Foruma girişte hatalı şifre uyarısı ya da başkaca sorun yaşayan üyelerimiz bu bağlantıdan destek talebinde bulunabilirler.

KİRALANAN TAŞINMAZIN İLAMSIZ İCRA YOLU İLE TAHLİYESİ PROSEDÜRÜ

Kira Sözleşmesi, Kira Süresi, Kira Bedeli, Alt Kira, Ürün Kirası, Tahliye Taahhütnamesi, Fesih İhbarı, Kira Artırımı, Kira Bedelinin Tespiti, Emlakçı ve Komisyoncu, Kat Mülkiyeti...
Kullanıcı avatarı
teoman
Global Moderatör
Mesajlar: 23646
Kayıt: 29 Tem 2012 17:08
Meslek: "Haksızlığa sapıp bütün insanların senin peşinden gelmeleri yerine, adaletli davranıp tek başına kalman daha iyidir."

KİRALANAN TAŞINMAZIN İLAMSIZ İCRA YOLU İLE TAHLİYESİ PROSEDÜRÜ

Mesaj gönderen teoman »

----------------------KİRALANAN TAŞINMAZIN İLAMSIZ İCRA YOLU İLE TAHLİYESİ PROSEDÜRÜ---------------------------------


İlamsız icra, kural olarak yalnız para (ve teminat) alacakları için mümkündür. Fakat istisna olarak, iki halde kiralanan taşınmazların ilamsız icra yolu ile tahliye edilebileceği kabul edilmiştir.

Kural olarak, kiraya verilmiş bir taşınmazı (mesela bir evi) tahliye ettirebilmek için, kiraya verenin (ev sahibinin) ilk önce kiracıya karşı sulh hukuk mahkemesinde bir tahliye davası (HMK m.4/a) açması gerekir. Kiraya veren, bu tahliye davasını kazanırsa, mahkemeden alacağı tahliye ilamını icraya koyarak taşınmazın (evin) tahliyesini sağlar.

Fakat ÎİK, istisnaî olarak, bazı sebeplerin varlığı halinde, ilk önce mahkemede tahliye davası açmadan, kiraya verenin, doğruca icra dairesine başvurarak, kiralanan taşınmazın tahliyesini isteyebileceğini kabul etmiştir (ilamsız icra; m.269 vd)2. Bu da iki halde mümkündür: 1) Kira bedelinin ödenmemesi halinde ; 2) kira süresinin bitmesi halinde.

A) Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye (m.269 269/d)

Belirtelim ki, m.269-275'teki hallerde, kiraya veren, aşağıda incelenecek olan ilamsız tahliye takibi yapmak zorunda değildir. Kiraya veren, ilamsız tahliye takibi yapmadan, doğruca sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası da açabilir (HMK m.4/a

Takip tarihinde muaccel hale gelmemiş kira paraları için takip yapamaz; misal: 6.HD 22.9.2008, 9222/9934 )

Kira sözleşmesinde kiraların aylık peşin ödeneceğinin kararlaştırılması halinde, “peşin ödeme şartı kökleşmiş içtihatlara göre en geç her ayın üçüncü günü akşamına kadar ödeneceği anlamını taşımaktadır

Kiracı muaccel kirayı ödemezse, kiraya veren (alacaklı), borçlu kiracıya karşı, ödenmeyen kira alacağı için genel haciz yolu ile takip yapabilir. Kiraya verenin (alacaklının) yalnız ödenmeyen kiranın tahsili için yaptığı böyle bir takip, normal genel haciz yolu ile takiptir (m.58144). Kira alacağının tahsili için yapılan genel haciz yolu ile takipte, yalnız kira alacağı tahsil edilebilir ; kiracının tahliyesine karar verilemez.

Fakat kiraya veren (alacaklı), kiranın ödenmesi ile birlikte aynı zamanda tahliye de istiyorsa, o zaman, burada incelenecek olan ilamsız tahliye takibi yapmalıdır.

Bilindiği gibi, kiracı muaccel (vadesi gelmiş) kirayı zamanında (vadesinde) ödemezse, kiraya veren, kiracıya kiranın ödenmesi için bir süre vererek, bu süre içinde kira ödenmezse, kira sözleşmesini feshedeceğini kiracıya bildirebilir (EBK m.260, 288 YBK m.315, 362). Kiracı bu süre içinde kirayı ödemezse, kiraya veren, kiracıya karşı (sulh hukuk mahkemesinde, (HMK m.4/a) tahliye davası açabilir ve bu davada ödenmeyen kirayı da talep edebilir.

İşte, İİK (m.269269/d), kiraya verenin kira alacağı için yapacağı ilamsız icra takibi (genel haciz yolu ile takip) ile açacağı tahliye davasını birleştiren bir ilamsız tahliye takibi yolu kabul etmiştir. Buna göre, kiraya veren, kiracıya karşı bir ilamsız tahliye takibi yaparak, kiranın ödenmesini ve kiracının tahliyesini ister; kiracı kirayı ödemezse, kiraya veren, icra mahkemesinden kiracının tahliyesine karar verilmesini isteyebilir.

Kira alacağı için bir mahkeme ilamı veya ilam niteliğinde belge (m.38) bulunsa bile, kiraya veren, m.269 vd hükümlerine göre ilamsız tahliye takibi yapabilir.

İlamsız tahliye takibi için yetkili icra dairesi, (HMK)’nun yetkiye ilişkin hükümlerine (HMK m.5 vd) göre belirlenir (m.50). Bu nedenle, genel yetkili icra dairesi, borçlunun (kiracının) yerleşim yerindeki icra dairesidir (HMK m.6).

Bu takibin konusu da para alacağı olduğundan ve sözleşmede aksine hüküm yoksa para (kira) alacağı alacaklının yerleşim yerinde ödeneceğinden (EBK m.73/lYBK m.89/1), kiraya veren (alacaklı) kendi yerleşim yerinde de ilamsız tahliye takibi yapabilir .

Belirtelim ki, ilamsız tahliye takibi, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesinde de yapılabilir .

Buradaki ilamsız tahliye takibi, kira sözleşmesi (YBK m.299378) ile kiralanmış taşınmazlar içindir. Alacaklı (kiraya veren) ile borçlu (kiracı) arasında bir kira sözleşmesi yoksa, kira sözleşmesi son bulmuş ise veya borçlu (kira sözleşmesinden) başka bir sözleşmeye (mesela, ortaklık veya işletme sözleşmesine) dayanarak taşınmazda oturmakta ise, m.269 hükmüne göre ilamsız tahliye takibi yapılamaz.

Kiraya verenin ilamsız tahliye takibi yapabilmesi için, taraflar arasında yazılı bir kira sözleşmesi bulunması şart değildir. Sözlü kira sözleşmesine dayanarak da ilamsız tahliye takibi yapılabilir.

Takip talebi

Buradaki (ilamsız tahliyedeki) takip talebinin yapılması ve içeriği, kural olarak genel haciz yolu ile takipteki (m.58) gibidir . Bu nedenle, burada, ilamsız tahliyedeki takip talebinin özelliklerinin incelenmesi ile yetinilecektir:

1) Alacaklı (kiraya veren)

İlamsız tahliye takibi, alacaklı sıfatıyla kiraya veren tarafından yapılır (m.58/1 ) .

Kiraya veren, kural olarak taşınmazın maliki olan kişidir. Fakat, kiraya veren, taşınmazın maliki olmasa bile, kiraya veren sıfatı ile ilamsız tahliye takibi yapabilir .

Paylı mülkiyete konu taşınmaz bir paydaş tarafından kiraya verilmişse, o tek (bir) paydaş kiralayan sıfatıyla ilamsız tahliye takibi yapabilir.

Kiraya veren taşınmazım başkasına temlik ederse, yeni malik ilamsız tahliye takibi yapabilir .

Kira sözleşmesinde birden fazla kiraya veren varsa, ilamsız tahliye takibinin kiraya verenlerin tümü tarafından (birlikte) yapılması zorunludur (mecburî takip arkadaşlığı)

2) Borçlu (kiracı)

İlamsız tahliye takibi, borçlu sıfatıyla kiracıya karşı yapılır (m.58/2).

Kiracı ölmüş ise, ilamsız tahliye takibinin kiracının bütün mirasçılarına karşı (birlikte) yapılması zorunludur (mecburî takip arkadaşlığı)

Kira sözleşmesinde birden fazla kiracının bulunması halinde, kiraya verenin, kiracıların tümüne (hepsine) karşı birlikte ilamsız tahliye takibi yapması zorunludur (mecburî takip arkadaşlığı) .

Kira sözleşmesinde kiracının adresi yazılı ise, takip talebinde borçlunun (kiracının) adresi olarak bu (kira sözleşmesindeki) adresinin gösterilmesi ve ödeme emrinin de bu adrese tebliğ edilmesi gerekir.

3) Kira (alacak) tutarı

Kiraya veren (alacaklı), ilamsız tahliye takip talebinde, ilk önce ödenmemiş olan kiranın ödenmesini ister. Yani, kiraya veren, istediği kiranın (alacağın) Türk parası ile tutarını takip talebinde göstermelidir (m.58/3).

EBK döneminde yapılan kira sözleşmelerinde, bir aylık kiranın zamanında ödenmemesi halinde, kira dönemi sonuna kadar olan kiraların tamamının muaccel olacağı kararlaştırılmış ise, alacaklı, takip talebinde muaccel hale gelmiş olan tüm kiraların ödenmesini talep edebilmekte idi .

YBK’na göre, konut kiralarında “kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir” (YBK m.346,c.2) .

Ancak, YBK m.346 hükmü, kiracının TTK’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında,1.7.2020 tarihine kadar uygulanmaz (6353 s.K. geçici m.2). Bu halde, işyeri kiralarındaki muacceliyet şartı 1.7.2020 tarihine kadar uygulanacaktır (geçerlidir).

İlk kira dönemi için istenebilecek kira, (ilk) kira sözleşmesinde kararlaştırılmış (belirtilmiş) olan kira bedelidir.

Kira sözleşmesinde, sonraki (yeni) kira dönemi için ödenecek kira, önceki dönemin kira bedeline her yıl yüzde belirli bir miktar zam yapılacaktır şeklinde belirlenmiş ise, kiraya veren, buna göre hesaplayacağı (yeni) kira bedeli üzerinden ilamsız tahliye takibi yapabilir .

YBK’na göre, konut kiralarında “tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranmı geçmemek koşuluyla geçerlidir” (YBK m.344,1).

YBK m.344 “birinci fıkrasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelinin belirlenmesine ilişkin ilkelere yer verilmiştir. Böylece, 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3 üncü maddelerinin, Anayasa Mahkemesince iptali üzerine bu konuda ortaya çıkan kanun boşluğunun, uygulamada kabul edilen esaslar göz önünde tutularak, yasal bir düzenlemeye kavuşturulması amaçlanmıştır. Bu düzenlemeyle, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedellerine ilişkin anlaşmaların geçerliliği, bir önceki kira yılında “üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla” kabul edilmiştir; kira sözleşmesinin bir yıldan uzun süreli olması durumunda da aynı sınırlamanın gözetilmesi gerekecektir. Uygulamada, uzun bir süreden beri Devlet İstatistik Enstitüsü tarafından yayımlanan toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranı göz önünde tutulmuş olmakla birlikte, adı geçen Enstitüce bir süreden beri bu endeks yerine üretici fiyat endeksindeki artış oranları yayımlandığı için, kira bedelinin belirlenmesinde objektif bir ölçüt olarak üretici fiyat endeksindeki artış oranından yararlanılması benimsenmiştir”.

Ancak, YBK m.344 hükmü, kiracının TTK’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 1.7.2020 tarihine kadar uygulanmaz (6353 s.K. geçici m.2).

Taraflar yeni kira dönemi için ödenecek kira (farkı) hakkında anlaşmaya varamamışlarsa, kiraya veren, önceki dönemdeki kira bedeli üzerinden (yeni dönemde) ilamsız tahliye takibi yapabilir ve yeni dönem için kira farkı isteme hakkım saklı tutabilir.

Kiraya veren, (böyle yapmayıp da) kendi belirlediği yeni dönem kira farkını da ekleyerek yeni bir kira bedeli üzerinden ilamsız tahliye takibi yaparsa, kiracı, kiraya verenin tek taraflı olarak (yeni dönem için) belirlediği kira farkına itiraz edebilir. Bu itiraz kısmî itiraz niteliğinde olduğundan, kiracının itirazında itiraz ettiği (veya kabul ettiği) kira miktarının ne kadar olduğunu açıkça göstermesi gerekir. Aksi halde, kiracı kiraya verenin istediği kira miktarına itiraz etmemiş sayılır.

Kiracı, yeni dönem için istenen kira farkına açıkça itiraz (kısmî itiraz) ederse ve itiraz etmediği (önceki dönemdekine göre) kirayı da (ödeme süresinde) öderse, kiraya veren, icra mahkemesinden kiracının itirazının kaldırılmasına ve tahliyesine karar verilmesini isteyemez.

Bu halde (tarafların yeni kira döneminde ödenecek kira farkı için anlaşmaya varamamış olmaları halinde), kiraya veren, yeni döneme ait kira farkı için sulh hukuk mahkemesinde açacağı kira bedelinin tespiti davasında, sulh hukuk mahkemesinin vereceği kira tespiti kararına dayanarak ilamsız tahliye takibi yapabilir.

Yargıtay'a göre, “kiranın tespitine ilişkin mahkeme kararı ile tespit edilen kira farkı alacağının ifa zamanmın gelmiş sayılması için sadece alacaklının borçludan edada bulunmasını isteyebileceği zamanın gelmiş olması yeterli olmayıp; aynı zamanda o kararın kesinleşmesi gerekir”

Fakat İçtihadı Birleştirme Kararları mahkemeleri bağlayıcı nitelikte olduğundan, sözü geçen 12.11.1979 günlü İBK yürürlükte kaldığı (değiştirilmediği) sürece, kira bedelinin tespiti kararları kesinleşmedikçe, bu kararlara dayanarak ilamsız icra (ve tahliye) takibi yapılamaz .

Kiraya verenin, istediği kiranın hangi aya (veya aylara) ait olduğunu takip talebinde belirtmesi gerekir. Takip talebinde istenen kiranın hangi aya (veya aylara) ait olduğu belirtilmemişse, bu husus alacaklıya (kiraya verene) açıklat tırılır ; yoksa, bundan dolayı alacaklının (kiraya verenin) itirazın kaldırılması ve tahliye talebi reddedilemez.

İşyeri kiralarında, kiraya veren, takip talebinde (kiracının kiraya verene ödemesi gereken) net kirayı talep edebilir.

Kanımca, kira sözleşmesinde, yönetim, yakıt, kapıcı, elektrik, su giderlerinin kiracıya ait olduğu yazılı olup da kiraya veren bu giderleri (veya bunlardan birini veya bazısını) ödemiş ise, kiraya veren, ilamsız tahliye takip talebinde, kiradan başka (ödemiş olduğu) bu giderleri de isteyebilir .

YBK’na göre, “kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel adet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır” (YBK m.341).

4) Tahliye talebi

Kiraya veren (alacaklı), ilamsız tahliye takip talebinde, ikinci olarak (kiranın ödenmesinden başka) kiracının tahliyesini (taşınmazı boşaltmasını) ister (m.269,1). Yani, kiraya veren, ödenmemiş kiranın tahsili için yaptığı ilamsız takip talebinde, kiracıya (ödeme emri ile) BK m.260 veya 288 (YBK m.315 veya 362)’deki ihtarın da yapılmasını isteyebilir. Böylece kiraya veren, kira bedeli için olan genel haciz yolu ile takip ile, tahliye takibini birleştirir.

Kiraya veren, tahliye talebini, (örnek 1 nolu) basılı takip talebi örneğinin (7) nolu bölümünün karşısındaki boş yere yazar . Ayrıca, tahliye talebinin, basılı takip talebi örneğinin (9) nolu bölümünün karşısındaki boş yerde de “haciz ve tahliye” şeklinde tekrarlanması uygun olur.

Kiraya veren (alacaklı), takip talebinde yalnız kiranın ödenmesini istemekle yetinmiş, yani tahliye talebinde bulunmamış ise, icra dairesi, borçluya (kiracıya) m.269'a göre (13 örnek nolu) ödeme emri gönderemez ; göndermiş olsa bile, alacaklı, böyle bir ödeme emrine dayanarak icra mahkemesinden (veya sulh hukuk mahkemesinden, m.269/b,lV) taşınmazın tahliyesini isteyemez .

Bu halde (takip talebinde tahliye istemeyip sadece kira alacağının istenmiş olması halinde), takip talebi genel haciz yoluna ilişkin bir takip talebidir. Bu nedenle, icra dairesi, borçluya (kiracıya) genel haciz yoluna ilişkin (7) örnek numaralı ödeme emri gönderir.

5) Kira sözleşmesinin eklenmesi

Yazılı kira sözleşmesi yapılmış ise, kiraya verenin, takip talebine yazılı kira sözleşmesinin aslım veya bir örneğini eklemesi ve bundan başka borçlu (kiracı) sayısı kadar örneğini takip talebi ile birlikte icra dairesine vermesi gerekir (m.58,) . Bundan başka, kiraya verenin, dayandığı yazılı kira sözleşmesinin tarihini takip talebine yazması gerekir.

Belirteyim ki, kiraya verenin (kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle) ilamsız tahliye takibi (m.269) yapabilmesi için, yazılı bir kira sözleşmesi bulunması şart değildir . Yazılı kira sözleşmesi bulunmasa (yani kira sözleşmesi sözlü yapılmış olsa) dahi, ilamsız tahliye yoluna başvurulabilir. Aşağıda görüleceği gibi, bu halde, kiracı, süresinde ödeme emrine itiraz etmezse, kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır ve kiraya veren icra mahkemesinden kiracının tahliyesini isteyebilir (m.269/a) . Kiracı, süresinde ödeme emrine itiraz eder ve fakat kira sözleşmesini açıkça kabul ederse veya itirazında kira sözleşmesini açık ve kesin olarak inkar etmezse, kira akdini (sözleşmesini) kabul etmiş sayılır (m.269,11 c.2) ; bu halde, kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliye isteyebilir. Buna karşılık, kiracı ödeme emrine itiraz ederken kira sözleşmesini inkar ederse, kiraya veren icra mahkemesinden tahliye isteyemez; sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir (m.269/b,IV,V).

Alacaklı (kiraya veren) takip talebinde kira sözleşmesinin sözlü olduğunu (sözlü kira sözleşmesine dayandığını) bildirdikten sonra, icra mahkemesinde kira sözleşmesinin yazılı olduğunu ileri süremez (yazılı bir kira sözleşmesine dayanamaz) .

Fakat, alacaklı kiraya veren, borçlu (kiracı) ile arasında (sözlü) bir kira sözleşmesi bulunduğunu (icra mahkemesinde) başka bir belge ile ispat edebilir .

Ödeme emri

Alacaklının (kiraya verenin) ilamsız tahliye takip talebini alan icra dairesi, borçlu kiracıya ihtarlı (13 örnek nolu) ödeme emri gönderir. Bu ödeme emrine şunlar yazılır (m.269, Y m.35):

1) Takip talebindeki kayıtlar

Ödeme emrine, takip talebindeki kayıtlar, yani alacaklının (kiraya verenin) ve borçlunun (kiracının) kimlikleri ve adresleri ile istenen kiranın Türk parası ile tutarı yazılır.

2) Fesih (tahliye) ihtarı

BK m.260 veya m.288 (YBK m.315 veya m.362)’de yazılı, kira sözleşmesinin feshedileceğine ilişkin ihtar (tahliye ihtarı) da ödeme emrine yazılır (m.269,1; Y m.35/b) .

3) İtiraz süresi

Ödeme emrinde, borçlunun (kiracının) yedi gün içinde (ödeme emrine) itiraz edebileceği de yazılır. Buna göre, ödeme emrine itiraz süresi yedi gündür.

4) Kira sözleşmesine itiraz ile ilgili ihtar

Borçlu kiracının, itiraz süresi (kural olarak yedi gün) içinde, kira sözleşmesini ve varsa yazılı kira sözleşmesindeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse (inkar etmezse), kira sözleşmesini kabul etmiş sayılacağı ihtarı da ödeme emrine yazılır (m.269,ü; Y m.35/d). Kira sözleşmesine itiraz, aşağıda incelenecektir .

5) Ödeme (temerrüt) ihtarı

Ödeme emri ile, borçlu kiracıya, kira borcunu (ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren) belli bir süre içinde (ödeme emrinde yazılı olan icra dairesine ait) banka hesabına ödemesi ihtar edilir. Ödeme süresi, kira sözleşmesi çeşitlerine göre değişiktir:

adi kirada ödeme süresi en az on gündür (YBK m.315,11). Konut ve çatılı işyeri kiralarında ödeme süresi en az otuz gündür (YBK m.315,ü) .

Ürün kirasında, ödeme süresi en az altmış gündür (YBK m.362,ü): Ürün kirasında ödeme süresinin (altmış gün yerine) otuz gün olarak gösterilmiş olması halinde, alacaklı kiraya veren, (böyle bir ödeme emrine dayanarak) icra mahkemesinden (veya sulh hukuk mahkemesinden) tahliye isteyemez ; fakat, alacaklı kiraya veren, (icra mahkemesinde) kira alacağı için, itirazın kaldırılmasını isteyebilir.

(En az on, otuz veya altmış günlük) ödeme (ihtar) süresi, borçluya ödeme emrinin tebliğinden itibaren işlemeye başlar .

Yukardaki en az otuz (on veya altmış) günlük ödeme süresinin hesabında, ihtarın (ödeme emrinin) tebliğ edildiği (ilk) gün sayılmaz (m.19,1) .

En az otuz (on veya altmış) günlük ödeme süresinin sonuncu gününün resmî bir tatil gününe rastlaması halinde, ödeme süresi, tatili takip eden iş gününde biter.

Ödeme emrinde ödeme süresinin yanlış gösterilmiş (mesela otuz gün yerine yedi gün gösterilmiş) olması halinde, borçlu kiracı temerrüde düşmez ve alacaklı (kiraya veren) tahliye isteyemez .

Ödeme emrinde ödeme süresi yazılı değilse (ödeme süresi ile ilgili yer boş bırakılmışsa), kiraya veren (alacaklı) icra mahkemesinden (veya sulh hukuk mahkemesinden) kiracının tahliyesini isteyemez .

6) Tahliye (boşaltma) ihtarı

Ödeme emri ile, borçluya (kiracıya) yedi günlük süresi içinde (m.62'ye göre) ödeme emrine itiraz etmez ve otuz (on veya altmış) günlük ödeme süresi içinde borcu (kirayı) ödemezse, kiraya verenin (alacaklının) kesinleşen kira alacağı için haciz isteyebileceği (m.78 vd) ve icra mahkemesinden (kiracının) kiralanan taşınmazdan çıkarılmasını (tahliyesini) isteyebileceği ihtar edilir (m.269/a ; Y m.35/e). Kendisine tahliye ihtarını içeren (13 ömek nolu) ödeme emri tebliğ edilmemiş olan borçlunun, icra mahkemesinden tahliyesi istenemez .

7) Yazılı kira sözleşmesinin bir örneğinin ödeme emrine eklenmesi ve borçluya gönderilmesi (tebliğ edilmesi) gerekir. Fakat, Yargıtay 12.HD karşı görüştedir .

