştır. 18. paragrafta belirtilen Yönetmelik hükümlerine göre de
yapılması gereken iş ve işlemlerin, bina sahibi veya yöneticisi, bina yönetim kurulu, enerji
yöneticisi ile işletmecisi tarafından yerine getirilmesi ve 02.05.2012 tarihi itibari ile
merkezi sistemle ısıtılan ve birden fazla bağımsız bölüme sahip tüm binaların kanun ve
yönetmelik hükümlerine tabi olması, daha özel bir ifade ile ısı ölçüm ekipmanlarının (Isı ölçer,
Kalorimetre) binalarda kullanılması zorunlu haline getirilmiştir.

24) Emlak Yönetim Hizmetleri ve Ticaret Anonim Anonim Şirketi'ne ilgili blokta ısı pay
ölçer(kalorimetre) takılı olup olamadığı sorulmuş, adı geçen şirket, Kurumumuza verdiği ilk
cevabi yazıda ilgili dönemde ısı pay ölçer takılı olduğu ancak arızalı olduğu için çalışmadığını
belirtmiş, ikinci cevabi yazısında ise söz konusu daireye ait sayacın arızalı olduğuna ilişkin
kendilerine bir başvuru yapılmadığı şeklinde cevap vermiştir. Aynı konuda TOKİ'ye yazı
yazılarak ilgili blokta ısı pay ölçerin kullanılması ve arızaların giderilmesiyle ilgili bir işlemin
yapılıp yapılmadığı sorulmuş, TOKİ tarafından verilen cevabi yazıda, site sakinlerinin mağdur
olmamaları için İdarelerince ve site yönetimi tarafından çalışmaların devam ettiği hususu
belirtilmiştir. İlgili idare ve şirket, arızalı durumun giderilmesi için yaptığı herhangi bir işleme
ilişkin bir bilgi ve belgeyi Kurumumuza göndermemiştir. (Ayrıntılı bilgi için 4, 5. ve 6.
paragraflara bakın.)


25) TOKİ tarafından Kurumumuza gönderilen yazı ekinde bulunan 14.12.2012 tarih ve
2012/006numaralı yönetim kurulu kararında özetle; mevcut kalorimetre sisteminin devreye
alınması okunması ve paylaştırma yapılabilmesi için "Bilgi Toplama Cihazı" ihalesi
çalışmalarına başlandığı, ihale iş ve işlemlerinin sonuçlanıncaya kadar merkezi sisteme
gelecek doğalgaz merkezi sistem faturalarının tüm hak sahiplerinden eşit olarak
paylaştırılmasına, konu ile ilgili tüm iş ve işlemlerin takibinde ve tebliğinde Emlak Yönetim
Hizmetleri ve Ticaret Anonim Şirketi'nin yetkili kılınmasına karar verildiği hususları
belirtilmiştir. TOKİ tarafından oluşturulan yönetim kurulu; 14.12.2012 kararı ile bilgi toplama
cihazı ihalesi çalışmalarına başladığını ifade etmiştir. Şikayet konusu olayda merkezi ısıtma
sistemi 20.12.2012 tarihi itibariyle çalıştırılmaya başlanmıştır. Bu tarih, ısı ölçüm
ekipmanlarının binalarda kullanılmaya başlanmasının zorunlu olduğu tarihten (02.05.2012)
sonraki bir tarihtir.
Bu durum; TOKİ tarafından oluşturulan yönetim kurulunun, ilgili blokta
merkezi sistem ısı ölçüm ekipmanlarının kurulumu ile ilgili yapması gereken iş ve işlemleri
ilgili yönetmelikte öngörülen zamanda tamamlamadığını göstermektedir. İlgili dönemde ısı
pay ölçer veya kalorimetre sistemi çalışmadığı için merkezi sisteme gelecek doğalgaz faturası
söz konusu yönetim kurulu kararı doğrultusunda tüm hak sahiplerine eşit olarak paylaştırıldığı
anlaşılmıştır.