8) Bu (13 örnek nolu) ödeme emrine borçlunun (kiracının) mal beyanında bulunmasına ilişkin bir ihtar konulması (yazılması), İİK (m.269) ve Yönetmeliği (m.35) tarafından öngörülmemiştir. Bu nedenle, bu ödeme emrine mal beyanı ile ilgili bir ihtar konulmaz ve burada borçlunun (kiracının) mal beyanında bulunma yükümlülüğü yoktur.

IV Ödeme emrine itiraz edilmemesi

I) Genel bilgi

Borçlu (kiracı), yedi gün içinde, ödeme emrine itiraz etmezse, ilamsız tahliye takibi kesinleşir. İtiraz süresi (kural olarak yedi gün) içinde ödeme emrine itiraz etmemiş olan borçlunun (kiracının), itiraz süresi geçtikten sonra yaptığı itiraz geçersizdir; yani, bu halde de ilamsız tahliye takibi kesinleşir.

Borçlu (kiracı), süresi içinde icra dairesine yaptığı itirazda kısmî itirazda bulunmuş ve fakat itiraz ettiği (veya kabul ettiği) kira miktarını açıkça göstermemiş ise, ödeme emrine (hiç) itiraz etmemiş sayılır (m.269/d, m.62,IV); yani, bu halde de ilamsız tahliye takibi kesinleşir .

Borçluya yapılan ödeme emri tebligatı usulsüz ise, borçlu, usulsüz tebliği öğrendiği tarihten itibaren yedi gün içinde icra dairesinde ödeme emrine itiraz edebilir (Teb.K.m.32 ; Teb.Yön.m.53/2).

Ödeme emri tebliğinin usulsüz olması halinde, Yargıtay, borçlunun, usulsüz tebliği öğrendiği tarihten itibaren yedi gün içinde, hem icra dairesinde ödeme emrine itiraz etmesi, hem de icra mahkemesinden tebligatın usulsüz olduğunun tespitini ve ödeme emrinin tebliği tarihinin öğrenme tarihi olarak düzeltilmesini istemesi gerektiği görüşündedir .

Borçlu, bu şekilde icra dairesinde ödeme emrine itiraz etmeyip de, usulsüz tebliğ edilen ödeme emrini öğrendiği tarihten itibaren yedi gün içinde yalnız (icra mahkemesine) şikayet yoluna (m. 16) başvurur (ayrıca icra dairesinde ödeme emrine itiraz etmez) ise, süresi içinde ödeme emrine itiraz etmediği için, ödeme emri (ve bununla ilamsız tahliye takibi) kesinleşir .

Ödeme emrine itiraz icra dairesine yapılır (m.269,11). Yargıtay'a göre, borçlunun yedi günlük süresi içinde icra mahkemesine yaptığı itiraz geçersizdir. Yani, bu halde (borçlunun yedi gün içinde icra mahkemesine itirazda bulunmuş olması halinde) de, borçlu ödeme emrine itiraz etmemiş sayılır ve hakkındaki ilamsız tahliye takibi kesinleşir .

2) Borcun (kiranın) ödenmesi

Borçlunun (kiracının) süresinde ödeme emrine itiraz etmemesi ile ilamsız tahliye takibi kesinleşirse de, alacaklı (kiraya veren) bunun üzerine hemen haciz ve tahliye isteyemez. Çünkü, borçlu, (on, otuz veya altmış günlük) ödeme süresi içinde borcunu (kirayı) ödeyebilir.

Borçlu (kiracı), ödeme emrinin tebliğinden itibaren otuz (on veya altmış) gün içinde kira borcunu icra dairesine öderse, ilamsız tahliye takibi son bulur (ve alacaklı haciz ve tahliye isteyemez).

Borçlu, (ödeme emrinin tebliğinden itibaren otuz gün içinde) borcunu (kirayı) ödeme yeri olan bankaya yatırabilir veya icra dairesinin banka hesabına da gönderebilir .

Borçlu, (ödeme emrinin tebliğinden itibaren otuz gün içinde) borcunu (kirayı) PTT aracılığı (posta veya telgraf) havalesi ile de icra dairesine gönderebilir .

Borçlu, (ödeme emrinin tebliğinden itibaren otuz gün içinde) kira borcunu alacaklıya (kiraya verene) da ödeyebilir veya (masrafı kendisine borçluya ait olmak üzere) ikametgahta (konutta) ödemeli olarak PTT ile de kiraya verene gönderebilir .

Buna karşılık, kiracı (ödeme emrinin tebliğinden itibaren otuz gün içinde) kirayı (kiraya verene) normal (adi) posta havalesi ile gönderir ve kiraya veren bu havaleyi kabul etmezse (kirayı PTT'den almazsa), kiracı (borçlu) temerrütten kurtulamaz. Fakat, kiracı takip yapılan aylardan önceki aylara ait kiraları kiraya verene normal (adi) posta havalesi ile göndermiş ve kiraya veren bu kiralan almış ise, taraflar arasında bu şekilde ödeme yeri ve şekli zımnen (tarafların örtülü iradeleriyle) belirlenmiş sayılır (EBK m.73 YBK m.89); bu nedenle, takip konusu kirayı da kiraya verene adi posta havalesi ile gönderen kiracı (bununla) temerrütten kurtulur (yani tahliyesine karar verilemez) .

Ödeme emrini alan borçlu (kiracı), icra takibinden (veya ödeme emrinin tebliğinden) önce tayin edilmiş olan tevdi mahalline (EBK m.91 YBK m. 107) de, (ödeme emrinin tebliğinden itibaren otuz gün içinde) takip konusu kirayı yatırabilir .

Fakat, borçlu kiracı, icra takibinden (özellikle ödeme emrinin tebliğinden) sonra tevdi mahalli tayin ettirerek kirayı bu tevdi mahalline yatırmakla temerrütten kurtulamaz .

Borçlu (kiracı), otuz (on veya altmış) günlük ödeme (ihtar) süresi içinde, kira borcunun bir kısmını icra dairesine ödeyebilir, kalan kısmını da yukardaki şekillerden biri ile alacaklıya icra dairesi dışında ödeyebilir veya gönderebilir .

Kiracı (borçlu), kira borcunu Türk parası ile ödeyebilir; icra dairesine para yerine çek, bono veya tahvil verilmesi ödeme yerine geçmez .

Borçlu (kiracı), ödeme emrinin tebliğinden itibaren otuz (on veya altmış) gün içinde kira borcunu (yukarda görülen şekillerden biri ile) öderse, ilamsız tahliye takibi son bulur. Yani, alacaklı (kiraya veren) icra mahkemesinden borçlunun tahliyesini (m.269/a) isteyemez.

Kira borcunun kapsamı yukarıda incelendi . Borçlu kiracı, otuz (on veya altmış) günlük ödeme (ihtar) süresi içinde kira borcunu ödemiş ise, kira borcundan sayılmayan faiz, icra giderleri ve vekalet ücretini aynı süre (on, otuz veya altmış gün) içinde ödememiş olması nedeniyle icra mahkemesinden borçlunun tahliyesi istenemez .

Borçlu kiracının otuz (on veya altmış) gün içinde kira borcunu ödemesi halinde, alacaklı (kiraya veren) haciz de isteyemez. Ancak, borçlu yalnız kira borcunun aslını ödemekle yetinmiş, faiz ve icra giderlerini ödememiş ise, alacaklı (kiraya veren), ödenmeyen faiz ve icra giderleri için icra takibine devam edebilir, yani borçlu kiracının mallarının haczedilmesini isteyebilir.

Borçlunun, kira borcunu icra dairesi dışında alacaklıya ödemiş (alacaklıya posta veya telgraf havalesi ile göndermiş, alacaklının banka hesabına yatırmış veya tevdi mahalline yatırmış) olması halinde, alacaklı, kira alacağının ve ferilerinin tamamı için icra takibine devam edilmesini, yani borçlunun mallarının haczedilmesini isteyebilir. Bu halde, borçlu (kiracı), İÎK'nun 71. maddesine göre icra mahkemesinden takibin iptalini istemek suretiyle, icra dairesi dışında ödemiş olduğu kira borcu için mallarının haczedilmesini önleyebilir.

3) Borcun (kiranın) ödenmemesi

Süresinde ödeme emrine itiraz etmemiş olan borçlu (kiracı), (on, otuz veya altmış günlük) ödeme süresi içinde kira borcunu ödemezse, alacaklı (kiraya veren), hem icra dairesinden kira alacağının tahsili için borçlunun mallarının haczedilmesini isteyebilir (m.78 vd), hem de icra mahkemesinden borçlunun (kiracının) tahliyesini isteyebilir (m.269/a). Alacaklı, aynı anda bu iki yola da başvurabilir; alacaklının bu yollardan birine başvurmuş (mesela haciz istemiş) olması, diğer yoldan (misalde tahliye istemekten) vazgeçtiği anlamına gelmez :

a) Haciz talebi (borçlunun mallarının haczedilmesi): Az önce de belirtildiği gibi, süresinde ödeme emrine itiraz etmemiş olan borçlu (on, otuz veya altmış günlük) ödeme süresi içinde kira borcunu ödemezse, alacaklı (kiraya veren), (ödeme emrine itiraz edilmemesi nedeniyle) kesinleşen kira alacağının (ve faiz ve icra giderleri gibi ferilerinin) tahsili için, icra dairesinden borçlunun mallarının haczedilmesini isteyebilir (m.78 vd). Ancak, kiraya verenin (alacaklının) haciz isteyebilmesi için, borçlunun (kiracının) süresinde ödeme emrine itiraz etmemiş bulunması yeterli olmayıp, aynı zamanda (on, otuz veya altmış günlük) ödeme süresi içinde kira borcunu ödememiş olması gerekir. Yani, alacaklı (kiraya veren), ancak ödeme süresinin bitmesinden sonra borçlu kiracının mallarının haczini isteyebilir. Haciz, haczedilen malların satılması ve bedelinden kiraya verenin kira alacağının ödenmesi, tamamen genel haciz yolundaki hükümlere göre olur (m.78144).

Süresinde ödeme emrine itiraz etmemiş olan borçlu kiracı, ödeme süresi geçtikten sonra kira borcunu (ve ferilerini) öderse, alacaklı (kiraya veren); haciz isteyemez ; fakat, icra mahkemesinden borçlu kiracının tahliyesini isteyebilir.

b) Tahliye (m.269/a) (icra mahkemesinin kiracının tahliyesine karar vermesi): Süresi içinde ödeme emrine itiraz etmemiş olan borçlu (kiracı) (on, otuz veya altmış günlük) ödeme süresi içinde kira borcunu ödemezse, alacaklı (kiraya veren) icra mahkemesinden borçlu kiracının tahliyesini isteyebilir (m.269/a).

aa) Ödeme süresinin geçmiş olması: Alacaklının icra mahkemesinden tahliye isteyebilmesi için, borçlunun, süresinde ödeme emrine itiraz etmemiş bulunması yeterli olmayıp, bundan başka (on, otuz veya altmış günlük) ödeme süresi içinde kira borcunu ödememiş olması da gereklidir (m.269/a). Bu nedenle, alacaklının, icra mahkemesinden tahliye isteyebilmesi için ödeme süresinin sona ermesini beklemesi gerekir. Ödeme süresi dolmadan ve böylece borçlunun temerrüdü gerçekleşmeden, alacaklı (kiraya veren) icra mahkemesinden tahliye isteyemez ; istese bile, icra mahkemesi borçlu kiracının tahliyesine karar veremez; misaller :

Tahliye talebinin vaktinden önce yapıldığından dolayı reddine ilişkin icra mahkemesi kararı, sadece tahliye talebinin süresinden önce açılmış olduğu ve bu nedenle tahliye talebi hakkının doğmadığı hakkında kesin hüküm teşkil eder (HMK m.303); bu nedenle, ödeme süresinin bitmesinden sonra yapılan, yeni tahliye talebinin incelenmesine engel teşkil etmez .

bb) Tahliye talebi süresi: Ödeme süresi geçtikten sonra, alacaklı (kiraya veren), ödeme (ihtar) süresinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde , icra mahkemesinden tahliye isteyebilir (m.269/a) .

cc) tcra mahkemesinin tahliye talebini incelemesi: Tahliye talebi (m.269/a) için yetkili icra mahkemesi, ilamsız tahliye takibinin yapıldığı icra dairesinin tabi bulunduğu (yani o yerdeki) icra mahkemesidir .

İcra mahkemesi, alacaklının (kiraya verenin) tahliye talebini duruşmalı olarak inceler (m.269/d ; m.70) .

1 İcra mahkemesinin inceleyemeyeceği hususlar : Bu halde, kiracı (borçlu) süresi içinde ödeme emrine itiraz etmediği için, ilamsız tahliye takibi kesinleşmiştir. Bu nedenle, borçlu kiracı, kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır (m.269,ü,c.2). Yani, borçlu kiracı icra mahkemesinde artık kira sözleşmesini inkar edemez, etse bile, icra mahkemesi kira sözleşmesini hakkında bir inceleme yapamaz .

Yukarda belirtildiği gibi, alacaklı (kiraya veren) sözlü kira sözleşmesine dayanarak da (kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle) ilamsız tahliye takibi (m.289 vd) yapabilir. Bu nedenle, sözlü kira sözleşmesine dayanarak yapılan ilamsız tahliye takibinde süresinde ödeme emrine itiraz etmeyen borçlu kiracı, sözlü kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır (m.269,11 c.2) ve artık icra mahkemesinde (sözlü) kira sözleşmesini inkar edemez, etse bile, icra mahkemesi kira sözleşmesi hakkında bir inceleme yapamaz .

Borçlu kiracı, süresi içinde ödeme emrine itiraz etmediği için, ödeme emri ile istenen kira borcunu da kabul etmiş sayılır. Bu nedenle, borçlu kiracı, icra mahkemesinde artık kira borcu miktarına itiraz edemez, etse bile, icra mahkemesi kira borcu miktarı hakkında bir inceleme yapamaz .

2 İcra mahkemesinin inceleyebileceği hususlar : İcra mahkemesi, ilk önce alacaklının ilamsız tahliye takip talebinin kanuna uygun olup olmadığını

inceler. Takip talebi kanuna uygun değilse, özellikle alacaklı takip talebinde tahliye istememişse, icra mahkemesi tahliye talebinin reddine karar verir .

Bundan sonra, icra mahkemesi, borçlu kiracıya gönderilen ödeme emrinin kanuna uygun olup olmadığım inceler. Ödeme emri kanuna uygun değilse, özellikle ödeme emirinde ödeme (ihtar) süresi yanlış (noksan) gösterilmişse, ödeme emrinde ödeme (ihtar) süresi yazılı değilse veya ödeme emrinde tahliye ihtarı yok (tebliğ edilen ödeme emri 13 örnek nolu ödeme emri değil) ise, icra mahkemesi tahliye talebinin reddine karar verir .

İcra mahkemesi, takip talebinin ve ödeme emrinin kanuna uygun olduğunu tespit ederse, bunun üzerine, borçlu kiracının süresi içinde ödeme emrine itiraz edip etmediğini araştırır. Borçlunun süresi içinde ödeme emrine itiraz etmemiş olması yukarda incelendi79. Buna göre, icra mahkemesi, borçlunun süresinde ödeme emrine itiraz etmediğini (veya itiraz etmemiş sayıldığım) tespit ederse, borçlunun ödeme (ihtar) süresi içinde kira borcunu ödeyip ödemediğini inceler:

dd) İcra mahkemesinin tahliye kararı: Borçlu kiracının (on, otuz veya altmış günlük) ödeme süresi içinde kira borcunu ödemesi yukarda incelendi80. İcra mahkemesi, borçlu kiracının süresinde ödeme emrine itiraz etmediğini ve ödeme (ihtar) süresi içinde kira borcunun aslını ödemediğini tespit ederse, kiracının tahliyesine karar verir (m.269/a).

Kira borcunun (alacağının) tutarı, yani borçlu kiracının hangi parayı ödeme (ihtar) süresi içinde ödememesi halinde mütemerrit sayılacağı ve icra mahkemesince tahliyesine karar verileceği yukarda incelendi. Borçlu kiracının ödeme süresi içinde kira borcunun aslını ödemiş olmasının yeterli bulunduğu, kira borcundan sayılmayan faiz, icra giderleri ve vekalet ücretini ödeme süresi içinde ödememiş olması nedeniyle (icra mahkemesince) tahliyesine karar verilemeyeceği de yukarda incelendi.

Borçlu kiracı, süresi içinde kısmî itirazda (m.269/d, m.62,IV,c.l) bulunmuş ve kısmî itirazında kabul ettiği kira borcunu ödeme süresi içinde ödemiş ise, m.269/a hükmüne göre borçlunun (icra mahkemesince) tahliyesine karar verilemez. Çünkü, borçlu (kısmî itirazında) kabul ettiği ve bu nedenle kesinleşmiş olan (m.269/d, m.66,I c.3) kira borcunu ödeme (ihtar) süresi içinde ödemiştir ; yani, temerrüde düşmemiştir.

Fakat borçlu kiracı, kısmî itirazında kabul ettiği kira borcunu ödeme (ihtar) süresi içinde ödememişse, alacaklının talebi üzerine, icra mahkemesi (m.269/a hükmüne göre) borçlu kiracının tahliyesine karar verir .

Fakat alacaklı (kiraya veren), borçlu kiracının itiraz ettiği kira miktarı (bölümü) için, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve borçlu kiracının tahliyesini isteyebilir .

Borçlu kiracı, kira borcunu ödeme (ihtar) süresi içinde noksan ödemiş (kira borcunun bir kısmını ödememiş) ise, alacaklının talebi üzerine, icra mahkemesi (m.269/a hükmüne göre) borçlu kiracının tahliyesine karar verir .

Ödeme (ihtar) süresi içinde kira borcunu ödememiş olan borçlu kiracı, ödeme süresi geçtikten (temerrüde düştükten) sonra kira borcunu ödese bile, icra mahkemesi, borçlunun tahliyesine karar vermekle yükümlüdür .

Buna göre, alacaklı kiraya verenin tahliye talebini alan icra mahkemesi, borçlu kiracının süresinde (kural olarak yedi gün içinde) ödeme emrine itiraz etmediğini ve (on, otuz veya altmış günlük) ödeme süresi içince kira borcunu ödemediğini (veya noksan ödediğini) tespit ederse, borçlu kiracının tahliyesine karar verir (m.269/a).

Yukarda görüldüğü gibi, bu halde icra mahkemesinin, tahliye kararı verebilmesi için, borçlu kiracının (on, otuz veya altmış günlük) ödeme (ihtar) süresi içinde kira borcunu ödememiş olduğunu tespit etmiş olması gerekir (m.269/a). Borçlu kiracının ödeme süresi içinde kira borcunu icra dairesine ödememiş olduğu, icra dosyasından anlaşılır.

Ancak, yukarıda görüldüğü gibi, borçlu kiracı, kira borcunu mutlaka icra dairesine ödemek zorunda olmayıp, alacaklı kiraya verene de ödeyebilir, posta ile gönderebilir, kiraya verenin banka hesabına veya tevdi mahalline yatırabilir . Kira borcu ödeme süresi içinde bu şekillerden biri ile icra dairesi dışında kendisine ödenmiş olan alacaklı kiraya veren, buna rağmen icra mahkemesinden borçlu kiracının tahliyesini isterse, borçlu kiracı, ödeme süresi içinde kira borcunu alacaklı kiraya verene ödemiş olduğunu icra mahkemesinde iddia ve ispat edebilir. Borçlu kiracı, kira borcunu ödediğini, 68 inci maddenin birinci fıkrasında yazılı olan belgelerden biri ile ispat edebilir (m.269/d, m.68,I,). Buna göre, borçlu kiracı, kira borcunu (ödeme süresi içinde) ödediğini, alacaklı (kiraya veren) tarafından verilmiş imzası noterlikçe onaylı veya alacaklı tarafından ikrar edilmiş bir makbuz veya resmî dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz (mesela posta veya telgraf havale makbuzu, banka makbuzu, tevdi mahallinden alınmış makbuz) ile ispat edebilir.


Borçlu kiracı, ödeme süresi içinde kira borcunu ödemiş olduğunu alacaklı (kiraya veren) tarafından verilmiş bir adi makbuz ile ispat etmek ister ve alacaklı bu makbuz altındaki imzayı inkar ederse, icra mahkemesi, m.68,V hükmüne göre, bu imzanın alacaklıya ait olup olmadığını incelemeye yetkilidir (m.269/d, m.68,V). İcra mahkemesi, yapacağı (veya yaptıracağı) imza incelemesi sonucunda, borçlunun ibraz ettiği adi makbuzdaki imzanın alacaklıya ait olduğu kanısına varırsa, alacaklının tahliye talebini reddeder; imzanın alacaklıya ait olmadığı kanısına varırsa borçlu kiracının tahliyesine karar verir.

Borçlu kiracı, ödeme süresi içinde kira borcunu alacaklı kiraya verene ödediğini tanıkla ispat edemeyeceği gibi, bu konuda kiraya verene yemin de teklif edemez.

Yargıtay'a göre, süresinde ödeme emrine itiraz etmemiş ve ödeme süresi içinde kira borcunu ödememiş olan borçlu kiracı, icra mahkemesinde, ödeme emrinin tebliğinden önce kira borcunu kiraya verene ödemiş olduğunu iddia ve ispat edebilir .İcra mahkemesinin, süresi içinde ödeme emrine itiraz etmemiş olan borçlunun ödeme emrinin tebliğinden önce kira borcunu ödeyip ödemediğini inceleme yetkisi yoktur. İcra mahkemesi, bu hususu, ancak borçlu kiracının süresi içinde ödeme emrine itiraz ederek kira borcunu ödemiş olduğunu (icra dairesine) bildirmiş olması halinde inceleyebilir (m.269/c) ki, bu başka bir konudur (ihtimaldir). Yargıtay’ın görüşü, borçlu kiracının (kira borcu bakımından) ödeme emrine itiraz etmemiş olması ile itiraz etmiş olması arasında hiçbir fark bulunmadığına müncer olmaktadır ki, bu husus, iki ihtimali ayrı ayrı düzenlemiş olan kanunun sistemine (m.269/a ve 269/c) aykırı düşer.

Fakat, yukarda görüldüğü gibi, Yargıtay, ödeme emrine itiraz etmemiş olan borçlu kiracının, ödeme emrinin tebliğinden (veya takipten) önce kira borcunu kiraya verene ödemiş olduğunu icra mahkemesinde iddia ve ispat edebileceği görüşündedir. Yargıtay'ın bu görüşünün uygulaması şöyle olacaktır:

Borçlu kiracı süresinde ödeme emrine itiraz etmediği için, kiracılık sıfatı, kira sözleşmesinin varlığı ve ödeme emrinde (ve takip talebinde) yazılı olan kira borcu (aylık kira parası) kesinleşmiştir. Borçlu kiracı, bu hususları icra mahkemesinde tartışamaz. Borçlu kiracı, sadece kesinleşmiş olan ödeme emrinde yazılı kira borcunu ödeme emrinin tebliğinden önceki bir dönemde ödemiş olduğunu icra mahkemesinde iddia ve ispat edebilir. Borçlu kiracının ödemiş olduğunu ispat ettiği kira borcu, kesinleşmiş ödeme emrinde yazılı kira miktarından (borcundan) daha az ise ve borçlu aradaki bu farkı ödeme emrinin tebliğinden itibaren (otuz veya altmış günlük) ödeme (ihtar) süresi içinde ödememişse, borçlu bu fark için mütemerrit sayılır ve icra mahkemesi bu nedenle (m.269/a hükmüne göre) borçlu kiracının tahliyesine karar veri.

Yukarda ayrıntılı biçimde görüldüğü gibi, süresi içinde ödeme emrine itiraz etmemiş olan borçlu, (on, otuz veya altmış günlük) ödeme suresi içinde kira borcunu tamamen ödememiş ise (borçlu icra mahkemesinde kira borcunu tamamen ödediğini ispat edememiş ise), alacaklı kiraya verenin talebi üzerine, icra mahkemesi, borçlu kiracının tahliyesine karar verir (m.269/a).

ee) Tahliye kararının temyizi ve icrası (infazı): İcra mahkemesinin tahliye kararı (veya tahliye talebinin reddi kararı) temyiz edilebilir (m.363/3) . Kanımca, bu tahliye kararının temyiz edilmesinin tahliye kararının infazına (yerine getirilmesine) etkisi hakkında, m.269/c, hükmü kıyasen uygulanmalıdır. Çünkü, her iki halde de menfaatler durumu aynıdır. İİK m.269/c, hükmü ilerde incelenecektir . Bu nedenle, burada konuya kısaca değinmekle yetinilecektir :

İcra mahkemesinin tahliye kararının infazı (yerine getirilmesi), yani borçlunun taşınmazdan zorla çıkarılması için, tahliye kararının kesinleşmesi beklenmez.

Yalnız, tahliye (borçlunun taşınmazdan zorla çıkarılması) için icra mahkemesinin tahliye kararının borçlu kiracıya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren on gün geçmesi gerekir (m.269/c, c.2). Bu on günün geçmesinden sonra, borçlu (kiracı) icra dairesi tarafından taşınmazdan zorla çıkarılır. Bunun için, kiracıya aynca bir icra veya tahliye emri tebliğ edilmesine (gönderilmesine) gerek yoktur.

Borçlu kiracı, icra mahkemesinin tahliye kararını temyiz ederse, m.36'ya göre teminat yatırarak, icra dairesinden bir süre alabilir ve bunun üzerine Yargıtay'dan icranın geri bırakılmasına (ertelenmesine) karar verilmesini isteyebilir (m.269/c, c.3).

İcra mahkemesinin tahliye kararı maddî anlamda kesin hüküm (HMK m.303) teşkil etmez. Bu nedenle, borçlu kiracı, icra mahkemesinin kararından önce veya sonra menfî tespit davası (m.72) açabilir. Bu davanın icra mahkemesinin incelemesine ve tahliye kararının icrasına etkisi, ilerde incelenecektir .


V Ödeme emrine itiraz edilmesi

1) Genel bilgi

Borçlu kiracı, ödeme emrinin kendisine tebliği tarihinden itibaren yedi gün içinde ödeme emrine itiraz edebilir (m.269,11). Borçlunun yedi gün geçtikten sonra yaptığı itiraz geçersizdir .

Borçluya yapılan ödeme emri tebligatı usulsüz ise, borçlu, usulsüz tebliği öğrendiği tarihten itibaren yedi gün içinde, ödeme emrine itiraz edebilir (Teb.K. m.32 ; Teb.Yön. m.53) .

Ödeme emrine itiraz icra dairesine yapılır (m.269,11). Yargıtay'a göre, borçlunun yedi gün içinde icra mahkemesine yaptığı itiraz geçersizdir .

Borçlu yedi gün içinde hem icra dairesine hem de icra mahkemesine itiraz ederse, icra mahkemesi, kendisine yapılan fuzuli başvurunun reddine karar verir.

Ödeme emrine itiraz dilekçe ile veya sözlü olarak yapılır (m.269,ü; m.269/d ; m.62,I).

Borçlu kiracı, itirazında “itiraz sebeplerini 62 nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur” (m.269,11,c.l). Yani, borçlu itirazında bildirmiş olduğu sebeplerle bağlıdır ; bu konu aşağıda incelenecektir .

Burada ödeme emrine itiraz iki şekilde olabilir: l)Kira sözleşmesine itiraz, 2) kira sözleşmesi dışındaki itirazlar.

2) Kira sözleşmesine (akdine) itiraz

Kira sözleşmesine (akdine) itiraz, borçlunun, (alacaklının iddia ettiği) kira sözleşmesinin varlığını inkar etmesidir, yani kabul etmemesidir (reddetmesidir) . Alacaklı sözlü bir kira sözleşmesinin varlığını iddia ediyorsa, borçlunun böyle bir (sözlü) kira sözleşmesini inkar etmesi (kabul etmemesi), kira sözleşmesine itirazdır. Alacaklı yazılı bir kira sözleşmesine dayanmakta ise, borçlu kiracının bu sözleşmede kendisine izafe olunan imzayı inkar etmesi (kabul etmemesi) kira sözleşmesine itirazdır (m.269/b,I).

Borçlu, itirazında, kira sözleşmesini inkar ettiğini, yani kira sözleşmesini ve varsa buna ait mukavelenamedeki (yazılı kira sözleşmesindeki) imzasını kabul etmediğini (reddettiğini) açık ve kesin olarak bildirmelidir; aksi halde, borçlu kiracı, kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır (m.269,ü,c.2). Buna göre, kira sözleşmesine itiraz etmek isteyen borçlunun, itirazında, “alacaklı (takip yapan) ile aramızda kira sözleşmesi yoktur”, “alacaklının dayandığı kira sözleşmesindeki imza benim değildir” gibi açık ve kesin bir beyan ile kira sözleşmesini inkar ettiğini bildirmesi gerekir. Borçlunun itirazından kira sözleşmesini inkar ettiği açtk ve kesin biçimde anlaşılamıyorsa, bu itiraz kira sözleşmesine itiraz sayılmaz .

Kira sözleşmesine açık ve kesin biçimde itiraz eden borçlu, kira sözleşmesine itirazı ile birlikte (terditli olarak) diğer itirazlarını, mesela kirayı ödediğini bildiremez .

Kira sözleşmesine itiraz halinde, alacaklının (kiraya verenin) icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliye istemesi (m.269/b) aşağıda incelenecektir .

3) Kira sözleşmesi dışındaki itirazlar

Borçlunun (kiracının), kira sözleşmesine itiraz etmeyip (bilakis kira sözleşmesini kabul ederek ; kiranın daha az olduğu, ödendiği, muaccel olmadığı, takas, kiralananı tahliye ettim gibi bir sebeple ödeme emrine itiraz etmesine, kira sözleşmesi dışındaki itirazlar denir (m.269/c,I).

Yetki itirazı da (borçlunun icra dairesinin yetkisine itiraz etmesi de), kira sözleşmesi dışında bir itirazdır.

Kira sözleşmesi dışındaki itiraz halinde, alacaklının, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliye istemesi (m.269/c) de aşağıda incelenecektir .

4) İtirazın etkisi

Borçlunun gerek kira sözleşmesine itirazı, gerek kira sözleşmesi dışındaki itirazı ile ilamsız tahliye takibi durur

Bunun üzerine, alacaklının (kiraya verenin), itiraz ile duran tahliye takibine devam edebilmesi için, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliye istemesi gerekir ; bu konu aşağıda incelenecektir .

Kusuru olmaksızın bir engel (mazeret) nedeniyle yedi gün içinde ödeme emrine itiraz edememiş olan borçlu kiracı, gecikmiş itiraz yoluna başvurabilir (m.269/d, m.65).

5) Kısmî itiraz

Borçlu kiracı, yedi gün içinde ödeme emri ile istenen kiranın bir kısmına itiraz edebilir. Bu halde, borçlunun, itirazında, itiraz ettiği (veya kabul ettiği) kira miktarının ne kadar olduğunu açıkça göstermesi gerekir ; aksi halde, borçlu kiracı, alacaklı kiraya verenin istediği kira miktarına itiraz etmemiş sayılır (m.269,ü; m.269/d ; m.62,IV) .

Borçlu kiracı, kısmî itirazında itiraz ettiği (veya kabul ettiği) kira miktarının ne kadar olduğunu açıkça göstermiş (yani kısmî itiraz geçerli) ise, borçlunun kabul ettiği kira miktarı (borcu) için ilamsız tahliye takibi kesinleşir (m.269/d ; m.66,1 c.3). Borçlu kabul ettiği bu (kısmî) kira borcunu otuz (on veya altmış) günlük ödeme süresi içinde öderse, sorun yoktur; yani, m.269/a hükmüne göre borçlunun tahliyesine karar verilemez. Borçlu kabul ettiği bu (kısmî) kira borcunu otuz (on veya altmış) günlük ödeme süresi içinde ödemezse, alacaklının talebi üzerine, icra mahkemesi, (m.269/a hükmüne göre) borçlu kiracının tahliyesine karar verir' .

Buna karşılık, borçlunun kısmî itirazında itiraz ettiği kira miktarı (borcu) için ilamsız tahliye takibi durur (m.269, c.l ; bkz. ayrıca : m.269/d ; m.66). Bu halde, alacaklı kiraya veren, borçlu kiracının itiraz ettiği kira miktarı (bölümü) için, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve borçlu kiracının tahliyesini isteyebilir (m.269/c).

Bu halde (kısmî itiraz halinde), alacaklı kiraya verenin, bir dilekçe ile, icra mahkemesinden, kabul edilen (itiraz edilmeyen) kira miktarı için borçlunun m.269/a hükmüne göre tahliye edilmesini, itiraz edilen kira miktarı için de m.269/c hükmüne göre itirazın kaldırılmasını ve tahliye istemesi mümkündür.

VI İtirazın kaldırılması ve tahliye

Ödeme emrine itiraz ile duran ilamsız tahliye takibine devam edilebilmesi için, alacaklı kiraya veren, (ilamsız tahliye takibinin yapıldığı icra dairesinin bulunduğu yerdeki) icra mahkemesinden borçlu kiracının itirazının kaldırılmasını ve taşınmazı tahliye etmesini isteyebilir (m.269/b ; m.269/c) .

Bu başlık altında, ilk önce itirazın kaldırılması ve tahliye talebi genel olarak incelenecek, daha sonra icra mahkemesinin itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar vermesi, itiraz çeşitlerine göre ayrı ayrı görülecektir:

1) İtirazın kaldırılması ve tahliye talebi

a) İtirazın kaldırılması talebi: Alacaklı kiraya veren, borçlunun itirazı üzerine, (tahliye istemeden) yalnız itirazın kaldırılmasını (icra mahkemesinden) isteyebilir. Yani, alacaklı, itiraz üzerine duran ilamsız takibe devamla borçlunun mallarının haczini sağlayabilmek için, itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi birlikte istemek zorunda olmayıp, yalnız itirazın kaldırılmasını talep etmekle yetinebilir .

Alacaklının, yalnız itirazın kaldırılmasını talep edebilmesi için, (on, otuz veya altmış günlük) ödeme (ihtar) süresinin geçmesini beklemesine gerek yoktur; alacaklı, itiraz üzerine hemen (icra mahkemesinden) itirazın kaldırılmasını isteyebilir .

Alacaklının talebinde açıkça “itirazın kaldırılmasını” istediğini belirtmesi uygun olur. Fakat alacaklının, icra mahkemesine yaptığı başvuruda, itirazın kaldırılmasını istediğine delalet eden başka bir terim kullanması halinde de, alacaklının başvurusu itirazın kaldırılması talebi olarak kabul edilir; mesela, “itirazın yersiz olduğu”, “icranın devamı talebi”, “takibin devamı talebi”, “kira parasının tahsili talebi”, itirazın kaldırılması talebi sayılır .

Bu halde, icra mahkemesi, alacaklının talebi ile bağlı olarak yalnız itirazın kaldırılmasına karar verebilir (aynı zamanda tahliyeye de karar veremez). Bunun üzerine, alacaklı, borçlunun mallarının haczini isteyebilir (borçlunun tahliyesini isteyemez) .

Burada söz konusu olan, itirazın kesin kaldırılmasıdır. Çünkü, ilamsız tahliye takibinde itirazın geçici kaldırılması müessesesi (m.68/a) mevcut değildir.

Alacaklı (kiraya veren), itirazın kaldırılması talebinde asgarî yüzde yirmi tazminat da isteyebilir (m.269/d, m.68 son fıkra).

b) Tahliye talebi: Alacaklı kiraya veren, icra mahkemesinden, borçlu kiracının itirazının kaldırılmasını ve tahliyesini de isteyebilir (m.269/b,I)ll)9. Bu halde alacaklı, icra mahkemesinden yalnız tahliye istemekle yetinemez ; itirazın kaldırılmasını ve tahliye (ikisini birlikte) isteyebilir .

Alacaklının icra mahkemesine yaptığı başvuruda (itirazın kaldırılmasını ve) tahliye istediğini açıkça belirtmesi uygun olur. Ancak, açıkça tahliye talebine yer verilmemiş olması halinde, tahliye talebini kapsayan (tahliye istendiğine delalet eden) bir terimin kullanılması da yeterlidir .

Alacaklı kiraya verenin icra mahkemesinden tahliye isteyebilmesi (ve icra mahkemesinin şartlan varsa tahliyeye karar verebilmesi) için, alacaklının takip talebinde tahliye istemiş olması ve (13 örnek nolu) ödeme emri ile borçlu kiracıya tahliye ihtarının yapılmış olması gerekir. Takip talebinde tahliye istenmemiş veya istenmiş olmakla beraber ödeme emri ile tahliye ihtarı yapılmamış ise, alacaklı, icra mahkemesinden tahliye isteyemez ; istese bile icra mahkemesi tahliyeye karar veremez .

Kanımca, bu halde (borçlunun ödeme emrine itiraz etmiş olması halinde), alacaklı kiraya verenin icra mahkemesinden tahliye isteyebilmesi için, (on, otuz veya altmış günlük) ödeme (ihtar) süresinin geçmesini beklemesine gerek yoktur. Fakat, Yargıtay karşı görüştedir. Bu görüşün bir sonucu olarak, Yargıtay, ödeme süresi geçmeden itirazın kaldırılması ve tahliye istenmiş olması halinde, icra mahkemesinin, tahliye talebini incelemesiz reddetmesi, itirazın kaldırılması talebini ise incelemesi gerektiğine karar vermektedir .

Yargıtay'a göre, icra mahkemesi, ödeme süresi içinde yapılmış olan tahliye talebini incelemesiz reddetmek zorundadır. Ancak, tahliye talebinin vaktinden önce yapıldığından dolayı reddine ilişkin icra mahkemesi kararı, sadece tahliye talebinin süresinden önce yapılmış olduğu ve bu nedenle tahliye talebi hakkının henüz doğmadığı hakkında kesin hüküm teşkil eder (HMK m.303/2); bu nedenle, ödeme süresinin bitmesinden sonra yapılan yeni tahliye talebinin incelenmesine engel teşkil etmez.

Alacaklı (kiraya veren), itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde asgarî yüzde yirmi tazminat da isteyebilir (m.269/d ; m.68 son fıkra).

c) İtirazın kaldırılmasını ve tahliye isteme süresi: İtirazın kaldırılmasını (ve kanımca tahliye) isteme süresi altı aydır. Alacaklı kiraya veren, itirazın kendisine tebliğinden (m.269/d ; m.62,ü) itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını (ve kanımca tahliye) istemezse, bir daha, aynı kira alacağından dolayı ilamsız tahliye takibi yapamaz (m.269,ül c.2) . Bu altı aylık süre hak düşürücü nitelikte olup icra mahkemesince kendiliğinden gözetilir. Alacaklı bu altı aylık süre geçtikten sonra itirazın kaldırılmasını (ve tahliye) isterse, icra mahkemesi, bu talebi, esasa girmeden, süre aşımından dolayı reddetmek zorundadır.

d) Yetkili icra mahkemesi: İtirazın kaldırılması ve tahliye talebi için yetkili icra mahkemesi, ilamsız tahliye takibinin yapıldığı icra dairesinin tabi bulunduğu (yani o yerdeki) icra mahkemesidir .

2) İtirazın kaldırılması ve tahliye talebinin incelenmesi

a) Duruşma yapılması : İcra mahkemesi, itirazın kaldırılması ve tahliye talebini, basit yargılama usulüne (HMK m.316 vd) göre (m. 18,1) ve fakat mutlaka duruşmalı olarak inceler (m.269/d ; m.70); duruşma yapmadan, dosya üzerinde inceleme yaparak karar veremez .

Borçlu (kiracı) vekili aracılığı ile ödeme emrine itiraz etmiş ise, icra mahkemesi, borçlunun (kendisini değil) vekilini duruşmaya çağırır (Tebligat K. m.ll) .

Borçlu kiracı, duruşmaya gelmese bile, icra mahkemesinin, borçlunun icra dosyasına veya icra mahkemesine sunduğu belgeleri (özellikle ödeme belgelerini) incelemesi gerekir.

Borçlu kiracı, en geç icra mahkemesindeki ilk duruşmada, asgari yüzde yirmi tazminat isteyebilir (m.269/d ; m.68 son fıkra).

b) Ön inceleme : İcra mahkemesi, ilk önce alacaklının ilamsız tahliye takip talebinin kanuna uygun olup olmadığını inceler. Takip talebi kanuna uygun değilse, özellikle alacaklı takip talebinde tahliye istememişse, icra mahkemesi, tahliye talebinin reddine karar verir.

Bundan sonra, icra mahkemesi, borçlu kiracıya gönderilen ödeme emrinin kanuna uygun olup olmadığını inceler. Ödeme emri kanuna uygun değilse, özellikle ödeme emrinde ödeme (ihtar) süresi yanlış (noksan) gösterilmişse, ödeme emrinde ödeme (ihtar) süresi yazılı değilse veya ödeme emrinde tahliye ihtarı yok (tebliğ edilen ödeme emri 13 örnek nolu ödeme emri değil) ise, icra mahkemesi, tahliye talebinin reddine karar verir.

Bundan başka, icra mahkemesi, itirazın kaldırılması ve tahliye talebinin altı aylık süresi içinde yapılıp yapılmadığını da kendiliğinden gözetir; talep, altı aylık süre geçtikten sonra yapılmışsa, icra mahkemesi, esasa girmeden, itirazın kaldırılması ve tahliye talebini süre aşımından dolayı reddeder.

İcra mahkemesi, takip talebinin ve ödeme emrinin kanuna uygun olduğu ve itirazın kaldırılması ve tahliye talebinin altı aylık süresi içinde yapıldığı kanısına varırsa, itirazın kaldırılması ve tahliye talebini esastan incelemeye başlar ; bu inceleme, itiraz çeşitlerine göre değişiktir :

c) Kira sözleşmesine itirazın kaldırılması ve tahliye talebinin incelenmesi : Borçlu kiracının kira sözleşmesine itirazı yukarda incelendi . Bu halde, (kira sözleşmesine) itirazın kaldırılması ve tahliye talebinin icra mahkemesi tarafından incelenip karara bağlanması, aşağıdaki ihtimallere göre olur :

aa) Alacaklının sözlü kira sözleşmesine dayanması halinde (alacaklının elinde yazılı bir kira sözleşmesi yoksa): Alacaklının takip talebinde dayandığı kira sözleşmesi sözlü ise (yani kira sözleşmesi yazılı değilse) , alacaklı kiraya veren, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliye isteyemez (m.269/b,l); isterse, icra mahkemesi, itirazın kaldırılması ve tahliye talebinin reddine karar verir

Alacaklı (kiraya veren), takip talebinde kira sözleşmesinin sözlü olduğunu (sözlü kira sözleşmesine dayandığım) bildirdikten sonra, icra mahkemesinde kira sözleşmesinin yazılı olduğunu ileri süremez (yazılı bir kira sözleşmesine dayanamaz).

Fakat, alacaklı kiraya veren, (sözlü kira sözleşmesine itiraz etmiş olan) borçlu ile arasında (sözlü) bir kira sözleşmesi bulunduğunu başka bir belge ile ispat ederse, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliye isteyebilir ve icra mahkemesi de bu belgeye dayanarak itirazın kaldırılması ve tahliye kararı verebilir .

Yukardaki istisna dışında (yani, kiraya verenin borçlunun itiraz ettiği sözlü kira sözleşmesi başka bir belge ile ispat etmesi dışında), alacaklı kiraya veren, sözlü kira sözleşmesine itiraz edilmesi halinde, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliye isteyemez.

Bu halde, alacaklı kiraya veren, sulh hukuk mahkemesinde, kira alacağının ödenmesi ve tahliye davası açabilir. İlamsız tahliye takibinde borçlu kiracıya gönderilmiş olan ve borçlunun itiraz etmiş olduğu ihtarlı ödeme emri, alacaklının sulh hukuk mahkemesinde açacağı tahliye davasında BK m.260 (YBK m.315) veya m.288 (YBK m.362)’de yazılı ihtar yerine geçer (m.269/b,IV).

bb) Alacaklının adî yazılı kira sözleşmesine dayanması (kira sözleşmesinin noterden tasdikli olmaması): Alacaklı kiraya veren adi yazılı bir kira sözleşmesine dayanmış ve borçlu ödeme emrine itirazında bu sözleşmedeki imzayı inkar (ret) etmiş ise, alacaklı kiraya veren, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliye isteyemez (m.269/b,I); isterse, icra mahkemesi itirazın kaldırılması ve tahliye talebinin reddine karar verir .

İlamsız tahliye takibinde itirazın geçici kaldırılması müessesesi (m.68/a) mevcut olmadığından, alacaklının icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliye istemiş olması halinde, icra mahkemesi, alacaklının dayandığı adi yazılı kira sözleşmesindeki imzanın borçluya ait olup olmadığı hakkında imza incelemesi yapamaz ; itirazın kaldırılması ve tahliye talebinin reddine karar vermek zorundadır.

Fakat, alacaklı kiraya veren, (adi yazılı kira sözleşmesindeki imzayı inkar etmiş olan) borçlu ile arasında bir kira sözleşmesi bulunduğunu başka bir belge ile ispat ederse, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliye isteyebilir ve icra mahkemesi de bu belgeye dayanarak itirazın kaldırılması ve tahliye kararı verebilir.

Adi kira sözleşmesindeki imzayı inkar etmiş olan borçlu, (inkar etmiş olduğu) imzayı icra mahkemesinde açıkça kabul (ikrar) ederse, bu halde de icra mahkemesinin itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar verebilmesi gerekir.

Yukardaki istisnalar dışında (yani kiraya verenin borçlunun inkar ettiği kira sözleşmesini başka bir belge ile ispat etmesi veya borçlunun icra mahkemesinde imzasını ikrar etmesi dışında), alacaklı kiraya veren, adi yazılı kira sözleşmesindeki imzanın inkar (ret) edilmesi halinde, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliye isteyemez.