26) 5. paragrafta belirtilen ilgili şirket yazısından, ilgili blokta merkezi ısınma sistemin, oda
konfor sıcaklığı 21 derece olacak şekilde
çalıştırdığı anlaşılmıştır. İlgili blokta ısı pay ölçer
veya kalorimetre sistemi çalışır durumda olsaydı şikayetçi dairede oturmadığı için daire mahal
iç ortam sıcaklığını Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği uyarınca getirebileceği en
düşük sıcaklık olan 15°C'ye ayarlayabilecek ve bu ortam sıcaklığına isabet eden daha düşük
bir doğalgaz faturası ödemekle yükümlü olacaktı.
Ancak ilgili blokta ısı pay ölçer veya
kalorimetre sistemi çalışır durumda olmadığı için ilgili blokta bulunan bütün dairelerin oda
sıcaklığı 21 derece olacak şekilde merkezi ısınma sisteminin çalıştırıldığı ve bu nedenle
şikayetçiye daha fazla tutarda doğalgaz faturası gelmesine sebebiyet verildiği anlaşılmıştır.

27) İlgili İdare ve şirket, söz konusu blokta merkezi sistemdeki suyun donup, merkezi ısıtma
sistemine zarar vermemesi için kazanların çalıştırıldığını belirtmişlerdir. İlgili İdare ve
şirketin bu şekildeki savunmaları makul bir savunma olsa da şikayetçinin bulunduğu bloktaki
merkezi ısıtma sistemi Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliğinde öngörülen minimum ısı
değeri (15 derece) esas alınarak çalıştırılması halinde de sistemin donarak zarar görmesinin
önlenebileceği anlaşılmaktadır.


28) TOKİ ve Emlak Yönetim Hizmetleri ve Ticaret Anonim Şirketi, 4. ve 6. paragraflarda
belirtilen cevabi yazılarında; toplu konutların geçici kabul aşamasında teslim edildiğini,
dairenin şerhli teslim alındığını, dairenin eksiklerin giderilmesi koşuluyla teslim alındığını
ifade etmişlerse de 18. paragrafta belirtilen yönetmelik hükümlerinden de anlaşılacağı üzere,
ısı ölçüm ekipmanlarının (Isı ölçer, Kalorimetre) kullanım zorunluluğu 02.05.2012 tarihi
itibari ile başlamıştır. Şikayet konusu olayda merkezi ısıtma sistemi 20.12.2012 tarihi
itibariyle çalıştırılmaya başlandığından, ısı ölçüm ekipmanlarının (Isı ölçer, Kalorimetre)
kurulumu ile yapılması gereken iş ve işlemlerin, ilgili yönetmelik hükümleri doğrultusunda,
merkezi ısıtma sistemi çalıştırılmaya başlanmadan önce tamamlanmış olması gerektiği
anlaşılmaktadır. Ayrıca, Kurumumuza ilgili şirket tarafından gönderilen ve söz konusu
daireye ait konut teslim tutanağı ve konut tespit föyünde, ısı ölçüm ekipmanlarının
(Kalorimetre) takılmadığı veya bu sistemin çalışmadığı yönünde bir tespitin de bulunmadığı
anlaşılmıştır.

29) Diğer taraftan, ilgili şirket verilen cevabi yazıdan anlaşıldığı üzere; şikayetçinin dairesinin
bulunduğu söz konusu blokta ilgili fatura döneminde (19.12.2012­29.04.2013 tarihleri arası)
kapıcı ve kat maliklerinin ikamet etmediği, kapıcı dairesinde site yönetim muhasebe
personelinin ikamet ettiği anlaşılmıştır.
İlgili şirket ve İdare, yönetim personelinin kapıcı
dairesini kullanarak masraflara katılması hususunun i
şletme projesinde ve toplu yapı ortak
giderlerinde belirtildiğini, konunun 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun kapıcı daireleri v.b.
ortak alanların kullanılmasında ve idaresinde kat maliklerine vermiş olduğu yetkilere ilişkin
hükümler çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiğini belirtmişlerdir. (Ayrıntılı bilgi için 5. ve
6. paragraflara bakın.)