Bu halde, alacaklı kiraya veren, sulh hukuk mahkemesinde, kira alacağının ödenmesi ve tahliye davası açabilir. İlamsız tahliye takibinde borçlu kiracıya gönderilmiş olan ve borçlunun itiraz etmiş olduğu ihtarlı ödeme emri, alacaklının sulh hukuk mahkemesinde açacağı tahliye davasında BK m.260 veya BK m.288’de (YBK m.315 veya YBK m.362’de) yazılı ihtar yerine geçer (m.269/b,IV). Alacaklı kiraya veren, sulh hukuk mahkemesinde açtığı tahliye davasını kazanırsa (sulh hukuk mahkemesi borçlu kiracının tahliyesine karar verirse), sulh hukuk mahkemesi, davalı borçluyu (kiracıyı), ayrıca para cezasına mahkûm eder (m.269/b,V).

cc) Alacaklının noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış kira sözleşmesine dayanması: Alacaklı kiraya veren noterlikçe (re'sen) düzenlenmiş veya imzası onaylanmış bir kira sözleşmesine dayanarak ilamsız tahliye takibi yapmış ise, borçlu kiracı itirazında imzayı inkar (ret) etmiş olsa bile, alacaklı, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliye isteyebilir (m.269/b,I) .

Bu halde, alacaklı icra mahkemesinde kira sözleşmesini noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış yazılı bir kira sözleşmesi ile ispat ettiğinden, borçlunun kira sözleşmesine olan itirazını aynı kuvvet ve mahiyette belgelerle ispat etmesi gerekir. Yani borçlu, kira sözleşmesine (mesela kira sözleşmesinin son bulduğuna) ve şartlarına (mesela kira sözleşmesinin şartlarının sonradan değiştirildiğine) ilişkin itirazlarını (mukabil iddia ve defilerini) yalnız noterlikçe (re'sen) düzenlenmiş veya imzası noterlikçe onaylanmış belgelerle ispat edebilir (m.269/b,ll) .

İİK m.269/b,de belirtilmemiş olmakla beraber, borçlunun kira sözleşmesine itirazını, imzası kiraya veren tarafından ikrar edilmiş bir (adî) belge ile de ispat edebilmesi gerekir. Buna karşılık, kiraya veren borçlunun dayandığı adî belgedeki imzayı inkar ederse, icra mahkemesi imza incelemesi yapamaz.

Kira sözleşmesine itiraz etmiş olan borçlu, bu itiraz sebebiyle bağlıdır. Kira sözleşmesine itirazının doğru (varit) olmadığı anlaşıldıktan sonra, borçlu, (icra mahkemesinde) ödeme, takas v.s. gibi başka bir itiraz ileri süremez (m.269/b,).

Borçlunun kira sözleşmesine itirazının doğru olmadığı (yani alacaklı ile borçlu arasında bir kira sözleşmesi bulunduğu) ve borçlunun ödeme (ihtar) süresi içinde kira borcunu ödemediği kanısına varan icra mahkemesi, borçlunun ileri sürdüğü diğer (kira sözleşmesi dışındaki) itiraz sebeplerini araştırmadan, borçlunun itirazının kaldırılmasına ve taşınmazı tahliye etmesine (boşaltmasına) karar verir .

Borçlu kiracının “kira sözleşmesinin sona erdiği” şeklindeki itirazı da, aslında kira sözleşmesine itiraz niteliğindedir. Fakat, bu itiraz, sonucu bakımından kira sözleşmesi dışındaki bir itiraz niteliğinde olduğundan, ilerde incelenecektir .

d) Kira sözleşmesi dışındaki itirazın kaldırılması ve tahliye talebinin incelenmesi: aa) Genel bilgi : Borçlunun (kiracının), kira sözleşmesine itiraz etmeyip, kiranın daha az olduğu, ödendiği, muaccel olmadığı, takas gibi bir sebeple ödeme emrine itiraz etmesine, kira sözleşmesi dışındaki itirazlar denir (m.269/c,I).

Kira sözleşmesi dışındaki itiraz ile de, ilamsız tahliye takibi durur. Takibe devam edilebilmesi için, alacaklının icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliye istemesi gerekir .

Burada da, itirazın kesin kaldırılması söz konusudur. Yani, burada da itirazın geçici kaldırılması müessesesinin yeri yoktur. Çünkü, borçlu kira sözleşmesini kabul etmiş durumdadır. Artık bu durumda, kira sözleşmesinin mevcut olup olmadığı araştırılmaz ; yalnız, borçlunun ödeme, takas gibi kira sözleşmesi dışındaki itirazları incelenir .

Az önce de belirtildiği gibi, borçlu, itirazında kira sözleşmesine açıkça itiraz etmeyip, kira sözleşmesi dışında bir itirazda (mesela ödeme itirazında) bulunduğu için, bununla kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır (m.269, c.2). Bu nedenle, icra mahkemesinde artık kira sözleşmesinin mevcut olup olmadığı hakkında bir inceleme yapılamaz .

Sözlü kira sözleşmesine dayanarak yapılan takipte borçlu, kira sözleşmesine itiraz etmeyip de, alacaklının istediği kiranın yüksek, gerçek kiranın daha az olduğunu ve bu kirayı da ödediğini bildirerek ödeme emrine itiraz eder ve bu ödemeyi m.269/c hükmündeki belgelerden biri ile ispat eder, buna karşılık, alacaklı, kiranın istediği kadar (veya borçlunun bildirdiğinden daha yüksek) olduğunu m.269/c hükmündeki belgelerden biri ile ispat edemezse, icra mahkemesi itirazın kaldırılması ve tahliye talebinin reddine karar verir .

bb) Borçlu kiracının ibraz edeceği belgeler : Bu halde, ödeme emrine itiraz ederken kira sözleşmesini açık ve kesin biçimde inkar etmediği için kira sözleşmesini kabul etmiş sayılan borçlu kiracı, icra mahkemesinde itiraz sebeplerini (mesela kirayı ödemiş olduğunu) aşağıdaki belgelerden biri ile ispat etmeye mecburdur (m.269/c,l) :

Noterlikçe re'sen düzenlenmiş (düzenleme biçimindeki) veya imzası noterlikçe onaylanmış bir makbuz veya belge.

Resmî dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya belge.

İmzası alacaklı (kiraya veren) tarafından ikrar olunmuş bir (adî) makbuz veya belge. Borçlunun gösterdiği makbuz veya belge altındaki imza alacaklı tarafından inkar edilirse, 68 inci madde hükmü kıyasen uygulanır (m.269/c,ll). Yani, icra hakimi bu imzayı m.68/a'daki usule göre inceler (veya bilirkişiye inceletir) . Bu inceleme sonucunda, imzanın alacaklıya ait olduğu anlaşılırsa, icra mahkemesi, alacaklının itirazın kaldırılması ve tahliye talebini reddeder ve alacaklıyı sözü edilen (borçlunun gösterdiği) belgenin taallûk ettiği değer veya miktarın yüzde onu oranında para cezasına mahkûm eder (m.68,V) .

Borçlu, (icra mahkemesinde) itiraz sebeplerini ancak yukarda incelenen (m.269/c,I'de yazılı) belgelerden biri ile ispat edebilir; tanık veya yemin delili ile ispat edemez. Yani, icra mahkemesinde tanık ve yemin delillerine başvurulamaz (misaller : Il.Cilt s. 19031904).

Borçlu, itirazını (itiraz sebeplerini) m.269/c,I'deki belgelerden biri ile ispat edemezse, icra mahkemesi, itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar verir.

cc) Başlıca itiraz sebeplerinin ispat edilmesi: Yukardaki genel açıklamalardan sonra, şimdi başlıca itiraz sebeplerinin icra mahkemesinde ispat edilmesi daha yakından ayrı ayrı incelenecektir:

1 Ödeme itirazı ve ispatı: Borçlu kiracı, takip talebi ve ödeme emri ile istenen kira borcunu takip talebinden önce alacaklı kiraya verene ödemiş olduğunu, alacaklı kiraya veren tarafından verilmiş noterlikçe re'sen düzenlenmiş veya imzası noterlikçe onaylanmış veya (imzası) alacaklı tarafından ikrar edilmiş bir belge veya makbuz ile ispat edebilir (m.269/c,l).

Borçlu takip konusu yapılan kira borcunun ödendiğini gösteren bir belge gösterememekle beraber, takip konusu kira borcundan sonra ödenmesi gereken (muaccel olan) kira borcunun ödendiğine dair alacaklı tarafından verilmiş ve noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış veya imzası alacaklı tarafından ikrar edilmiş bir makbuz ibraz ederse ve alacaklı bu makbuzda takip konusu kira borcu için bir ihtirazı kayıt ileri sürmemişse, borçlu böyle bir makbuzla takip konusu kira borcunu ödemiş olduğunu ispat edebilir. Çünkü, BK m.88 (YBK m.l04)’e göre, kira bedelinin bir taksidi için ihtirazî bir kayıt ileri sürmeksizin (çekince belirtmeksizin) makbuz veren alacaklı, önceki dönemlere ait taksitleri de tahsil etmiş sayılır .

Borçlu kiracı aylık kira taksitleri için alacaklı kiraya verene bonolar vermiş ve bu husus kira sözleşmesinde veya bonolarda yazılı ise (veya alacaklı kiraya veren kira taksitleri için bonolar verildiğini kabul etmekte ise), borçlu kiracı, takip konusu kira borcunu ödediğini, o kira borcuna (taksidine) ilişkin bonoyu ödemiş olduğunu ispat etmek suretiyle de kanıtlayabilir.

Kira sözleşmesinde veya bonolarda bonoların kira alacağı için verildiği yazılı değilse, alacaklı kiraya verenin bu hususu inkarı halinde, borçlu kiracı, ödemiş olduğu bononun takip konusu yapılmış olan kira borcu için verilmiş olduğunu m.269/c,I'deki belgelerden biri ile ispat etmek zorundadır.

Belirteyim ki, borçlu kiracı, kira borcu için alacaklı kiraya verene bono vermiş olmakla kira borcundan kurtulmuş olmaz. Çünkü, mevcut bir borç (kira borcu) için kambiyo taahhüdünde bulunmak, (tarafların açık yenileme iradeleri olmadıkça) borcun yenilendiği (tecdit edildiği) anlamına gelmez (yenileme sayılmaz) (EBK m.114,11 YBK m.133,11). Yukarda görüldüğü gibi, borçlunun kira borcu için vermiş olduğu bonoyu ödediğini ispat etmesi gerekir .

Borçlu kiracı, kira borcunu kiraya verene çek ile ödediğini iddia eder, kiraya veren ise çekle yapılan ödemenin kira borcu için olmadığını bildirirse, borçlu kiracının, çek ile yaptığı ödemenin kira borcu için olduğunu m.269/c,I'deki belgelerden biri ile ispat etmesi gerekir.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kiraların belli bir banka şubesine yatırılacağı yazılı ise veya taraflar arasında bu şekilde bir teamül oluşmuş ise, borçlu kiracı, takip konusu kira borcunu süresinde o banka şubesine (veya icra dairesinin banka hesabına) ödemiş olduğunu, banka makbuzu ile ispat edebilir . Alacaklı kiraya veren, bu şekilde açıkça veya zımnî olarak kararlaştırılmış olan banka şubesini tek taraflı olarak değiştiremez .

Kira borcunu alacaklının bankadaki hesabına ödeyen borçlu kiracı, BK m.88 (YBK m. 104)’deki karineden yararlanamaz. Yani, borçlunun bankaya yatırmış olduğu kirayı ihtirazî kayıt ileri sürmeden bankadan almış (çekmiş) olan alacaklı kiraya veren, bununla daha önceki kiraları tahsil etmiş sayılmaz. Çünkü, BK m.88 (YBK m. 104), alacaklının borçluya vermiş olduğu makbuz içindir; banka makbuzu, alacaklı tarafından (borçluya) verilen bir makbuz değildir .

Borçlu kiracı, kira borcunu posta veya telgraf havalesi ile göndermiş ve bu havale alacaklı kiraya veren tarafından alınmış ise, kira borcunu ödemiş olduğunu posta veya telgraf makbuzu (ve PTT İdaresinin alacaklıya ödeme yapıldığına ilişkin yazısı) ile ispat edebilir .

Alacaklı kiraya veren, posta veya telgraf havalesi ile kendisine gönderilen kira parasını almaktan kaçınmış ise bakılır:

Borçlu kiracı takipten (ödeme emrinin tebliğinden) önce kira borcunu konutta ödemeli olarak göndermiş, bu para ödeme (ihtar) süresi içinde kiraya verenin emrine (PTT'de) hazır tutulmuş ve kiraya veren sırf tahliyeyi sağlamak için bu parayı kabulden kaçınmış ise, borçlu kiracı mütemerrit sayılamaz ve icra mahkemesi tahliyeye karar veremez.

Ancak, konutta ödemeli olarak gönderildiği halde kiraya veren tarafından kabul edilmeyen para PTT'de bir ay bekletilir; bundan sonra göndericisine (kiracıya) geri verilir. Bu nedenle, kiracının borçtan kurtulabilmesi için, BK m.91’e (YBK m.l07’ye) göre sulh hukuk mahkemesine (HMK m.382/2d/3, m.383) tevdi yeri (mahalli) tayin ettirip, kira borcunu sulh hukuk mahkemesinin tayin edeceği tevdi yerine yatırması gerekir .

Borçlu kiracı ilamsız tahliye takibinden (ödeme emrinin tebliğinden) önce kira borcunu kiraya verene normal (adi) posta (veya telgraf) havalesi ile göndermiş ve kiraya veren bu havaleyi kabul etmemiş (kirayı PTT'den almamış) ise, kiracı temerrütten kurtulmaz. Bu nedenle, borçlu kiracı, kendisine (13 örnek nolu) ödeme emri tebliği üzerine (on, otuz veya altmış günlük) ödeme (ihtar) süresi içinde kira borcunu icra dairesine ödemekle yükümlüdür ; aksi halde, icra mahkemesi, borçlu kiracının tahliyesine karar verir .

Kira borcunu PTT ile göndermiş olan borçlu kiracı, BK m.88 (YBK m.l04)’deki karineden yararlanamaz. Yani, borçlu kiracının PTT ile göndermiş olduğu kirayı ihtirazî kayıt ileri sürmeden PTT'den almış olan alacaklı kiraya veren, bununla daha önceki kiraları tahsil etmiş sayılmaz. Çünkü, BK m.88 (YBK m. 104), alacaklının borçluya vermiş olduğu makbuz içindir; PTT makbuzu, alacaklı tarafından (borçluya) verilen bir makbuz değildir .

Borçlu kiracı, kira borcunu ilamsız tahliye takibinden (veya ödeme emrinin tebliğinden) önce tayin ettirmiş olduğu tevdi yerine (EBK m.91 YBK m. 107) ödemiş ise, icra mahkemesinde, kira borcunu ödemiş olduğunu tevdi yerinden aldığı makbuz ile ispat edebilir .

Kira borcunu tevdi yerine ödeyen borçlu kiracı, BK m.88 (YBK m,104)’deki karineden yararlanamaz. Yani, borçlu kiracının tevdi yerine yatırmış olduğu kirayı ihtirazî kayıt ileri sürmeden tevdi yerinden almış (çekmiş) olan alacaklı kiraya veren, bununla daha önceki kiraları tahsil etmiş sayılmaz. Çünkü, BK m.88 (YBK m. 104), alacaklının borçluya vermiş olduğu makbuz içindir; tevdi yerinden alınan makbuz, alacaklı tarafından (borçluya) verilen bir makbuz değildir.

Borçlu kiracı, kira borcunu alacaklı kiraya verenin yetkili vekiline (temsilcisine) ödemiş olduğunu bildirirse, bu iddiasını (itirazını) m.269/c,l'deki belgelerden biri ile ispat etmekle yükümlüdür. Yani, borçlu kiracı, hem kira borcunu ödediği kişinin kiraya verenin yetkili vekili (temsilcisi) olduğunu, hem de o kişiye kira borcunu ödemiş olduğunu m.269/c,I'deki belgelerle ispat edebilir .

Borçlu kiracı, kira borcunu alacaklı kiraya verenin talimatı ile onun (kiraya verenin) eşi, oğlu, kızı, kardeşi gibi bir yakınına (veya yakını olmayan bir kişiye) ödemiş olduğunu bildirirse, bu iddiasını (itirazını) m.269/c,I'deki belgelerden biri ile (veya kiraya verenin icra mahkemesindeki ikrarı ile) ispat etmekle yükümlüdür. Yani, borçlu kiracı, hem kiraya verenin kirayı belli bir kişiye ödemesi için kendisine (kiracıya) talimat verdiğini, hem de o kişiye kira borcunu ödemiş olduğunu m.269/c,I'deki belgelerle (veya kiraya verenin icra mahkemesindeki ikrarı ile) ispat edebilir .


HAYATTA KÜÇÜMSEME HİÇBİR KİMSEYİ NOKTA DA KÜÇÜKTÜR AMA BİTİRİR CÜMLEYİ.

WWW.KARARARA.COM
Kullanıcı avatarı
teoman
Global Moderatör
Mesajlar: 23646
Kayıt: 29 Tem 2012 17:08
Meslek: "Haksızlığa sapıp bütün insanların senin peşinden gelmeleri yerine, adaletli davranıp tek başına kalman daha iyidir."

-------------DEVAMIDIR----------------

Mesaj gönderen teoman »

Kiraya veren vesayet altında ise, borçlu kiracının, kira borcunu kiraya verenin vasisine ödemesi gerekir; vesayet altındaki kiracının kendisine yapılmış olan ödeme geçersizdir.

2 Takas itirazı ve ispatı : Borçlu kiracı, kendisinin de alacaklı kiraya verenden alacaklı olduğunu ve bu alacağı ile kira borcunu takas ettiğini (EBK m.118 YBK m. 139) bildirirse, kiraya verenden alacaklı olduğunu (karşılık alacağını) m.269/c,I'deki belgelerden biri (veya alacaklı kiraya verenin ikrarı) ile ispat edebilir (m.269/c,I) .

3 Kira sözleşmesinin sona erdiği itirazı ve ispatı: Borçlu, kira sözleşmesinin sona erdiğini, bu nedenle kira sözleşmesinin sona ermesinden sonraki döneme (aylara) ait kiranın kendisinden istenemeyeceğini bildirerek ödeme emrine itiraz etmiş ise, bu itiraz kira sözleşmesine itiraz olarak nitelendirilebilirse de, daha çok kira sözleşmesi dışındaki bir itirazdır. Çünkü, borçlu, bu itirazı ile başlangıçta bir kira sözleşmesi mevcut olduğunu kabul (ikrar) etmekte, bu kira sözleşmesinin sona ermesi nedeniyle bundan sonraki kiranın kendisinden istenemeyeceğini bildirmektedir. “Kiranın ... sair bir sebeple istenemeyeceği” itirazı ise, kira sözleşmesi dışındaki itirazlardandır (bkz : m.269/c,I). Borçlu kiracının, kira sözleşmesinin sona erdiği itirazını m.269/c,I'deki belgelerden biri (veya alacaklı kiraya verenin ikrarı) ile (icra mahkemesinde) ispat etmesi gerekir .

dd) Borçlunun itiraz sebepleri ile bağlı olması: Borçlu kiracı, itirazında bildirmiş olduğu sebeplerle (icra mahkemesinde) bağlıdır; itiraz sebeplerini değiştiremez ve genişletemez . Buna göre :

Buradaki inceleme konumuz olan kira sözleşmesi dışındaki bir itirazda bulunan borçlu bu itirazında kira sözleşmesini ve varsa kira sözleşmesindeki imzasını açık ve kesin olarak ret (inkar) etmediği için, kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır (m.269,ü c.2). Bu nedenle, borçlu kiracı, (icra mahkemesinde) kira sözleşmesinin inkarı anlamına gelebilecek itiraz sebeplerini ileri süremez .

Borçlu (davalı), “takibe karşı “borcum yoktur” diyerek itiraz etmiş, aylık kira miktarına karşı çıkmamıştır. Davalı, İİK’nun 63.maddesi hükmü uyarınca itirazı ile bağlı olup, daha sonraki aşamalarda itirazını değiştiremez ve genişletemez” .

Kiracı, itirazında kira ilişkisine ve kira miktarına karşı çıkmayıp, borçlu olmadığını ileri sürmüştür. Kiracı “yargılama aşamasında (icra mahkemesinde) kapıcı olması nedeniyle kiracılığından söz edilemeyeceği ve kira sözleşmesinin bilmeden imzalatıldığı savunmasında bulunmuş ise de, İİK’nun 63. maddesi gereğince borçlu, 62.maddesinin 4.fıkrasındaki istisnalar dışında itirazını değiştiremez ve genişletemez.

Fakat, (borçlu kiracı) itirazın kaldırılması duruşmasında, alacaklının dayandığı senet metninden anlaşılan itiraz sebeplerini ileri sürebilir (m.269/d, m.63) .

3) İcra mahkemesi kararı

İcra mahkemesinin itirazın kaldırılması ve tahliye talebi hakkında vereceği karar başlıca iki şekilde olur: 1 İtirazın kaldırılması ve tahliye kararı, 2 İtirazın kaldırılması ve tahliye talebinin reddi kararı.

a) İtirazın kaldırılması ve tahliye kararı: Borçlunun kira sözleşmesine itiraz etmiş olması halinde, alacaklı kiraya veren kira sözleşmesini m.269/b,I'deki belgelerden biri ile ispat eder, borçlu kiracı kira sözleşmesine itirazını aynı kuvvet ve mahiyette bir belge (m.269/b,ü) ile (veya alacaklı kiraya verenin ikrarı ile) ispat edemezse, icra mahkemesi, itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar verir.

Borçlunun kira sözleşmesi dışında bir itirazda (mesela ödeme itirazında) bulunmuş olması halinde, borçlu kiracı bu itirazını (misalde kira borcunu ödediğini) m.269/c,I'deki belgelerden biri (veya alacaklı kiraya verenin ikrarı) ile ispat edemezse, yukarda incelendiği gibi, icra mahkemesi, itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar verir.

Belirteyim ki, borçlunun itirazını (m.269/b,l veya m.269/c,I'deki belgelerden biri veya alacaklının ikrarı ile) ispat edememesi halinde, borçlu, (otuz veya altmış günlük) ödeme süresi içinde kira borcunu ödemiş olsa bile, aynı ödeme süresi içinde bu paranın alacaklı kiraya verene ödenmesine muvafakat ettiğini bildirmemişse, icra mahkemesi, gene itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar verir.

İtirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar veren icra mahkemesi, (alacaklı kiraya veren talep etmiş ise) aynı karar ile borçlu kiracıyı, haksız olarak itiraz ettiği kira alacağının yüzde yirmisinden aşağı olmamak üzere tazminata da mahkûm eder (m.269/d, m.68 son fıkra) .

Bu tazminatın tespitinde, takip talebindeki talep esas alınır (m.67,V) .

Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yolu ile tahliyesinde itirazın kaldırılması talebinin kiranın ödenmesi nedeniyle konusuz kalması halinde de, kiracı asgarî yüzde yirmi tazminata mahkûm edilir.

Takip konusu kira alacağının (ihtilaflı kalan miktarının) temyiz sınırından fazla olması halinde, icra mahkemesinin itirazın kaldırılması ve tahliye kararı temyiz edilebilir (m.363/3). Fakat bu temyiz, itirazın kaldırılması ve tahliye kararının icrasını durdurmaz ; şöyle ki:

Alacaklı kiraya veren, icra mahkemesinin itirazın kaldırılması ve tahliye kararı üzerine, kira alacağı için borçlu kiracının mallarının haczedilmesini isteyebilir (m.78). Yalnız, icra mahkemesinin itirazın kaldırılması ve tahliye kararı onanmadıkça, haczedilen mallar satılamaz (m.364,111).

İcra mahkemesinin itirazın kaldırılması ve tahliye kararının tahliyeye ilişkin bölümünün icra edilmesi için de icra mahkemesi kararının Yargıtay’ca onanmasını (ve kesinleşmesini) beklemeye gerek yoktur . Yalnız, tahliye için, icra mahkemesi kararının borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren on gün geçmesi gerekir (m.269/c,TTI). İcra mahkemesinin itirazın kaldırılması ve tahliye kararından on gün sonra, borçlu kiracı icra dairesi tarafından taşınmazdan zorla çıkarılır (tahliye edilir). Bunun (tahliye) için, kiracıya ayrıca bir icra veya tahliye emri gönderilmesine (tebliğ edilmesine) gerek yoktur .

Borçlu kiracı, itirazın kaldırılması ve tahliye kararını temyiz ederse, m.36'ya göre teminat yatırarak icra dairesinden bir süre alabilir ve bunun üzerine Yargıtay’dan (icra mahkemesi kararının tahliyeye ilişkin bölümü için) icranın geri bırakılmasına (durdurulmasına) karar verilmesini isteyebilir (m.269/c, son cümle).

Kiraya verenin icra mahkemesinin tahliye kararından sonra tahakkuk eden kiralan almış olması, takipten ve tahliye isteminden vazgeçme sayılmaz.

Borçlu kiracı, icranın geri bırakılması (durdurulması) kararı talep etmez (veya eder de talebi reddedilir) ise, alacaklı kiraya verenin talebi üzerine (borçlu kiracı) taşınmazdan zorla çıkarılır. Bundan sonra Yargıtay icra mahkemesinin tahliye kararını bozar, icra mahkemesi bozmaya uyarak tahliye talebinin reddine karar verir ve bu ret kararı kesinleşirse , icra eski haline iade edilir (m.366,Vl; m.40,ü); yani, icra dairesi, taşınmazı tekrar borçlu kiracıya teslim eder. Ancak, bu arada kiraya veren taşınmazı iyi niyetli bir üçüncü kişiye kiraya vermişse, taşınmaz, iyi niyetli yeni kiracıdan alınarak eski kiracıya teslim edilemez (m.366,VI; m.40,111) .

Yargıtay'ın icra mahkemesinin itirazın kaldırılması ve tahliye kararının bozulmasına veya onanmasına ilişkin kararına karşı, karar düzeltme yoluna gidilebilir (m.366,111). Ancak, borçlu kiracının Yargıtay'ın onama kararına karşı karar düzeltme yoluna başvurmuş olması, icra mahkemesinin itirazın kaldırılması ve tahliye kararının icrasını durdurmaz. Bu nedenle, alacaklı kiraya verenin talebi üzerine, borçlu kiracı taşınmazdan zorla çıkarılır. Bundan sonra Yargıtay karar düzeltme talebini kabul ederek icra mahkemesinin tahliye kararını bozar, icra mahkemesi bozmaya uyarak tahliye talebinin reddine karar verir ve bu ret kararı kesinleşirse, icra eski haline iade edilir (m.366,VI; m.40,11); yani, icra dairesi, taşınmazı tekrar borçlu kiracıya teslim eder .

İcra mahkemesinin itirazın kaldırılması ve tahliye kararı maddî anlamda kesin hüküm teşkil etmez . Bu nedenle, kiracı, menfî tespit davası açabilir (m.269/d; m.72) . Kiracının menfî tespit davası açması ve bu davanın icra mahkemesinin incelemesine ve itirazın kaldırılması ve tahliye kararının icrasına etkisi ilerde incelenecektir .

b) İtirazın kaldırılması ve tahliye talebinin reddi kararı : Alacaklı kiraya veren, altı aylık süre (m.269,UI c.2) geçtikten sonra itirazın kaldırılmasını ve tahliye isterse, icra mahkemesi, esasa girmeden, itirazın kaldırılması ve tahliye talebini süre aşımından dolayı reddeder..

Borçlunun kira sözleşmesine itiraz etmiş olması halinde, alacaklı kiraya veren kira sözleşmesini m.269/b,I'deki belgelerden biri ile ispat edemezse veya borçlu kiracı kira sözleşmesine itirazını aynı kuvvet ve mahiyette bir belge (m.269/b,ü) ile (veya alacaklı kiraya verenin ikrarı ile) ispat ederse, icra mahkemesi, itirazın kaldırılması ve tahliye talebinin reddine karar verir .

Borçlunun kira sözleşmesi dışında bir itirazda (mesela ödeme itirazında) bulunmuş olması halinde, borçlu kiracı bu itirazını (misalde borcunu ödediğini) m.269/c,I'deki belgelerden biri (veya alacaklının ikrarı) ile ispat ederse, yukarda incelendiği gibi, icra mahkemesi, (alacaklının) itirazın kaldırılması ve tahliye talebinin reddine karar verir.

İtirazın kaldırılması ve tahliye talebinin (esasa ilişkin bir nedenle) reddine karar veren icra mahkemesi, (borçlu kiracı talep etmiş ise) aynı karar ile alacaklı kiraya vereni itiraza uğrayan kira alacağının yüzde yirmisinden aşağı olmamak üzere tazminata da mahkûm eder (m.269/d, m.68 son fıkra) .

Bu tazminatın tespitinde, takip talebindeki talep esas alınır (m.67,V) .

Takip konusu kira alacağının (ihtilaflı kalan miktarının) temyiz sınırından (bkz: yuk. § 5 dipnot 23) fazla olması halinde, icra mahkemesinin itirazın kaldırılması ve tahliye talebinin reddi kararı temyiz edilebilir (m.363/3).

İcra mahkemesinin itirazın kaldırılması ve tahliye talebinin reddi kararı maddî anlamda kesin hüküm teşkil etmez. Bu nedenle, alacaklı kiraya veren, takip konusu yapmış olduğu kira alacağı için genel mahkemede alacak ve tahliye davası açabilir . Alacaklı kiraya verenin sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açması (ihtimali) ilerde incelenecektir .

c) Yalnız “itirazın kaldırılması” kararı verilmesi: Alacaklı kiraya veren, icra mahkemesinden yalnız itirazın kaldırılmasını istemiş (ayrıca tahliye istememiş) ise, icra mahkemesi, yalnız itirazın kaldırılmasına karar verebilir (ayrıca tahliye kararı veremez)

d) İtirazın kaldırılmasına, tahliye talebinin ise reddine karar verilmesi: Alacaklı kiraya verenin itirazın kaldırılması ve tahliye istemiş olması halinde, icra mahkemesi, itirazın kaldırılması talebinin haklı, buna karşılık tahliye talebinin haksız olduğu kanısına varırsa, itirazın kaldırılmasına, tahliye talebinin ise reddine karar verir; şöyle ki:

Alacaklı takip talebinde tahliye istememişse, icra mahkemesi, alacaklının tahliye talebinin reddine karar verir. Takip talebinde tahliye istenmiş olmakla beraber, borçlu kiracıya tebliğ edilen ödeme emrinde tahliye ihtarı yazılı değilse, ödeme (ihtar) süresi yazılı değilse veya ödeme (ihtar) süresi yanlış (noksan) gösterilmişse, icra mahkemesi, tahliye talebinin reddine karar verir;

e) İtirazın kaldırılması ve tahliye talebinin konusuz kalması: Alacaklı kiraya verenin itirazın kaldırılması ve tahliye talebinden sonra, borçlu kiracı kira borcunu öder ve taşınmazı tahliye ederse, itirazın kaldırılması ve tahliye talebi konusuz kalır. Bu halde, icra mahkemesi, itirazın kaldırılması ve tahliye talebinin konusuz kaldığı gerekçesiyle bu talep hakkında bir karar verilmesine yer (mahal) olmadığına karar verir. Fakat icra mahkemesi, yargılama giderleri bakımından yargılamaya devam ederek, hangi tarafın haksız olduğunu tespit eder ve o tarafı yargılama giderlerine mahkûm eder.

Vü Tahliye davası açılması

İlamsız tahliye takibinde, borçlunun ödeme emrine itiraz etmesi üzerine, alacaklı kiraya veren, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliye istemek zorunda olmayıp, (ödeme emrindeki ödeme süresi geçtikten sonra) sulh hukuk mahkemesinde temerrüt nedeniyle alacak ve tahliye davası açabilir .

Bu halde alacaklı kiraya veren, ya icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliye ister veya sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açar; yoksa bu iki hakkı birlikte kullanamaz. Yani, alacaklı kiraya veren, hem icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliye ister, hem de sulh mahkemesinde tahliye davası açamaz. Fakat, Yargıtay 6.HD karşı görüştedir .

Bu tahliye davasında, ilamsız tahliye takibinde borçlu kiracıya gönderilmiş olan ve borçlunun itiraz etmiş olduğu ihtarlı (13 örnek) ödeme emri, BK m.260 veya BK m.288 (YBK m.315 veya YBK m.362)’deki ihtar yerine geçer (m.269/b,IV) .

Alacaklı kiraya veren, borçlu kiracının adî yazılı kira sözleşmesindeki imzayı itirazında inkar (ret) etmiş olması nedeniyle sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmak zorunda kalmış ise, sulh mahkemesindeki tahliye davasını kazanması halinde, sulh hukuk mahkemesi, tahliye kararında, davalı borçluyu (kiracıyı), ayrıca para cezasına mahkûm eder (m.269/b,V).

Alacaklı kiraya verenin sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açması halinde, icra mahkemesinin hükmetmiş olduğu asgari yüzde yirmi tazminatın ve varsa para cezasının tahsili (infazı) bu tahliye davasının sonuna kadar ertelenir ve alacaklı kiraya veren tahliye davasını kazanırsa, aleyhine hükmedilmiş olan tazminat ve para cezası kalkar (m.269/d, m.68 son fıkra, m.269/c,ü, m.68,V c.2).

Bu vesile ile belirteyim ki, kiraya verenin, sulh hukuk mahkemesinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmış olması, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye takibi yapmasına engel değildir. Çünkü, her iki talebin (dava) sebepleri değişiktir.

V- İtirazın iptali ve tahliye davası açılması

Kanımca, ilamsız tahliye takibinde, borçlunun ödeme emrine itiraz etmesi üzerine, alacaklı kiraya veren, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliye istemezse, yukarda belirtildiği gibi, sulh hukuk mahkemesinde (HMK m.4/a), yalnız temerrüt nedeniyle alacak ve tahliye davası açabilir; itirazın iptali (m.67) ve tahliye davası açamaz. Çünkü, m.269/d hükmünde, m.67 sayılmış değildir.

Fakat, Yargıtay 6.HD, karşı görüştedir ; yani, alacaklı kiraya verenin, sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali (m.67) ve tahliye davası açabileceği görüşündedir . Hatta, 6.HD, alacaklı kiraya verenin, aynı zamanda, hem icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliye isteyebileceğine, hem de sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açabileceğine karar vermiştir .

IX Menfî tespit davası

Borçlu kiracı, borçlu bulunmadığının (veya kiracı olmadığının) tespiti için menfî tespit davası açabilir (m.269/d, m.72) .

İlamsız tahliye takibinden önce, borçlu kiracı, hukuki yararı bulunmak şartı ile menfî tespit davası açabilir. Bundan sonra alacaklı kiraya veren ilamsız tahliye takibi yaparsa, menfî tespit davasına bakan mahkeme, borçlu kiracının talebi üzerine, teminat mukabilinde, ilamsız tahliye takibinin durdurulması hakkında ihtiyatî tedbir kararı verebilir (m.269/d, m.72,11).

İlamsız tahliye takibinden sonra borçlu kiracının menfî tespit davası açmış olması halinde, menfî tespit davasına bakan mahkeme, ihtiyatî tedbir yolu ile ilamsız tahliye takibinin durdurulmasına karar veremez (m.269/d, m.72,,c.l).

Fakat, menfî tespit davasına bakan mahkeme, borçlu kiracının talebi üzerine, borçlunun (otuz veya altmış günlük) ödeme süresi içinde icra dairesine ödemiş olduğu kira parasının alacaklı kiraya verene ödenmemesi hakkında (teminat karşılığında) ihtiyatî tedbir kararı verebilir (m.269/d, m.72,,c.2). Ancak bu halde, borçlu kiracı, icra dairesine ödemiş olduğu paranın alacaklı kiraya verene ödenmesine muvafakat etmemiş (ve böylece temerrüde düşmüş) olduğundan, icra mahkemesi itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar verir .

Borçlu kiracının (ilamsız tahliye takibinden sonra) menfî tespit davası açması, icra mahkemesinin (m.269/a, 269/b veya 269/c hükmüne göre) alacaklı kiraya verenin tahliye talebini incelemesine ve tahliye kararı vermesine engel değildir. Ancak, menfî tespit davasına bakan mahkeme, borçlu kiracının talebi üzerine ve teminat karşılığında, tahliye kararının icrasının durdurulması için ihtiyatî tedbir kararı verebilir (m.72, c.2 kıyasen) . Borçlu kiracı, icra mahkemesinin tahliye kararından sonra da menfî tespit davası açabilir (ve teminat karşılığında tahliye kararının icrasının durdurulması için ihtiyatî tedbir kararı verilmesini isteyebilir); misal: ll.Cilt s.1948. Borçlu kiracı, icra mahkemesinin tahliye kararının kesinleşmesinden sonra da menfî tespit davası açabilir; yoksa, icra mahkemesinin tahliye kararına karşı yargılamanın iadesi yoluna başvuramaz. Çünkü, icra mahkemesi kararları maddî anlamda kesin hüküm teşkil etmediği için, icra mahkemesi kararlarına karşı yargılamanın iadesi yoluna başvurulamaz (misal : ll.Cilt s. 19481949). Menfî tespit davası borçlu kiracı (davacı) lehine hükme bağlanırsa, ilamsız tahliye takibi derhal durur (m.72,V,c.l). Bundan sonra, artık icra mahkemesi tahliye kararı veremez. İcra mahkemesinin tahliye kararı vermesinden sonra, menfî tespit davası borçlu kiracı lehine hükme bağlanırsa, tahliye kararının icrası kendiliğinden durur.

İcra mahkemesinin tahliye kararının icra edilmesinden (borçlu kiracının tahliye edilmesinden) sonra, menfî tespit davası borçlu kiracı lehine hükme bağlanırsa, bununla icra hemen eski hale iade edilmez. Çünkü, bunun için menfî tespit davasının kabulüne ilişkin kararın kesinleşmesi gerekir (m.72,V,c.2). Menfî tespit davasının kabulüne ilişkin kararın kesinleşmesi üzerine, ayrıca hükme hacet kalmaksızın icra eski hale iade edilir (m.72,V,c.2). Yani, tahliye edilmiş olan taşınmaz, icra dairesi tarafından tekrar borçlu kiracıya teslim edilir. Bunun için, borçlu kiracının, icra mahkemesinin tahliye kararma karşı yargılamanın iadesi yoluna başvurmasına gerek yoktur. Çünkü, bu halde icra “ayrıca hükme hacet kalmadan eski hale iade edilir” (m.72,V,c.2) .

B) Kira süresinin bitmesi nedeniyle ilamsız tahliye (m.272275)

1 Genel bilgi

Kira süresinin bitmesi nedeniyle ilamsız tahliye, yalnız yazılı kira sözleşmesi (mukavelename) ile kiraya verilmiş olan taşınmazlar içindir (m.272,I).

Sözlü bir anlaşma ile kiraya verilmiş olan bir taşınmazın (mesela evin), kira süresinin bitiminde ilamsız icra yolu ile (m.272275 hükümlerine göre) tahliyesi istenemez.

Bu kural (ilke), konut ve çatılı işyeri dışındaki taşınmaz kiraları için mutlaktır. Buna karşılık, konut ve çatılı işyeri kiraları için, yazılı bir kira sözleşmesi bulunmasa dahi, sadece yazılı tahliye taahhüdüne (YBK m.352,I) dayanarak ilamsız tahliye takibi yapılabilir; bu konu ilerde incelenecektir .

Yazılı kira sözleşmesi süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde, kiraya veren ilamsız tahliye takibi yapabilir (m.272,I) .

Buradaki ilamsız tahliye, süreli kira sözleşmeleri içindir. Kira sözleşmesi süresiz ise veya süreli kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşmüş (YBK m.327,ü) ise, kiraya veren m.272275 hükümlerine göre ilamsız tahliye takibi yapamaz .

Kira süresinin bitmesi nedeniyle ilamsız tahliye takibini, ikiye ayırarak incelemek gerekir : 1) Konut ve çatılı işyeri dışındaki taşınmaz kiralarında taşınmazın tahliyesi; 2) Konut ve çatılı işyeri kiralarında taşınmazın tahliyesi.

Konut ve çatılı işyeri dışındaki kiralarda taşınmazların tahliyesi

1) Genel bilgi

İİK'nun 272275 inci maddeleri hükümleri, konut ve çatılı işyeri dışındaki (boş arsalar, tarlalar, bahçeler ve bağlar gibi) kiralarda taşınmazların tahliyesi için tam olarak uygulanır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında (YBK m.339 vd) taşınmazların tahliyesi için, ek bir şarta daha ihtiyaç vardır ki, o da yazılı tahliye taahhüdüdür (YBK m.352,I); bu konu ilerde incelenecektir .

Buna göre, konut ve çatılı işyeri dışındaki (boş arsalar, tarlalar, bahçeler ve bağlar gibi) kiralarda taşınmazların tahliyesi için, (burada ü nolu başlık altında incelenecek olan) İİK'nun 272275 inci maddeleri hükümleri aynen uygulanır:

Kira sözleşmesinin konusunun konut ve çatılı işyeri dışındaki bir taşınmaz olup olmadığı, taşınmazın kiraya verildiği andaki durumuna göre belirlenir. Bu nedenle, konut ve çatılı işyeri dışında iken kiraya verilmiş olan bir taşınmaz üzerine kiraya verildikten sonra yapılan tesisler (binalar v.s), kira sözleşmesinin konut ve çatılı işyeri dışındaki taşınmaz kirası olma niteliğini değiştirmez. Yani, taşınmazın tahliyesi için, m.272275 hükümlerine göre ilamsız tahliye takibi yapılabilir .

Kira süresinin bitmesi (YBK m.327,1) nedeniyle ilamsız tahliye için takip talebi yapılması ve içeriği de, kural olarak genel haciz yolu ile takipteki (m.58) gibidir (bkz : yuk. § 19). Bu nedenle, burada da, kira süresinin bitmesi nedeniyle ilamsız tahliyede takip talebinin özelliklerinin incelenmesi ile yetinilecektir :

Kiraya veren, kira süresinin bitiminden sonra (bir ay içinde) tahliye için takip talebinde bulunabilir (m.272,1); kira süresinin bitiminden önce takip talebinde bulunamaz (misaller : ll.Cilt s. 1959).

Takip talebinde bulunma süresi, kira süresinin bitiminden itibaren bir aydır. Yani kiraya veren, yazılı sözleşme ile kiralanmış taşınmazın tahliyesini, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde icra dairesinden isteyebilir (m.272,I) .

Bu bir aylık süre, ayın kaçıncı günü işlemeye başlamış ise, biteceği ayın aynı gününde biter (m. 19,11). Bu bir aylık sürenin sonuncu günü resmî bir tatil (mesela pazar) gününe rastlarsa, bir aylık süre, tatili takip eden iş günü (misalde pazartesi günü) tatil saatinde biter (m. 19,111)

Bir aylık takip talebinde bulunma süresi, hak düşürücü niteliktedir; bu nedenle, gerek icra dairesi, gerek icra mahkemesi tarafından kendiliğinden (re'sen) gözetilir.

Kira süresinin bitmesi nedeniyle ilamsız tahliye takibi de, kiraya veren tarafından yapılır. Kira sözleşmesinde birden fazla kiraya veren varsa, tahliye takip talebinin kiraya verenlerin tümü tarafından (birlikte) yapılması zorunludur (mecburî takip arkadaşlığı) .

Kira süresinin bitmesi nedeniyle ilamsız tahliye takibi de borçlu sıfatıyla kiracıya karşı yapılır. Kira sözleşmesinde birden fazla kiracının bulunması halinde, kiraya verenin, kiracılara tümüne (hepsine) karşı birlikte ilamsız tahliye takibi yapması zorunludur (mecburî takip arkadaşlığı) .

Kiraya verenin, takip talebinde, tahliye istediğini açıkça yazması gerekir. Kiraya veren, tahliye talebini, (örnek 1 nolu) basılı takip talebi örneğinin (7) nolu bölümünün karşısındaki boş yere yazar. Ayrıca, basılı takip talebi örneğinin (9) nolu bölümünün karşısındaki boş yerde de tahliye talebinin “tahliye” şeklinde tekrarlanması uygun olur.

Kiraya veren, takip talebinde tahliye istememişse, icra dairesi, kiracıya (az sonra incelenecek olan) 14 örnek nolu tahliye emri gönderemez; göndermiş olsa bile, kiraya veren, böyle bir tahliye emrine dayanarak icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını (tahliye) isteyemez .

Kiraya verenin, takip talebi ile birlikte yazılı kira sözleşmesinin aslını icra dairesine vermesi gerekir (m.272,I). Kiraya verenin, dayandığı yazılı kira sözleşmesinin tarihini takip talebine yazması gerekir (karş : Y m.36/c).

3) Tahliye emri

Alacaklının (kiraya verenin) ilamsız tahliye takip talebini alan icra dairesi, takip talebinin bir aylık süresi içinde yapıldığını ve tahliye istendiğini tespit ederse, kiracıya (14 örnek nolu) tahliye emrini gönderir. Bu (14 örnek nolu) tahliye emrine şunlar yazılır (m.272,TI,; Y m.36):

1 Kiraya verenin ve kiracının ve varsa temsilcilerinin adları, soyadları ve yerleşim yerindeki adresleri,

2 Tahliyesi istenen taşınmazın türü ve adresi,

3 Kiracının kira sözleşmesinin tarihine, kira sözleşmesinin yenilendiğine veya uzatıldığına ilişkin bir itirazı varsa bunu yedi gün içinde bildirmesi ,

4 Kiracı yedi gün içinde itiraz etmez ve taşınmazı kendiliğinden tahliye etmezse (boşaltmazsa), kiracının tahliye emrinin tebliğinden itibaren onbeş gün içinde taşınmazı tahliye ve teslim etmesi, aksi halde icra dairesi tarafından taşınmazdan zorla çıkarılacağı ihtarı.

4) Tahliye emrine itiraz edilmemesi

Kiracı, tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren, yedi gün içinde tahliye emrine itiraz edebilir. İtiraz dilekçe ile veya sözlü olarak icra dairesine bildirilir (m.274,I).

a) İlamsız tahliye takibinin kesinleşmesi: Kiracı, tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren yedi gün içinde (icra dairesinde) tahliye emrine itiraz etmezse, ilamsız tahliye takibi kesinleşir.

Yedi gün içinde tahliye emrine itiraz etmemiş olan kiracının, yedi günlük itiraz süresi geçtikten sonra yaptığı itiraz geçersizdir. Yani, bu halde de ilamsız tahliye takibi kesinleşir .