30) 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kapıcı dairesi ortak olan olduğundan, kapıcı
dairesinin yönetim personeli tarafından kullanılabileceğine ilişkin kat maliklerinin veya site
yönetiminin bir karar alıp almadığı önem arz etmektedir.
İlgili İdarece gönderilen yönetim
planı ve işletme projesinde kapıcı dairesinin site yönetim personelince kullanılabileceğine
ilişkin bir hüküm bulunmadığı anlaşılmıştır. Ayrıca TOKİ ve Emlak Yönetim Hizmetleri ve
Ticaret A.Ş., kapıcı dairesinin site yönetim personelince kullanılabileceğine ilişkin herhangi
bir bilgi ve belgeyi (yönetim kurulu kararı vb.) Kurumumuza göndermemiştir. İlgili blokta,
kapıcı ve kat maliklerin ikamet etmediği bir dönemde, site yönetiminin muhasebe
personelinin kapıcı dairesinde ikamet etmesi ve sadece bu kişi için oda konfor sıcaklığı
21 derece olacak şekilde merkezi ısıtma sisteminin çalıştırılması hakkaniyete uygun
değildir.


31) 15 numaralı paragrafta belirtilen bilirkişi raporunda, ilgili Yönetmelik hükümlerine göre
ısı paylaştırması yapılmış emsal fatura dönemi esas alındığında,
şikayetçinin ödenmesi
gereken doğalgaz fatura tutarının 306,80­TL olacağı belirtilmiştir. Ancak ilgili dönemde
şikayetçiye gelen doğalgaz fatura tutarı 851,26­TL'dir. Şikayetçi, ilgili dönemde gelen
doğalgaz fatura tutarı olan 851,26­TL'nin; 500.00­TL tutarındaki kısmını ödemiş olup, kalan
351,26­TL'yi ödememiştir. Bu durum dikkate alındığında; şikayetçinin fazladan ödediği
doğalgaz fatura tutarının 193.20­TL (500.00­306,80) olduğu ve şikayetçinin ilgili dönemdeki
kalan borç tutarı olarak görünen 351,26TL'lik tutarın da şikayetçiden istenilmemesi gerektiği
anlaşılmaktadır.

32) Yukarıdaki paragraflarda izah edildiği üzere; TOKİ tarafından oluşturulan Ankara
Yapracık 11. Etap TOKİ Konutları Site Yönetim Kurulunun, ilgili blokta merkezi sistem ısı
ölçüm ekipmanlarının kurulumu ile ilgili yapması gereken iş ve işlemleri, ilgili yönetmelikte
öngörülen zamanda tamamlayamayarak v e kat maliklerin(veya kapıcı, kiracıların) ikamet
etmediği bir dönemde, merkezi sistem ısıtma sistemini Binalarda Enerji Performansı
Yönetmeliğinde öngörülen minimum ısı değeri (15 derece) esas alınarak çalıştırılması için
gerekli tedbirleri almayarak şikayetçiye daha fazla tutarda doğalgaz faturası gelmesine
sebebiyet verdiği anlaşılmıştır.
Şikâyet konusu dairenin bulunduğu Ankara Yapracık 11. Etap
TOKİ Konutları'nın yönetim kurulunun; TOKİ tarafından oluşturulması nedeniyle,
şikayetçinin fazladan ödediği tutarın (193.20­TL) iade edilmesi ve ilgili döneme ait kalan borç
tutarı olarak görünen tutarın (351,26­TL) da şikayetçiden istenilmemesi için gerekli olan
işlemlerin, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından yapılması gerekmektedir.


D. İyi Yönetişim İlkelerine Uygunluk Yönünden Değerlendirme

33) Diğer taraftan, 28/03/2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan
Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında
Yönetmeliğin "İyi yönetim ilkeleri" başlıklı 6 ncı maddesinde "Kurum, inceleme ve araştırma
yaparken idarenin, insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde; kanunlara uygunluk, ...
ölçülülük, ... hesap verilebilirlik, haklı beklentiye uygunluk, ... savunma hakkı, bilgi edinme
hakkı, makul sürede karar verme, kararların gerekçeli olması, karara karşı başvuru yollarının
gösterilmesi, kararın geciktirilmeksizin bildirilmesi, ... gibi iyi yönetim ilkelerine uygun işlem
ve eylem ile tutum veya davranışta bulunup bulunmadığını gözetir ve iyi yönetim ilkelerine
uyar." hükmü yer almaktadır.

:arrow: 34) 4, 5, 6. paragraflarda değinildiği üzere; Kurumumuzca, şikayet konusu olayla ilgili olarak,
TOKİ ve TOKİ tarafından oluşturulan yönetim kurulunca yetkilendirilen Emlak Yönetim
Hizmetleri ve Ticaret A.Ş.'den bilgi ve belge istenmiş ancak adı geçen İdare ve şirket bilgi ve
belge istemimize ilişkin genel cevaplar vermiştir. Bu durum, istenen bilgilere
ulaşılamamasına, konuyla ilgili tekrar yazışma yapılmasına ve yazışma sürecinin uzun
sürmesine sebebiyet vermiştir. Söz konusu hususlar dikkate alındığında; ilgili İdarenin, "bilgi
edinme hakkı" ve "haklı beklentiye uygunluk" ilkelerine daha duyarlı davranacağı
beklenmektedir


IV. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN YASAL MEVZUAT

A. Dava Açma Süresinin Yeniden Başlaması

35) 14/6/2012 tarihli ve 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun 21 inci maddesinin
3. fıkrasına göre ise Kurumun, inceleme ve araştırmasını, başvuru tarihinden itibaren altı ay
içinde sonuçlandıramaması nedeniyle durmuş olan dava açma süresi 27.12.2013 tarihinden
itibaren kaldığı yerden işlemeye başlayacaktır.


B. Yargı Yolu
36) 2709 sayılı 1982 Anayasası'nın "Temel Hak ve Hürriyetlerin Korunması" başlıklı 40.
maddesinin 2. fıkrasında, "Devlet, işlemlerinde, ilgili kişilerin hangi kanun yolları ve
mercilere başvuracağını ve sürelerini belirtmek zorundadır."
hükmü yer almakta olup, 6328
sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun 20 inci maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, dava
açma süresinden arta kalan sürede Sulh Hukuk Mahkemesi'ne yargı yolu açıktır.



V. KARAR

Yukarda açıklanan gerekçeler ve dosya kapsamına göre, şikayetin kabulüyle;

1) Şikayet başvurusunda bulunanın, 19.12.2012­29.04.2013 tarihleri arası doğalgaz fatura
dönemine ilişkin olarak ilgili site yönetimine fazladan ödediği tespit edilen 193.20­TL'nin
şikayetçiye iade edilmesi ve ilgili döneme ait kalan borç tutarı olarak görünen 351,26­TL'lik
tutarın da ilgili site yönetimince şikayetçiden istenmemesi için gerekli işlemlerin yapılması,

2) Merkezi sistem ısı ölçüm ekipmanlarının ilgili yönetmelik ve kanun hükümleri dikkate
alınarak zamanında kurulması ve kat maliklerinin (veya kapıcı, kiracıların) ikamet etmedikleri
bloklarda merkezi ısıtma sisteminin çalıştırılmasında gerekli dikkat ve özeni göstermeleri
hususlarında, İdarelerince belirlenen yönetim kurullarına ve ilgili site sorumlularına sözlü ve
yazılı olarak uyarı yapılması, konularında,

Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı'na TAVSİYEDE BULUNULMASINA,
­6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun 20'nci maddesinin üçüncü fıkrası
uyarınca, merciince (Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı) bu karar üzerine tesis
edilecek işlem ya da tavsiye edilen çözümün uygulanabilir nitelikte görülmediği takdirde
gerekçesinin otuz gün içinde Kurumumuza bildirilmesinin zorunlu olduğuna,
­ Bu kararın şikâyetçiye ve Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı'na tebliğine,

Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisi'nce karar verildi.

M.Nihat ÖMEROĞLU
Kamu Başdenetçisi


HAYATTA KÜÇÜMSEME HİÇBİR KİMSEYİ NOKTA DA KÜÇÜKTÜR AMA BİTİRİR CÜMLEYİ.

WWW.KARARARA.COM
Cevapla
  • Benzer Konular
    Cevaplar
    Görüntüleme
    Son mesaj