Tahliye emrine itiraz icra dairesine yapılır (m.274,I). Kiracının (borçlunun) yedi günlük süresi içinde icra mahkemesine yaptığı itiraz geçersizdir. Yani, bu halde (kiracının yedi gün içinde icra mahkemesine itirazda bulunmuş olması halinde) de, kiracı tahliye emrine itiraz etmemiş sayılır ve hakkındaki ilamsız tahliye takibi kesinleşir.

b) Kiracının tahliyesi: Yukarda görüldüğü gibi, yedi gün içinde icra dairesine itiraz etmemiş olması nedeniyle hakkmdaki ilamsız tahliye takibi kesinleşmiş olan kiracının, tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren onbeş gün içinde taşınmazı boşaltması (tahliye etmesi) gerekir (m.272,ü; m.273,I c.2).

Kiracı onbeş gün içinde taşınmazı boşaltmazsa, kiraya verenin talebi üzerine, kiracı, icra dairesi tarafından taşınmazdan zorla çıkarılır ve taşınmaz kiraya verene teslim edilir (m.273,I).

Görüldüğü gibi, (m.269 269/a'daki düzenlemenin aksine) burada (kira süresinin bitmesi nedeniyle ilamsız tahliyede) tahliye emrine yedi gün içinde itiraz edilmemesi ile tahliye emri (ve bununla ilamsız tahliye takibi) kesinleşmekte, bunun üzerine, icra mahkemesinin ayrıca tahliye kararı vermesine gerek kalmadan, kiraya verenin talebi ile, taşınmaz icra dairesi tarafından zorla boşaltılarak kiraya verene teslim edilmektedir.

Buna göre, kiracının yedi gün içinde tahliye emrine itiraz etmemiş olması halinde, kiraya verenin, onbeş günlük tahliye süresinin bitiminde, icra dairesinden kiracının tahliyesini istemesi gerekli ve yeterlidir. Kiraya verenin, tahliye için icra mahkemesine başvurmasına gerek yoktur.

Ancak, icra dairesi kiraya verenin tahliye talebini reddederse veya reddetmemekle beraber kiracıyı tahliye de etmezse, kiraya veren, icra dairesinin bu ret kararına veya olumsuz tutumuna karşı, icra mahkemesinde süresiz şikayet yoluna başvurabilir (m. 16,11). Bu şikayet üzerine, icra mahkemesi, icra dairesine, kiracıyı tahliye edip taşınmazı kiraya verene teslim etmesini emreder (m. 17,11).

İcra dairesi tarafından zorla tahliye edilecek taşınmazda kiraya verene ait olmayan eşya bulunursa, İİK m.26,IV hükmü kıyas yolu ile uygulanır (m.273,ü). İİK m.26,IV hükmü ilerde incelenecektir .

5) Tahliye emrine itiraz edilmesi

a) İtiraz süresi ve itirazın yapılması: Kiracı, tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren yedi gün içinde, tahliye emrine itiraz edebilir. İtiraz, dilekçe ile veya sözlü olarak, icra dairesine bildirilir (m.274,I).

Tahliye emrine itiraz icra dairesine yapılır (m.274,I). Yargıtay'a göre, kiracının yedi gün içinde icra mahkemesine yaptığı itiraz geçersizdir .

Tahliye emrine itiraz edildiği, kiraya verene ait tahliye emri nüshasına kaydedilir ; tahliye emrine itiraz edilmezse, bu husus da işaret olunur. Bu nüsha, itirazdan sonra veya itiraz süresinin bitmesi üzerine kiraya verene verilir (m.274,; m.64).

b) İtiraz sebepleri : Kiracının itirazı, yalnız kira sözleşmesinin inkarına (özellikle adi yazılı kira sözleşmesindeki imzanın inkarına), kira sözleşmesinin yenilendiğine veya uzatıldığına ilişkin (dair) olabilir (m.272,; m.275,ü).

İİK m.272, hükmünde, itirazın kira sözleşmesinin kendisine (inkarına) ilişkin de olabileceği yazılı değildir. Fakat, m.275 hükmü karşısında bundan şüphe edilmemelidir. Bu nedenle, m.62,V hükmündeki ve m.269,ü c.2 hükmündeki gibi bir ihtarın buradaki tahliye emrine de konulması gerekir. Çünkü, kiracı, tahliye emrine itiraz ederken bildirmiş olduğu itiraz sebepleriyle bağlıdır (m.274,; m.63).

Kiracı, tahliye emrine itiraz ederken takibin dayandığı adi yazılı kira sözleşmesindeki imzayı (ve tarihi) ayrıca ve açıkça inkar etmezse, bu imzayı (ve tarihi) ikrar etmiş sayılır. Çünkü, kiracı itiraz sebepleriyle bağlıdır (m.274,; m.63) .

c) itirazın etkisi: Kiracının yedi gün içinde (icra dairesine) yaptığı itiraz, ilamsız tahliye takibini durdurur (m.274,ü).

Bunun üzerine, kiraya verenin, itiraz ile duran ilamsız tahliye takibine devam edebilmesi için, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını istemesi gerekir (m.275); itirazın kaldırılması, az sonra incelenecektir.

Alacaklı icra mahkemesinden itirazın kaldırılması kararı getirmeden, icra dairesi, itiraz ile durmuş olan ilamsız tahliye takibine devam edemez ve taşınmazı tahliye edemez. Aynı nedenle, icra müdürünün kiracının itirazının yerinde olup olmadığını incelemek yetkisi de yoktur.

Yedi gün içinde tahliye emrine itiraz etmiş olan ve bu nedenle hakkındaki tahliye takibi durmuş olan kiracının, ayrıca icra mahkemesine başvurarak takibin durdurulmasına ve tahliye emrinin (veya takibin) iptaline karar verilmesini istemekte hukuki yaran yoktur. Bu nedenle, icra mahkemesi, böyle bir talebi hukuki yarar yokluğundan (esasa girmeksizin) reddeder.

6) İtirazın kaldırılması (m.275)

a) Genel bilgi : Tahliye emrine itiraz ile duran ilamsız tahliye takibine devam edilebilmesi için, kiraya veren, icra mahkemesinden, kiracının itirazının kaldırılmasını isteyebilir (m.27 5,1) .

İİK m.269, c.2 hükmündekinin aksine, burada (kira süresinin bitmesi nedeniyle ilamsız tahliyede) itirazın kaldırılmasını istemek için belli bir süre öngörülmemiştir. Bu nedenle, bu halde itirazın kaldırılması talebi, belli bir süreye bağlı değildir (her zaman yapılabilir) .

Bu halde de, icra mahkemesinin, itirazın kaldırılması talebini duruşmalı olarak incelemesi gerekir; icra mahkemesi, duruşma yapmadan, dosya üzerinde inceleme yaparak karar veremez.

b) Kiraya verenin adi yazılı kira sözleşmesine dayanması halinde itirazın kaldırılması: aa) İmza inkar edilmiş ise : Kiraya veren adi yazılı bir kira sözleşmesindeki kira süresinin bitmesi nedeniyle ilamsız tahliye takibi yapmış ve kiracı, tahliye emrine itirazında, bu adi yazılı sözleşmedeki imzayı ayrıca ve açıkça inkar etmiş ise, kiraya veren, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemez ; isterse, icra mahkemesi, imza incelemesi yapmaksızın, itirazın kaldırılması talebinin reddine karar verir. Çünkü, bu halde, icra mahkemesinin (inkar edilen) imzayı inceleme (veya incelettirme) yetkisi yoktur .

Bu halde, gerek kiracının imzayı inkar etmesi üzerine, gerek icra mahkemesinin itirazın kaldırılması talebini reddetmesi üzerine, kiraya veren, sulh hukuk mahkemesinde kiracıya karşı tahliye davası açabilir (m.275,IV). Bu tahliye davasında, icra takibi sırasında inkar ettiği imzanın kendisine ait olduğu anlaşılan kiracı, (sulh hukuk mahkemesince) para cezasına mahkûm edilir (m.275,V).

bb) Kira sözleşmesindeki imza ikrar edilmiş ise : Kiracı tahliye emrine itiraz ederken adi yazılı kira sözleşmesindeki imzayı ve tarihi açıkça ikrar etmiş veya imzayı ve tarihi ayrıca ve açıkça inkar etmemiş (ve bu nedenle imzayı ve tarihi ikrar etmiş sayılmış) ise, kiraya veren, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir (m.275,ü). Bu halde, kiracı, icra mahkemesinde adi yazılı kira sözleşmesindeki imzayı ve tarihi inkar edemez; çünkü, kiracı itiraz sebepleri ile bağlıdır (m.274,; m.63) .
HAYATTA KÜÇÜMSEME HİÇBİR KİMSEYİ NOKTA DA KÜÇÜKTÜR AMA BİTİRİR CÜMLEYİ.

WWW.KARARARA.COM
Kullanıcı avatarı
teoman
Global Moderatör
Mesajlar: 23646
Kayıt: 29 Tem 2012 17:08
Meslek: "Haksızlığa sapıp bütün insanların senin peşinden gelmeleri yerine, adaletli davranıp tek başına kalman daha iyidir."

---------------------------DEVAMIDIR--------------------------

Mesaj gönderen teoman »

Bu halde, kiracı, icra mahkemesinde itirazını ispat etmekle yükümlüdür; ispat edemezse, icra mahkemesi, itirazın kaldırılmasına karar verir (m.275,ü). Bu konu, az sonra incelenecektir.

c) Kiraya verenin noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış kira sözleşmesine dayanması halinde itirazın kaldırılması: Kiraya veren noterlikçe (re'sen) düzenlenmiş veya tarih ve imzası onaylanmış bir kira sözleşmesine dayanarak ilamsız tahliye takibi yapmış ise, kiraya veren, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir (m.275,ü).

Bu halde de, kiracı, icra mahkemesinde itirazını ispat etmekle yükümlüdür ; ispat edemezse, icra mahkemesi, itirazın kaldırılmasına karar verir (m.275,ü).

d) Kiracının itirazını ispat etmesi: İcra mahkemesinde, kiraya veren, kiracı ile kendisi arasında bir kira sözleşmesi bulunduğunu, tarih ve imzası (kiracı tarafından) ikrar edilmiş veya noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış bir kira sözleşmesi ile ispat edince, itirazını ispat (etme) yükü kiracıya düşer.

Kiracı, kira sözleşmesinin yenilendiğine veya uzatıldığına dair olan itirazını aynı kuvvet ve mahiyette bir belge ile ispat edebilir (m.275,ü). Yani kiracı, kira sözleşmesinin yenilendiğini veya uzatıldığını, noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış bir belge ile ispat edebilir. Bundan başka, kiracı, kira sözleşmesinin yenilendiğini veya uzatıldığını, tarihi ve imzası kiraya veren tarafından (icra mahkemesinde) ikrar edilmiş olan bir adi belge (veya kiraya verenin icra mahkemesinde ikrarı) ile ispat edebilir (m.275,11). Kiracı, itirazını bu belgelerden biri ile ispat edemezse, icra mahkemesi, itirazın kaldırılmasına karar verir (m.275,11) .

Kiracı, kiraya verenin takipten önce ihtirazî kayıt ileri sürmeksizin yeni kira dönemine ilişkin kirayı almış olduğunu gösteren bir belge ile de, kira sözleşmesinin yenilendiğini ispat edebilir. Fakat, kiraya verenin, kira sözleşmesini yenilemeyeceğini kiracıya bildirdikten (ihtar ettikten) sonra veya kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde ilamsız tahliye takibi yaptıktan sonra, yeni kira dönemine ilişkin kirayı ihtirazî kayıt ileri sürmeksizin almış olması, kira sözleşmesini yenilediğini göstermez. Çünkü, kiraya veren, kira sözleşmesini yenilemek istemediğini, ihtarname veya ilamsız tahliye takibi ile bildirmiş durumdadır.

Kiracı, itirazında bildirmiş olduğu sebeplerle (icra mahkemesinde) bağlıdır ; itiraz sebeplerini değiştiremez ve genişletemez. Fakat, itirazın kaldırılması duruşmasında, alacaklının dayandığı kira sözleşmesinin metninden anlaşılan itiraz sebeplerini ileri sürebilir (m.274, ; m.63). Mesela, kiracı, itirazında bildirmemiş olsa bile, icra mahkemesinde, ilamsız tahliye takibinin kira süresinin bitiminden önce yapılmış olduğunu ileri sürebilir.

Kiracı icra mahkemesinde kira sözleşmesinin yenilendiğini veya uzatıldığını gösteren bir adî belge ibraz eder, bunun üzerine kiraya veren bu belge altındaki imzayı inkar eder ise, icra mahkemesi, bu imza hakkında bir inceleme yapamaz; itirazın kaldırılmasına karar verir. Bunun üzerine kiracı, genel mahkemede dava (kiraya verenin tahliye hakkı olmadığının tespitine ilişkin bir menfî tespit davası) açabilir (m.275,IV). Bu davada, icra takibi sırasında inkar olunan imzanın kendisine ait olduğu anlaşılan kiraya veren para cezasına mahkûm edilir (m.275,V).

Kiracı, kira sözleşmesinin yenilendiğini veya uzatıldığını noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış veya tarih ve imzası kiraya veren tarafından ikrar edilmiş bir belge ile (veya kiraya verenin icra mahkemesindeki ikrarı ile) ispat ederse, icra mahkemesi, kiraya verenin itirazın kaldırılması talebinin reddine karar verir (m.275,111).

e) İtirazın kaldırılması kararı: Kiraya veren kira sözleşmesini noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış bir kira sözleşmesi veya tarih ve imzası kiracı tarafından ikrar edilmiş adî bir kira sözleşmesi ile ispat eder, buna karşılık, kiracı kira sözleşmesinin yenilendiğini veya uzatıldığını noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış veya tarihi ve imzası kiraya veren tarafından ikrar edilmiş bir adî belge ile ispat edemezse, icra mahkemesi, itirazın kaldırılmasına karar verir .

İcra mahkemesi, itirazın kaldırılması kararında kiracıyı (asgari yüzde yirmi) tazminata mahkûm edemez. Çünkü, m.269/d hükmündekinin aksine, m.275 hükmünde, m.68 hükmünün uygulanacağı belirtilmiş değildir .

Bu halde, icra mahkemesi yalnız “itirazın kaldırılmasına” karar vermekle yetinir (m.275). İcra mahkemesinin, bundan başka “tahliye kararı” vermesine de gerek yoktur. Çünkü, tahliye, itirazın kaldırılması kararının doğal bir sonucudur ve itirazın kaldırılması kararma göre icra dairesince gerçekleştirilecektir (misaller: ll.Cilt s. 1979 ; fakat, bkz : aşa. dipnot 273 ve 278 civarı).

Yıllık kira tutarının temyiz sınırından fazla olması halinde, icra mahkemesinin itirazın kaldırılması kararı temyiz edilebilir (m.363/3). Fakat bu temyiz, itirazın kaldırılması kararının icrasını, yani kiracının tahliye edilmesini durdurmaz.

İİK m.269/c, ve m.276,111 hükümlerinde olduğu gibi, burada da, itirazın kaldırılması kararını temyiz eden borçlunun m.36’ya göre teminat yatırarak icra dairesinden bir süre alabileceği ve bunun üzerine Yargıtay'dan icranın geri bırakılmasına (durdurulmasına) karar verilmesini isteyebileceği kanısındayım ; fakat, Yargıtay karşı görüştedir.

İcra mahkemesinin itirazın kaldırılması kararı üzerine, kiracı, icra dairesi tarafından, taşınmazdan zorla çıkarılır ve taşınmaz kiraya verene teslim edilir (m.273 kıyasen).

İcra mahkemesinin itirazın kaldırılması kararı maddî anlamda kesin hüküm teşkil etmez. Bu nedenle, itirazı kaldırılmış olan kiracı, genel mahkemede (kiraya verenin tahliye hakkı olmadığının tespiti için) menfî tespit davası açabilir. Bu menfî tespit davasının, itirazın kaldırılması kararının icrasına etkisi ilerde incelenecektir .

f) İtirazın kaldırılması talebinin reddi kararı: Kiraya veren, kiracı ile arasında bir kira sözleşmesi bulunduğunu noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış bir kira sözleşmesi veya tarih ve imzası kiracı tarafından ikrar edilmiş adî yazılı bir kira sözleşmesi ile ispat edemezse (özellikle kiracı adî yazılı kira sözleşmesindeki imzayı inkar ederse), icra mahkemesi, itirazın kaldırılması talebinin reddine karar verir.

Kiraya veren kira sözleşmesini noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış bir kira sözleşmesi veya tarih ve imzası kiracı tarafından ikrar edilmiş adî yazılı bir kira sözleşmesi ile ispat eder, buna karşılık, kiracı da, kira sözleşmesinin yenilendiğini veya uzatıldığını noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış veya tarih ve imzası kiraya veren tarafından ikrar edilmiş bir belge ile (veya kiraya verenin icra mahkemesindeki ikrarı ile) ispat ederse, icra mahkemesi, kiraya verenin itirazın kaldırılması talebinin reddine karar verir (m.275,111).

Kiraya veren, kira süresinin bitiminden önce tahliye takip talebinde bulunmuş ise, icra mahkemesi, itirazın kaldırılması talebinin reddine karar verir.

Kiraya veren, kira süresinin bitiminden itibaren bir aylık süreyi geçirdikten sonra takip talebinde bulunmuş ise, icra mahkemesi, itirazın kaldırılması talebinin reddine karar verir .

Bir kira sözleşmesinde birden fazla kiraya veren veya kiracı bulunması halinde, ilamsız tahliye takibi kiraya verenlerin hepsi tarafından birlikte yapılmamış veya kiracıların hepsine karşı birlikte yapılmamış ise, icra mahkemesi, itirazın kaldırılmasına karar veremez ; itirazın kaldırılması talebinin reddine karar verir .

Kiraya veren takip talebinde tahliye istememişse, icra mahkemesi, itirazın kaldırılmasına karar veremez ; itirazın kaldırılması talebinin reddine karar verir .

Yıllık kira tutarının temyiz sınırından fazla olması halinde, icra mahkemesinin itirazın kaldırılması talebinin reddi kararı temyiz edilebilir (m.363/3).

İcra mahkemesinin itirazın kaldırılması talebinin reddi kararı maddî anlamda kesin hüküm teşkil etmez. Bu nedenle, kiraya veren, sulh hukuk mahkemesinde kiracıya karşı tahliye davası açabilir (m.275,IV).

g) İtirazın kaldırılması talebinin konusuz kalması: Kiraya verenin itirazın kaldırılması talebinde bulunmasından sonra, kiracı taşınmazı tahliye ederse, itirazın kaldırılması talebi konusuz kalır. Bu halde, icra mahkemesi, itirazın kaldırılması talebinin konusuz kaldığı gerekçesiyle bu talep hakkında bir karar verilmesine yer (mahal) olmadığına karar verir. Fakat icra mahkemesi, yargılama giderleri bakımından yargılamaya devam ederek, hangi tarafın haksız olduğunu tespit ederek, o tarafı yargılama giderlerine mahkûm eder .


Konut ve çatılı işyeri kiralarında taşınmazların tahliyesi

1) Genel bilgi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında (YBK m.3 3 9) kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (YBK m.347,I,c.l ve 2) .

Buna göre, kiraya verenin kira süresinin bitiminde kiracıyı çıkarma hakkı olmadığı için, kiraya veren, yukarda incelenen İİK m.272275 hükümlerine göre, kiracıya karşı ilamsız tahliye takibi de yapamaz.

Bu halde, kiraya veren, (yazılı bir tahliye taahhüdü olmadan) yalnız kira sözleşmesine dayanarak kira süresinin bitmesi nedeniyle ilamsız tahliye takibi yapamaz ; yaparsa, icra dairesinin takip talebini reddetmesi gerekir. İcra dairesi, kiracıya tahliye emri gönderirse, kiracı takibin iptali için (süresiz) şikayet yoluna gidebileceği gibi, tahliye emrine itiraz da edebilir. Bunun üzerine, kiraya veren itirazın kaldırılması talebi ile icra mahkemesine başvurursa, icra mahkemesi, itirazın kaldırılması talebinin reddine karar verir.

Az sonra görüleceği gibi, elinde kiracı tarafından (sonradan) verilmiş geçerli bir yazılı tahliye taahhüdü (YBK m.352,I) bulunan kiraya veren, bu tahliye taahhüdüne dayanarak, tahliye taahhüdünde yazılı tahliye tarihinin bitiminden itibaren bir ay içinde, yukarda incelenmiş olan m.272 hükmüne göre, ilamsız tahliye takibi yapabilir. Burada ( nolu başlık altında), bu yolun özellikleri incelenecektir. Bu yapılırken, yukardaki “konut ve çatılı işyeri dışındaki kiralarda taşınmazların tahliyesi” (ü nolu başlık altındaki) açıklamalara yollamada (atıfta) bulunarak, konut ve çatılı işyeri kiralarında taşınmazların ilamsız icra yolu ile tahliyesinin arzettiği özelliklerin incelenmesi ile yetinilecektir:

2) Yazılı tahliye taahhüdü

Yukarda da değinildiği gibi, kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak (veya tahliye davası HMK m.4/a açmak) suretiyle sona erdirebilir (YBK m.352,I):

YBK m.352 “birinci fıkrası, 6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinden alınmıştır. Ancak, uygulamadaki adıyla “kiracının tahliye taahhüdü”nün geçerli olması, yine uygulamada benimsendiği gibi, kiracının, bunu

kiraya verene karşı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, yazılı olarak ve belirli bir tarih içerecek biçimde üstlenmesi koşullarının birlikte gerçekleşmesine bağlanmıştır” .

Buna göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracı kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa, kiraya veren , bu tarihten başlayarak bir ay içinde icra dairesine başvurarak tahliye isteyebilir (YBK m.352,1); yani, İİK'nun 272 ve sonraki maddelerine göre ilamsız tahliye takibi yapabilir.

Burada söz ve inceleme konusu olan kiracı (borçlu) tarafından verilmiş olan yazılı tahliye taahhüdüdür. Kiracıdan başka bir üçüncü kişinin verdiği tahliye taahhüdüne dayanarak kiracıya karşı ilamsız tahliye takibi yapılamayacağı gibi, tahliye davası da açılamaz . Fakat, kiraya veren, kiracının tahliyesini taahhüt etmiş olan üçüncü kişiye karşı, YBK m.128 hükmüne göre tazminat davası açabilir.

Tahliye taahhüdü ilk kira sözleşmesi ile birlikte yapılmış ise, kiracı bu tahliye taahhüdünü ekseriya cebir ve ikrah etkisi altında yapacağından ve bu YBK m.347,Tin “sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez” hükmüne aykırı düşeceğinden, böyle (ilk kira sözleşmesi ile birlikte yapılmış) tahliye taahhüdü kamu düzenine aykırı ve bu nedenle geçersizdir .

Buna karşılık, kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonraki bir dönemde, kiracının verdiği yazılı tahliye taahhüdü geçerlidir (YBK m.352,1). Çünkü, bu halde taşınmazda oturmakta olan kiracının baskı altında bulunması söz konusu değildir; yani, kiracı tahliye taahhüdünü serbest iradesi ile vermektedir .

Kiracı taşınmazda sözlü bir kira sözleşmesine dayanarak oturmakta olsa bile, kiracının taşınmazda oturmakta iken verdiği yazılı tahliye taahhüdü geçerlidir.

Yukarda görüldüğü gibi, ilk kira sözleşmesindeki tahliye taahhüdü geçersizdir. Buna karşılık, kiracı kiralananda oturmakta iken yapılan (veya

yenilenen) ikinci kira sözleşmesindeki tahliye taahhüdü geçerlidir . Çünkü, bu halde de kiralananda oturmakta olan kiracının baskı altında bulunması söz konusu değildir; yani, kiracı, ikinci kira sözleşmesini ve bu sözleşmedeki tahliye taahhüdünü serbest iradesi ile imzalamaktadır .

Kiracının kiralananda oturmakta iken verdiği ikinci ve onu izleyen tahliye taahhütleri de geçerlidir . Çünkü, bu halde de kiralananda oturmakta olan kiracının baskı altında bulunması söz konusu değildir ; yani, kiracı ikinci ve onu izleyen tahliye taahhütlerini serbest iradesi ile imzalamaktadır.

Tahliye taahhüdü yazılı olarak yapılmalıdır (YBK m.352,I). Bunun dışında, tahliye taahhüdü herhangi bir şekle tabi değildir. Tahliye taahhüdü, kiracının tek taraflı bir beyanı ile yapılan bir işlem olduğundan, sözleşme şeklinde yapılmasına gerek yoktur. Bu nedenle, tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinin uzatılmasına veya yenilenmesine ilişkin sözleşmede yapılabileceği gibi, ayrı bir belgede (mesela, bir mektupta, ihtarnamede, konusu sadece tahliye taahhüdü olan bir belgede) de yapılabilir .

Tahliye taahhüdünde, kiralananın belli bir tarihte boşaltılacağının açıkça yazılı olması gerekir (YBK m.352,I). Bu (taşınmazın tahliye edileceği) tarih kira süresinin bitim tarihi olabileceği gibi, ondan önceki veya sonraki (belirli) bir tarih de olabilir. Açık bir tahliye tarihini içermeyen yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak ilamsız tahliye takibi yapılamaz . Tahliye taahhüdünün hiçbir şarta bağlı olmaması (kayıtsız ve şartsız olması) gerekir .

Tahliye taahhüdü kiracı tarafından verilir.

Kanımca, kiracının vekilinin verdiği tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için, vekilin vekaletnamesinde açık bir “tahliye taahhüdü verme yetkisinin” bulunması gerekir. Yargıtay, vekaletnamesinde ahzü kabz, sulh, ibra, feragat ve satış yetkisi bulunan vekilin, tahliye taahhüdünde bulunabilmesi için özel yetkiye gerek bulunmadığına karar vermiştir.

Bundan başka, kiracı adına kira sözleşmesini yapmış (imzalamış) olan vekilin, kiracı adına tahliye taahhüdünde bulunabileceğine karar verilmiştir .

Kira sözleşmesinde birden fazla kiracının bulunması halinde, kiracıların tümü tahliye taahhüdünde bulunmuş ise, kiraya veren bu tahliye taahhüdüne dayanarak ilamsız tahliye takibi yapabilir. Kiracılardan birinin (veya birkaçının) verdiği tahliye taahhüdüne dayanarak ilamsız tahliye takibi yapılamaz. Çünkü, kiracılar arasında mecburî takip arkadaşlığı vardır.

Yukarda görüldüğü gibi, kira süresinin bitmesi nedeniyle ilamsız tahliye, yalnız yazılı kira sözleşmesi (mukavelename) bulunması halinde başvurulabilecek olan bir yoldur (m.272,I). Bu kural, konut ve çatılı işyeri dışındaki (boş arsalar, tarlalar, bahçeler ve bağlar gibi) kiralarda taşınmazların tahliyesinde tam olarak uygulanır.

Buna karşılık, konut ve çatılı işyeri kiralarında (YBK m.339 vd) yazılı bir kira sözleşmesi bulunmasa dahi, sadece yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak ilamsız tahliye takibi yapılabilir (YBK m.352,I). Ancak, bu yazılı tahliye taahhüdünden (veya başka bir belgeden veya kiracının ikrarından), taraflar arasında daha önce sözlü bir kira sözleşmesi yapılmış olduğunun ve kiracının bu sözlü kira sözleşmesi gereğince kiralananda oturmakta iken yazılı tahliye taahhüdünde bulunduğunun açıkça anlaşılması gerekir .

3) Takip talebi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında elinde yukarda incelendiği gibi geçerli bir yazılı tahliye taahhüdü bulunan kiraya veren, kiracıya karşı (icra dairesinde) ilamsız tahliye takibi yapabilir (YBK m.352,I). Bu takip talebi, kural olarak yukarda incelendiği gibidir .

Burada da takip talebinde bulunma süresi bir aydır (m.272,I) . Bu bir aylık süre, yazılı tahliye taahhüdünde belirtilmiş olan tahliye tarihinin bitiminden itibaren işlemeye başlar.

Burada da, kiraya veren, tahliye taahhüdünde belirtilmiş olan tahliye tarihinden önce takip talebinde bulunamaz

Kiracı tahliye taahhüdünde bulunduktan sonra kiraya veren taşınmazını başkasına temlik ederse, yeni malik, eski malike verilen tahliye taahhüdüne dayanarak, kiracıya karşı ilamsız tahliye takibi yapabilir .

Tahliye taahhüdü kiracının mirasçılarını da bağlar. Bu nedenle kiracı yazılı tahliye taahhüdünde bulunduktan sonra ölmüş ise, kiraya veren, bu tahliye taahhüdüne dayanarak mirasçılara karşı ilamsız tahliye takibi yapabilir .

Kiraya verenin, takip talebinde bir yazılı tahliye taahhüdüne dayandığını bildirmesi ve bu tahliye taahhüdünün aslını (veya kendisi tarafından onaylanmış iki örneğini) takip talebi ile birlikte icra dairesine vermesi gerekli ve yeterüdir (Y m.21/d) .

4) Tahliye emri

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak yapılan ilamsız tahliye takibi üzerine de, icra dairesi, kiracıya (14 örnek nolu) tahliye emri gönderir (m.272,ü,). Bu tahliye emri, yukarda incelendiği gibidir.

5) Tahliye emrine itiraz edilmemesi

Kiracı, tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren yedi gün içinde (icra dairesinde) tahliye emrine itiraz etmezse, ilamsız tahliye takibi kesinleşir. Bu halde, kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren onbeş gün içinde taşınmazı boşaltmazsa, icra dairesi tarafından taşınmazdan zorla çıkarılır ve taşınmaz kiraya verene teslim edilir (m.273). Bu konu, tamamen yukarda incelendiği gibidir. Yani, bu konuda, konut ve çatılı işyeri kiraları ile diğer kiralar arasında hiçbir fark yoktur .

6) Tahliye emrine itiraz edilmesi

Yukarda incelendiği gibi, kiracı, tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren yedi gün içinde (icra dairesinde) tahliye emrine itiraz edebilir (m.274) ".

a) İtiraz sebepleri: aa) Kiracının itirazı, adi yazılı tahliye taahhüdündeki imzanın (ve tarihin) inkarına ilişkin olabilir. İmza (veya tarih) inkarının açık olması gerekir .

Kiracı, tahliye emrine itiraz ederken takibin dayandığı adi yazılı tahliye taahhüdündeki imzayı (ve tarihi) ayrıca ve açıkça inkar etmezse, bu imzayı (ve tarihi) ikrar etmiş sayılır. Çünkü, kiracı itiraz sebepleriyle bağlıdır (m.274,, m.63) .

bb) Kiracının itirazı, tahliye taahhüdünün ilk kira sözleşmesi ile birlikte verilmiş olduğu ve bu nedenle geçersiz bulunduğuna ilişkin olabilir (bkz : yuk. dipnot 242 civarı).

cc) Kiracının itirazı, yazılı tahliye taahhüdünün verilmesinden sonra kira sözleşmesinin yenilendiğine veya uzatıldığına ilişkin de olabilir (m.272, ; m.275,11).

b) İtirazın etkisi: Kiracının yedi gün içinde (icra dairesine) yaptığı itiraz, tahliye takibini durdurur (m.274,ü). Bunun üzerine, kiraya verenin, itiraz ile duran ilamsız tahliye takibine devam edebilmesi için, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını istemesi gerekir (m.275); itirazın kaldırılması, az sonra incelenecektir.

Kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılması kararı getirmeden, icra dairesi, itiraz ile durmuş olan ilamsız tahliye takibine davam edemez .

Yedi gün içinde tahliye emrine itiraz etmiş ve bu nedenle hakkındaki tahliye takibi durmuş olan kiracının, ayrıca icra mahkemesine başvurarak takibin durdurulmasını ve tahliye emrinin (veya takibin) iptalini istemekte hukuki yararı yoktur.

7) İtirazın kaldırılması (m.275)

Yukarda incelendiği gibi, tahliye emrine itiraz ile duran ilamsız tahliye takibine devam edilebilmesi için, kiraya veren, hemen icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir (m.275,I) .

a) adi yazılı tahliye taahhüdü bulunması halinde itirazın kaldırılması: aa) imza inkar edilmiş ise : Kiraya veren adi yazılı bir tahliye taahhüdüne dayanarak ilamsız tahliye takibi yapmış ve kiracı tahliye emrine itirazında bu adi yazılı tahliye taahhüdündeki imzayı ayrıca ve açıkça inkar etmiş ise, kiraya veren, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemez; isterse, icra mahkemesi, imza incelemesi yapmaksızın, itirazın kaldırılması talebinin reddine karar verir. Çünkü, bu halde, icra mahkemesinin (inkar edilen) imzayı inceleme (veya incelettirme) yetkisi yoktur.

Bu halde, gerek kiracının (itirazında) imzayı inkar etmesi üzerine, gerek icra mahkemesinin itirazın kaldırılması talebini reddetmesi üzerine, kiraya veren, sulh hukuk mahkemesinde kiracıya karşı tahliye davası açabilir (m.275,IV). Bu tahliye davasında, icra takibi sırasında inkar ettiği imzanın kendisine ait olduğu anlaşılan kiracı, (sulh hukuk mahkemesince) para cezasına mahkûm edilir (m.275,V).

bb) Adî yazılı tahliye taahhüdündeki tarih inkar edilmiş ise : Kiraya veren adi yazılı bir tahliye taahhüdüne dayanarak ilamsız tahliye takibi yapmış ve kiracı tahliye emrine itirazında bu adi yazılı tahliye taahhüdündeki tarihi (tanzim tarihini) ayrıca ve açıkça inkar etmiş ise, kiraya veren, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemez ; isterse, icra mahkemesi, tarih konusunda bir inceleme yapmaksızın, itirazın kaldırılması talebinin reddine karar verir. Çünkü, m.275,irye göre, icra mahkemesinin itirazın kaldırılmasına karar verebilmesi için, imzanın ikrar edilmiş olması yeterli olmayıp, bundan başka tarih'in de ikrar edilmiş olması gerekir

Kiracı, tahliye emrine itiraz ederken inkar etmiş olduğu imzayı veya tarihi (veya her ikisini) icra mahkemesinde açıkça ikrar (kabul) ederse, o zaman, kiraya verenin itirazın kaldırılması talebi icra mahkemesince incelenir. Çünkü, kiraya verenin tahliye talebi, tarih ve imzası ikrar olunmuş bir tahliye taahhüdüne dayanmaktadır (m.275,11)

cc) Tahliye taahhüdündeki imza ve tarih ikrar edilmiş (veya ayrıca ve açıkça inkar edilmemiş) ise : Kiracı tahliye emrine itiraz ederken adi yazılı tahliye taahhüdündeki imzayı ve tarihi açıkça ikrar etmiş veya imzayı ve tarihi ayrıca ve açıkça inkar etmemiş (ve bu nedenle imzayı ve tarihi ikrar etmiş sayılmış) ise, kiraya veren, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir (m.275,ü) .

Bu halde, kiracı, icra mahkemesinde adi yazılı tahliye taahhüdündeki imzayı ve tarihi inkar edemez; çünkü kiracı, itiraz sebepleri ile bağlıdır (m.274,; m.63) .

b) Noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış tahliye taahhüdü bulunması halinde itirazın kaldırılması : Kiraya veren, noterlikçe (re'sen) düzenlenmiş veya tarih ve imzası onaylanmış bir tahliye taahhüdüne dayanarak ilamsız tahliye takibi yapmış ise, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir (m.275, ü).

Bu halde, kira sözleşmesi de noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış ise ve (noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış) tahliye taahhüdünün tarihi (kira sözleşmesinden) daha sonraki bir tarih ise, kiraya veren, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir .

Kira sözleşmesi sözlü olarak yapılmış ise, kiraya verenin noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış tahliye taahhüdüne dayanarak icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilmesi için, bu tahliye taahhüdünden (veya başka bir belgeden veya kiracının ikrarından), taraflar arasında daha önce sözlü bir kira sözleşmesi yapılmış olduğunun ve kiracının bu sözlü kira sözleşmesi gereğince kiralananda oturmakta iken yazılı tahliye taahhüdünde bulunduğunun açıkça anlaşılması gerekir.

Kira sözleşmesi adi yazılı şekilde yapılmış ise, kiraya verenin noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış tahliye taahhüdüne dayanarak icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilmesi için, kiracının adi yazılı kira sözleşmesindeki tarihi inkar etmemiş (ikrar etmiş) olması veya (kira sözleşmesindeki tarihin inkar edilmiş olması halinde) noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış tahliye taahhüdünden (veya başka bir belgeden veya kiracının ikrarından) kiracının (tarihini inkar ettiği) adi yazılı kira sözleşmesi gereğince kiralananda oturmakta iken yazılı tahliye taahhüdünde bulunduğunun açıkça anlaşılması gerekir .

Kiracı adi yazılı kira sözleşmesindeki tarihi inkar etmiş ve kiraya verenin dayandığı noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış tahliye taahhüdünden (veya başka bir belgeden veya kiracının ikrarından) kiracının (tarihini inkar ettiği) adi yazılı kira sözleşmesi gereğince kiralananda oturmakta iken yazılı tahliye taahhüdünde bulunduğu açıkça anlaşılamıyor ise, kiraya veren, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemez; isterse, icra mahkemesi itirazın kaldırılması talebinin reddine karar verir .

c) Kiracının itirazını ispat etmesi: İcra mahkemesinde, kiraya veren, kira sözleşmesinin yapılmasından ve kiracının taşınmaza girmesinden sonraki bir dönemde kiracının tahliye taahhüdünde bulunduğunu, tarih ve imzası (kiracı tarafından) ikrar edilmiş veya noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış bir tahliye taahhüdü ile ispat edince, itirazını ispat (etme) yükü kiracıya düşer.

Kiracı, tahliye taahhüdünün ilk kira sözleşmesi ile birlikte verilmiş olduğuna ilişkin itirazını, noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış bir belge veya tarih ve imzası kiraya veren tarafından (icra mahkemesinde) ikrar edilmiş bir adi belge (veya kiraya verenin icra mahkemesindeki ikrarı) ile ispat edebilir (m.275,ü); tanık ile ispat edemez.

Kiracı, yazılı tahliye taahhüdünün verilmesinden sonra kira sözleşmesinin yenilendiğine veya uzatıldığına ilişkin itirazını da, noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış bir belge veya tarih ve imzası kiraya veren tarafından (icra mahkemesinde) ikrar edilmiş bir adi belge (veya kiraya verenin icra mahkemesindeki ikrarı) ile ispat edebilir (m.275,11) .

Kiracı, kiraya verenin, ilamsız tahliye takibi yapmadan önce, ihtirazî kayıt ileri sürmeksizin, tahliye taahhüdündeki tahliye tarihinden sonraki (yeni döneme ilişkin) kirayı almış olduğunu gösteren bir belge ile de, kira sözleşmesinin yenilendiğini ispat edebilir.

Fakat, kiraya verenin, kira sözleşmesini yenilemeyeceğini kiracıya bildirdikten (ihtar ettikten) sonra ve tahliye taahhüdündeki tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde ilamsız tahliye takibi yaptıktan sonra, tahliye taahhüdündeki tahliye tarihinden sonraki (yeni döneme ilişkin) kirayı ihtirazî kayıt ileri sürmeksizin almış olması, kira sözleşmesini yenilediğini göstermez.

Yukarda incelendiği gibi, kiracı, itirazında bildirmiş olduğu sebeplerle (icra mahkemesinde) bağlıdır; itiraz sebeplerini değiştiremez ve genişletemez. Fakat, itirazın kaldırılması duruşmasında, alacaklının dayandığı kira sözleşmesinin veya tahliye taahhüdünün metninden anlaşılan itiraz sebeplerini ileri sürebilir (m.274,; m.63).

Kiracı itirazını ispat için icra mahkemesinde bir adi belge ibraz eder, kiraya veren bu belgedeki imzayı inkar ederse, icra mahkemesi, bu imza hakkında bir inceleme yapamaz ; itirazın kaldırılmasına karar verir. Bunun üzerine kiracı, genel mahkemede (kiraya verenin tahliye hakkı olmadığının tespitine ilişkin) bir menfî tespit davası açabilir (m.275,lV). Bu davada, icra takibi sırasında inkar olunan imzanın kendisine ait olduğu anlaşılan kiraya veren para cezasına mahkûm edilir (m.275,V).

Kiracının, tahliye taahhüdünün batıl (EBK m.20 YBK m.27) bulunduğu, hata (yanılma), hile (aldatma), ikrah (korkutma) (EBK m.23, 28, 29 YBK m.30, 36, 37) veya hakkın kötüye kullanılması (MK m.2) nedeniyle geçersiz olduğuna ilişkin itirazlarını incelemek icra mahkemesinin görevi dışındadır. İcra mahkemesi, bu itirazları incelemeden, kiracının itirazının kaldırılmasına karar verir. Fakat, yukarda incelendiği gibi, kiracı, tahliye taahhüdünün ilk kira sözleşmesi ile birlikte yapılmış olduğunu, noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış bir belge veya tarih ve imzası kiraya veren tarafından (icra mahkemesinde) ikrar edilmiş bir adi belge (veya kiraya verenin icra mahkemesindeki ikrarı) ile ispat ederse, icra mahkemesi, tahliye taahhüdünün geçersiz olması nedeniyle, itirazın kaldırılması talebinin reddine karar verir.

Bundan başka, kiracı, yazılı tahliye taahhüdünün verilmesinden sonra kira sözleşmesinin yenilendiğini veya uzatıldığını noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış veya tarih ve imzası kiraya veren tarafından ikrar edilmiş bir belge ile (veya kiraya verenin icra mahkemesindeki ikrarı ile) ispat ederse, icra mahkemesi, itirazın kaldırılması talebinin reddine karar verir (m.275,).

d) İtirazın kaldırılması kararı: Kiraya veren, kira sözleşmesinin yapılmasından ve kiracının taşınmaza girmesinden sonraki bir dönemde kiracının tahliye taahhüdünde bulunduğunu, tarih ve imzası (kiracı tarafından) ikrar edilmiş veya noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış yazılı bir tahliye taahhüdü ile ispat eder, buna karşılık kiracı, tahliye taahhüdünün ilk kira sözleşmesi ile birlikte verilmiş olduğunu veya tahliye taahhüdünün verilmesinden sonra kira sözleşmesinin yenilendiğini veya uzatıldığını, noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış bir belge veya tarih ve imzası kiraya veren tarafından (icra mahkemesinde) ikrar edilmiş bir adi belge (veya kiraya verenin icra mahkemesindeki ikrarı) ile ispat edemezse, icra mahkemesi, itirazın kaldırılmasına karar verir (m.275,11) .

Bu halde, icra mahkemesi yalnız “itirazın kaldırılmasına” karar vermekle yetinir (m.275). İcra mahkemesinin, bundan başka “tahliye kararı” vermesine de gerek yoktur .

İtirazın kaldırılması kararının temyizi ve kiracının taşınmazdan zorla çıkarılması yukarda incelendiği gibidir .

e) İtirazın kaldırılması talebinin reddi kararı: Kiraya veren, kira sözleşmesinin yapılmasından ve kiracının taşınmaza girmesinden sonraki bir dönemde kiracının tahliye taahhüdünde bulunduğunu, tarih ve imzası (kiracı tarafından) ikrar edilmiş veya noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış yazılı bir tahliye taahhüdü ile ispat edemezse (özellikle tahliye taahhüdü ilk kira sözleşmesi ile birlikte verilmiş veya kiracı tahliye taahhüdündeki imzayı veya tarihi inkar etmiş ise), yukarda görüldüğü gibi, icra mahkemesi, itirazın kaldırılması talebinin reddine karar verir.

Kiraya veren kira sözleşmesinin yapılmasından ve kiracının taşınmaza girmesinden sonraki bir dönemde kiracının tahliye taahhüdünde bulunduğunu, tarih ve imzası (kiracı tarafından) ikrar edilmiş veya noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış yazılı bir tahliye taahhüdü ile ispat eder ; buna karşılık, kiracı, yazılı tahliye taahhüdünün verilmesinden sonra kira sözleşmesinin yenilendiğini veya uzatıldığını noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış veya tarih ve imzası kiraya veren tarafından ikrar edilmiş bir belge ile (veya kiraya verenin icra mahkemesindeki ikrarı ile) ispat ederse, icra mahkemesi, itirazın kaldırılması talebinin reddine karar verir (m.275,).

Kiraya veren, tahliye taahhüdünde belirtilmiş olan tahliye tarihinden önce ilamsız tahliye takip talebinde bulunmuş ise, icra mahkemesi, itirazın kaldırılması talebinin reddine karar verir.

Kiraya veren, tahliye taahhüdünde belirtilmiş olan tahliye tarihinin bitiminden itibaren bir aylık süreyi geçirdikten sonra itirazın kaldırılmasını istemişse, icra mahkemesi, itirazın kaldırılması talebinin reddine karar verir.

İtirazın kaldırılması talebinin reddi kararının temyizi ve kiraya verenin tahliye davası açması yukarda incelendiği gibidir .

f) İtirazın kaldırılması talebinin konusuz kalması da yukarda incelendiği gibidir .

IV Tahliye davası açılması

1) Doğruca tahliye davası açılması

Kira süresinin bitmesi veya (konut ve çatılı işyeri kiralarında) kiracının yazılı tahliye taahhüdünde bulunmuş olması halinde, kiraya veren, yukarda incelenmiş olan ilamsız tahliye takibi (m.272275) yapmak zorunda değildir.

Kiraya veren, ilamsız tahliye takibi yapmadan, doğruca sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası da açabilir (HMK m.4/a) .

İÎK'nun 272. maddesindeki bir aylık süre, bu tahliye davası için de (kıya sen) uygulanır. Yani, kiraya veren, kira süresinin veya yazılı tahliye taahhüdünde belirtilen tahliye tarihinin bitiminden itibaren bir ay içinde (sulh hukuk mahkemesinde) tahliye davası açabilir .

2) İcra takibinden sonra tahliye davası açılması

İlamsız tahliye takibinde, kiracının tahliye emrine itiraz etmesi üzerine, kiraya veren, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını istemek zorunda olmayıp, sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir .

Bu halde, kiraya veren, ya icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ister veya sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açar; yoksa, bu iki hakkı birlikte kullanamaz. Yani kiraya veren, hem icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ister hem de sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açamaz. Fakat, Yargıtay 6.HD karşı görüştedir .

Bu halde, tahliye davasının açılması bir süreye (özellikle m.272'deki bir aylık süreye) tabi değildir. Çünkü, m.272'deki bir aylık süre içinde ilamsız tahliye takibi yapılmış olup, tahliye davası bu icra takibinden sonra açılmaktadır.

Kiraya veren, kiracının adi yazılı kira sözleşmesindeki veya tahliye taahhüdündeki imzayı itirazında inkar etmiş olması nedeniyle sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmak zorunda kalmış ise, bu tahliye davasında, icra takibi sırasında inkar ettiği imzanın kendisine ait olduğu anlaşılan kiracı, (sulh hukuk mahkemesince) para cezasına mahkûm edilir (m.275,V).

Kiraya veren, icra mahkemesinin itirazın kaldırılması talebinin reddi kararından sonra da, sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir .

Yargıtay ö.HD’ne göre, alacaklı kiraya veren, bu halde, sulh hukuk mahkemesinde, itirazın iptali (m.67) ve tahliye davası da açabilir .

V Menfî tespit davası

İcra ve İflas Kanunu, (269/d maddesinde 72. maddeye yollama yaptığı halde) 272 ve sonraki maddelere göre yapılan (kira süresinin bitmesi nedeniyle) ilamsız tahliye takibi için 72. maddeye yollama yapmamıştır. Fakat, bundan, kira süresinin bitmesi nedeniyle ilamsız tahliye takibinden önce veya sonra, kiracının menfî tespit davası açamayacağı sonucuna varılmamalıdır. Çünkü, kiracı, hukuki yararı bulunmak şartı ile, ilamsız tahliye takibinden önce veya sonra menfî tespit davası açabilir.

Kiracı, ilamsız tahliye takibinden önce, hukuki yararı bulunmak şartı ile (kiraya verenin tahliye hakkının bulunmadığının tespiti) için bir menfî tespit (muarazanın önlenmesi) davası açabilir. Mesela, kiracının, tahliye taahhüdünün hata, hile, ikrah (yanılma, aldatma, korkutma) veya hakkın kötüye kullanılması nedeniyle geçersiz olduğunu bildirerek tahliye taahhüdünün iptali için açacağı dava, menfî tespit davası niteliğindedir.

Kiracının menfî tespit davası açmasından sonra, kiraya veren ilamsız tahliye takibi yapabilir. Bu halde, menfî tespit davası, ilamsız tahliye takibini kendiliğinden durdurmaz.

Fakat, menfî tespit davasına bakan mahkeme, kiracının talebi üzerine, teminat karşılığında, ilamsız tahliye takibinin durdurulması hakkında ihtiyatî tedbir kararı verebilmelidir (m.72,11 kıyasen).

Kiracı, hukuki yararı bulunmak şartı ile, ilamsız tahliye takibinden sonra da menfî tespit davası açabilir.

İlamsız tahliye takibinden sonra açılan menfî tespit davası da ilamsız tahliye takibini durdurmaz ve itirazın kaldırılması talebini inceleyen icra mahkemesi, menfî tespit davasının sonuçlanmasını bekletici sorun (HMK m. 165) yapamaz.

Bu halde, menfî tespit davasına bakan mahkeme, ihtiyatî tedbir yolu ile ilamsız tahliye takibinin durdurulmasına karar veremez (m.72, c.l kıyasen).

Fakat, menfi tespit davası devam ederken, kiracının tahliye emrine itiraz etmemiş olması nedeniyle tahliye takibinin kesinleşmiş olması (m.273) veya icra mahkemesinin itirazın kaldırılmasına karar vermiş olması (m.275) halinde, menfî tespit davasına bakan mahkeme, kiracının talebi üzerine ve teminat karşılığında, tahliyenin durdurulması için ihtiyatî tedbir kararı verebilmelidir (m.72, c.2 kıyasen).

Kanımca, kiracı, icra mahkemesinin itirazın kaldırılmasına karar vermesinden sonra da menfî tespit davası açabilir.

İİK'nun 275. maddesinin 4. fıkrasında “itirazın kaldırılması üzerine tahliye ve teslim icra edildikten ... sonra kiracının ... umumî hükümlere göre mahkemeye müracaat hakkı saklıdır” denilmektedir. ProE Postacıoğlu, bu hükmü (m.275,IV hükmünü) dar olarak yorumlamakta ve kiracının tahliye ve teslimden önce dava açamayacağı sonucuna varmaktadır . Bu görüşün, dava şartları teorisine ve menfaatler dengesine aykırı olduğu kanısındayız ; çünkü :

İİK'nun 275. maddesinin 4. fıkrasında düzenlenen husus, bir eda davasıdır (tahliye ve teslim icra edildikten sonra taşınmazın geri teslim edilmesine ilişkin bir geri alama davasıdır). Taşınmazdan henüz tahliye edilmemiş olan kiracının, o anda böyle bir eda davası açmasına imkan yoktur. Fakat, bu aşamada (tahliye ve teslim icra edilmeden önce) eda davası açmasına imkan bulunmayan kiracı, hukuki yararı varsa, eda davasının öncüsü durumunda olan tespit davasını açabilir.

Kiraya verenin tahliye hakkının bulunmadığı (mesela, kira sözleşmesinin yenilendiği veya uzatıldığı veya tahliye taahhüdünün geçersiz olduğu) kanısında bulunan kiracının, kiraya verenin tahliye hakkının bulunmadığının hemen tespit edilmesinde hukuki yararı vardır. Çünkü, kiracının itirazının kaldırılmasına karar verilmiş olup, bunun üzerine icra edilecek olan tahliye ve teslim nedeniyle, kiracının kiracılık hakkı güncel bir tehlike ve tehdit altında bulunmaktadır.

Bu menfî tespit davasına bakan mahkeme, kiracının talebi üzerine ve teminat karşılığında, tahliyenin durdurulması için ihtiyatî tedbir kararı verebilmelidir; yani, bu halde m.72, c.2 hükmü kıyasen uygulanmalıdır. Çünkü, m.72, hükmünde, icra veznesindeki paranın alacaklıya verilmemesi için ihtiyatî tedbir kararı verilebileceği düzenlenmiştir. Para alacakları için yapılan ilamsız icra takibinde paranın alacaklıya verilmesi takibin son safhasıdır ve Kanun Koyucu ilerde doğması muhtemel önemli zararların önlenmesi için, takibin son safhası (yani, takip konusunun alacaklıya verilmemesi) hakkında ihtiyatî tedbir kararı verilebileceğini kabul etmiştir.

İİK'nun 272 ve sonraki maddelerine göre yapılan ilamsız tahliye takibinde de, tahliye ve teslim takibin son safhasıdır. Tahliye ve teslim icra edildikten sonra, menfî tespit davasının (veya eda geri alama davasının) kazanılması halinde, kiracının taşınmazı geri alması çok zor ve masraflı olur (hatta bu arada taşınmaz iyi niyetli bir üçüncü kişiye kiraya verilmiş ise imkansız olur). Bundan başka, kiracı menfî tespit davası devam ettiği sürece taşınmazdan çıkmış olması nedeniyle zarara uğrar. İşte bu sakıncaları önlemek için, m.72, hükmünün kıyasen uygulanması suretiyle, kiracının (kiraya verenin tahliye hakkının mevcut olmadığının tespiti için) açtığı menfî tespit davasında, mahkeme, taşınmazın kiraya verene teslim edilmemesi (tahliyenin geçici olarak durdurulması) için (m.72,111 hükmündeki deyime kıyasla, tahliye takibi konusu olan taşınmazın alacaklıya verilmemesi için) ihtiyatî tedbir kararı verebilmelidir. Böyle bir ihtiyatî tedbir, HMK m.389 hükmüne de uygun düşer.

Menfî tespit davası davacı kiracı lehine hükme bağlanırsa, ilamsız tahliye takibi derhal durur. Bundan sonra, artık icra mahkemesi itirazın kaldırılmasına karar veremez.

İcra mahkemesinin itirazın kaldırılmasına karar vermesinden sonra, menfî tespit davası davacı kiracı lehine hükme bağlanırsa, tahliyenin icrası kendiliğinden durur.

Tahliyenin icra (kiracının tahliye) edilmesinden sonra, menfî tespit davası davacı kiracı lehine hükme bağlanırsa, bununla icra hemen eski hale iade edilmez. Çünkü, bunun için menfî tespit davasının kabulüne ilişkin kararın kesinleşmesi gerekir.

Menfî tespit davasının kabulüne ilişkin kararın kesinleşmesi üzerine, ayrıca hükme hacet kalmaksızın icra eski hale iade edilir (m.72,V,c.2 kıyasen). Yani, tahliye edilmiş olan taşınmaz, icra dairesi tarafından tekrar kiracıya teslim edilir.

C) Kiralanan taşınmazda üçüncü kişinin bulunması (m.276) Yukarda görüldüğü gibi, gerek kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye takibi, gerek kira süresinin bitmesi nedeniyle ilamsız tahliye takibi kesinleşince (kiracı aleyhine sonuçlanınca), kiracı kendiliğinden taşınmazı boşaltmazsa, icra müdürü, kiracıyı taşınmazdan zorla çıkararak taşınmazı kiraya verene teslim eder.

İcra müdürü taşınmazı zorla boşaltmak (tahliye) için geldiğinde, taşınmazda (mesela evde) aleyhine ilamsız tahliye takibi yapılan ve kesinleşen kiracıdan başka bir üçüncü kişi bulunursa, tahliye nasıl yapılacaktır ? İşte bu soruya m.276 hükmü cevap vermektedir. Buna göre :

İİK m.276,IV’de sayılmış olan kişiler, bu maddenin uygulanmasında üçüncü kişi sayılmazlar. Yani, icra müdürü, m.276,IV’de sayılan kişileri, kiracıda olduğu gibi, taşınmazdan zorla çıkarır :

Borçlu kiracının nesep ve sebepten üst ve alt soyu, karısı veya kocası , ikinci dereceye kadar kan ve kayın hısımları (MK m.1718) m.276 hükmünün uygulanmasında üçüncü kişi sayılmazlar (m.276,IV); bu nedenle, kiracı gibi, taşınmazdan zorla çıkarılırlar.

Kiracının iş ortakları da, m.276 hükmünün uygulanmasında üçüncü kişi sayılmazlar ; yani, kiracı gibi, taşınmazdan zorla çıkarılır (m.276,IV) .

Borçlu kiracıya tebaan kiralananda oturdukları anlaşılan kişiler de (mesela kiracının kiracısı da), m.276'nın uygulanmasında üçüncü kişi sayılmazlar ; yani, kiracı gibi, taşınmazdan zorla çıkarılır (m.276,IV)

Fakat, kira sözleşmesinde kiracının taşınmazı başkasına kiraya verebileceği yazılı ise, kiracının bu yetkisine dayanarak taşınmazı kiraladığı kişi (kiracının kiracısı) m.276'nın uygulanmasında üçüncü kişi sayılmaz. Bu halde, icra müdürünün m.276,Il'ye göre tahliyeyi erteleyerek durumu icra mahkemesine bildirmesi gerekir.

Taşınmazda bulunan kişi yukarda incelenen (m.276,IV'te sayılanlar) dışında bir üçüncü kişi ise, o zaman bakılır :

Üçüncü kişi, taşınmazı işgalde haklı olduğuna dair tapu senedi veya tarih ve imzası noterlikçe onaylı kira sözleşmesi gibi resmî bir belge gösterirse, taşınmazdan (zorla) çıkarılamaz .

Üçüncü kişi, taşınmazı işgalde haklı olduğuna dair resmî bir belge gösteremezse, icra müdürünce derhal tahliye olunur (m.276,I) .

Fakat, üçüncü kişi, taşınmazı işgalde haklı olduğuna dair resmî bir belge gösterememekle beraber, icra dairesine verilen kira sözleşmesi tarihinden önceki bir zamandan beri orayı işgal etmekte olduğunu beyan edebilir. Mesela, üçüncü kişi, icra dairesine verilen kira sözleşmesi tarihinden önceki bir zamandan beri o taşınmazın kiracısı olduğunu ve fakat kiraya veren ile aralarında yazılı bir kira sözleşmesi bulunmadığını veya yazılı kira sözleşmesi bulunmakla beraber kiraya verenin imzasını inkar ettiğini beyan edebilir.

Özellikle bu halde, kiraya veren böyle bir kiracıyı taşınmazdan çıkarmak için taşınmazda hiç oturmamış bir kişi ile yazılı bir kira sözleşmesi yapar ve o kişiye karşı icra takibinde bulunarak o kişi aracılığı ile taşınmazın gerçek kiracısını taşınmazdan çıkarmak isteyebilir. Böyle bir kira sözleşmesinin tarihi noterlikçe tasdikli değilse, kiraya veren ile bulduğu kişinin (icra takibinde borçlu kiracı gözüken kişinin) sözleşmeye istedikleri bir tarihi koymak suretiyle gerçek kiracıya zarar vermeleri ihtimali bulunduğundan, taşınmazda bulunan kişinin işgalinin böyle bir adi sözleşme tarihinden önce olması şartını dahi aramadan, icra müdürünün ve sonra icra mahkemesinin gerçek durumu araştırarak sezip ona göre takdir haklarım kullanmaları gerekir. “Esasen, icra mahkemesinin 3 üncü fıkraya göre sahip olduğu geniş takdir yetkisinin yerinde ve isabetli kullanılması halinde, bu husustaki suüstimallerle mücadele etmek mümkün olacaktır” .

Bunun (üçüncü kişinin icra dairesine verilen kira sözleşmesi tarihinden önceki bir zamandan beri taşınmazı işgal etmekte olduğunu beyan etmesi) üzerine, icra müdürü, mahallinde bir soruşturma yapar ve bu iddianın doğru olduğu kanısına varırsa, taşınmazın tahliyesini erteleyerek (tehir ederek), üç gün içinde durumu icra mahkemesine bildirir.

Bu durum icra müdürü tarafından kendisine bildirilen (m.276,ü) icra mahkemesi, tarafları dinledikten sonra bu hususta bir karar verir (m.276, c.l); yani, incelemesini mutlaka duruşmalı olarak yapar .

Burada, icra mahkemesinin geniş bir takdir yetkisi vardır. İcra mahkemesi, bu geniş takdir yetkisini isabetle kullanarak, uygulamada başvurulabilecek suüstimalleri önleyebilir .

İcra mahkemesi, (taşınmazda bulunan) üçüncü kişinin haksız olduğu kanısına varırsa (mesela, üçüncü kişinin kiracı aleyhine yapılmış ve kesinleşmiş olan tahliye takibini önlemek veya geciktirmek için oraya konulmuş bir kişi olduğu kanısına varırsa), taşınmazın tahliyesini emreder (m.276,III c.l).

Kiralananda bulunan üçüncü kişi, icra mahkemesinin bu tahliye kararını (m.276, c.l) temyiz edebilir (m.363/3); bunun üzerine, icra dairesinden 36 ncı maddeye göre süre isteyebilir ve Yargıtay'dan icranın geri bırakılmasına karar verilmesini talep edebilir (m.276, c.3).

İcra mahkemesi, (taşınmazda bulunan) üçüncü kişinin haksız olduğu hakkında kesin bir kanıya varamazsa, o zaman taraflardan birinin yedi gün içinde mahkemeye müracaat etmesi lüzumuna karar verir (m.276, c.l) . İcra mahkemesi, taraflardan birinin yedi gün içinde mahkemeye müracaat etmesi lüzumuna karar verirken, edindiği kanaate göre diğerine oranla daha haksız olan tarafa mahkemeye başvurma külfetini yüklemelidir.

İcra mahkemesinin yedi gün içinde mahkemeye müracaat etmesi lüzumuna karar verdiği taraf, icra mahkemesi kararının tefhim veya tebliğinden itibaren yedi gün içinde mahkemeye başvurup dava açmazsa, iddiasından vazgeçmiş sayılır (m.276,,c.4). O kişi üçüncü kişi ise, iddiasından vazgeçmiş sayılması üzerine, üçüncü kişi taşınmazdan zorla çıkarılır. İcra mahkemesinin yedi gün içinde mahkemeye müracaat etmesi lüzumuna karar verdiği kişi kiraya veren ise, kiraya veren, iddiasından vazgeçmiş sayılması ile, üçüncü kişinin taşınmazı işgal hakkını (mesela kiracılık hakkını) kabul etmiş sayılır.

İcra mahkemesinin yedi gün içinde mahkemeye müracaat etmesi lüzumuna karar verdiği taraf, yedi gün içinde mahkemeye başvurup dava açarsa, üçüncü kişinin tahliyesi işlemi bu dava sonucuna kadar durur ve davanın sonucuna göre hareket olunur (m.276,III c.2) .
HAYATTA KÜÇÜMSEME HİÇBİR KİMSEYİ NOKTA DA KÜÇÜKTÜR AMA BİTİRİR CÜMLEYİ.

WWW.KARARARA.COM
ar430869
Site Üyesi
Mesajlar: 2
Kayıt: 21 Eyl 2017 18:16

Re: KİRALANAN TAŞINMAZIN İLAMSIZ İCRA YOLU İLE TAHLİYESİ PROSEDÜRÜ

Mesaj gönderen ar430869 »

Teoman bey merhaba..
Öncelikle vereceğiniz cevaplar için çok teşekkür ediyorum.
Aşağıda belirttiğiniz tahliye ihtarli icra talebi için. .

Kontratı annemin yapmış olmasi fakat tapunun benim üzerime olmasi, işlemleri benim yaptığım durumda sorun olmaz değilmi?
Kullanıcı avatarı
teoman
Global Moderatör
Mesajlar: 23646
Kayıt: 29 Tem 2012 17:08
Meslek: "Haksızlığa sapıp bütün insanların senin peşinden gelmeleri yerine, adaletli davranıp tek başına kalman daha iyidir."

Re: KİRALANAN TAŞINMAZIN İLAMSIZ İCRA YOLU İLE TAHLİYESİ PROSEDÜRÜ

Mesaj gönderen teoman »

ar430869 yazdı:Teoman bey merhaba..
Öncelikle vereceğiniz cevaplar için çok teşekkür ediyorum.
Aşağıda belirttiğiniz tahliye ihtarli icra talebi için. .

Kontratı annemin yapmış olması fakat tapunun benim üzerime olmasi, işlemleri benim yaptığım durumda sorun olmaz değilmi?

Sorun olmaz.



T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO. 2005/976
KARAR NO. 2005/2725
KARAR TARİHİ. 24.3.2005


DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

KARAR : Dava, itirazın iptaline ilişkindir. Mahkemece itirazın kısmen iptaline karar verilmiş, hükmü davalı vekili temyiz etmiştir.

Davacı vekili, davalının 1.11.2003 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, iki aylık kira bedelini ödemediğinden dönem sonuna kadar muaccel kiraların tahsili için icra takibi yaptıklarını, borçlunun haksız olarak takibe itiraz ettiğini, haksız itirazın iptali ile icra inkar tazminatının tahsilini talep etmiştir. Davalı vekili müvekkilinin Kasım, Aralık 2003 kiralarını ödediğini, Ocak 2004 ve diğer ayların muaccel olmadığını, davanın reddini savunmuştur.

Dosyaya sunulan ve hükme esas alınan 1.11.2003 başlangıç tarihli, bir yıl süreli kira sözleşmesinde kiralayan Ömer Çayır adına Mustafa Çayır olup, Mustafa Çayır sözleşmeyi Ömer Çayır adına imzalamıştır. Bu durumda kiralayan Ömer Çayır'dır. Davacı Mustafa Çayır malik olduğunu da iddia etmemiştir. Kiralayan ve malik olmayan Mustafa Çayır kira alacağını talep edemez. Mustafa Çayır'ın kendi adına yaptığı takip hukuki sonuç doğurmaz. Davanın bu nedenle reddi gerekirken, yazılı gerekçeyle kısmen kabulü hatalı olmuştur.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.nun 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 24.3.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.



http://kararara.com/forum/viewtopic.php?f=47&t=3883
HAYATTA KÜÇÜMSEME HİÇBİR KİMSEYİ NOKTA DA KÜÇÜKTÜR AMA BİTİRİR CÜMLEYİ.

WWW.KARARARA.COM
avukatozgur
Site Üyesi
Mesajlar: 21
Kayıt: 13 Tem 2017 16:43

Re: KİRALANAN TAŞINMAZIN İLAMSIZ İCRA YOLU İLE TAHLİYESİ PROSEDÜRÜ

Mesaj gönderen avukatozgur »

pPc ekranından okumakta çok zorlandım. Yazıcıdan çıkartıp dosya haline getirdim. Bugün tüm gün bu konuyu okudum. Umarım faydasını görürüm. Paylaştığınız için teşekkür ederim ::5
Kullanıcı avatarı
teoman
Global Moderatör
Mesajlar: 23646
Kayıt: 29 Tem 2012 17:08
Meslek: "Haksızlığa sapıp bütün insanların senin peşinden gelmeleri yerine, adaletli davranıp tek başına kalman daha iyidir."

Re: KİRALANAN TAŞINMAZIN İLAMSIZ İCRA YOLU İLE TAHLİYESİ PROSEDÜRÜ

Mesaj gönderen teoman »

Faydalı olması dileği ile
HAYATTA KÜÇÜMSEME HİÇBİR KİMSEYİ NOKTA DA KÜÇÜKTÜR AMA BİTİRİR CÜMLEYİ.

WWW.KARARARA.COM
murrtex
Yeni Üye
Mesajlar: 1
Kayıt: 18 Ara 2018 16:06

Re: KİRALANAN TAŞINMAZIN İLAMSIZ İCRA YOLU İLE TAHLİYESİ PROSEDÜRÜ

Mesaj gönderen murrtex »

Paylaşım ve bilgilendirmeniz için çok teşekkür ederim. Elinize sağlık
Kullanıcı avatarı
teoman
Global Moderatör
Mesajlar: 23646
Kayıt: 29 Tem 2012 17:08
Meslek: "Haksızlığa sapıp bütün insanların senin peşinden gelmeleri yerine, adaletli davranıp tek başına kalman daha iyidir."

Re: KİRALANAN TAŞINMAZIN İLAMSIZ İCRA YOLU İLE TAHLİYESİ PROSEDÜRÜ

Mesaj gönderen teoman »

Rica ederiz.
HAYATTA KÜÇÜMSEME HİÇBİR KİMSEYİ NOKTA DA KÜÇÜKTÜR AMA BİTİRİR CÜMLEYİ.

WWW.KARARARA.COM
schampuan
Site Üyesi
Mesajlar: 4
Kayıt: 20 Şub 2019 17:20

Re: KİRALANAN TAŞINMAZIN İLAMSIZ İCRA YOLU İLE TAHLİYESİ PROSEDÜRÜ

Mesaj gönderen schampuan »

Bu takip yolunda örneğin konut ve çatılı işyerlerinde 30 günlük ödeme süresi, ödeme emrinin tebliğinden itibaren mi başlar yoksa 7 günlük itiraz süresi geçtikten sonra mı başlar? İyi çalışmalar dilerim
Cevapla
  • Benzer Konular
    Cevaplar
    Görüntüleme
    Son mesaj