Foruma girişte hatalı şifre uyarısı ya da başkaca sorun yaşayan üyelerimiz bu bağlantıdan destek talebinde bulunabilirler.

APARTMAN/SİTE ORTAK GİDERLERİNDEN EŞ DE SORUMLUDUR

Kira Sözleşmesi, Kira Süresi, Kira Bedeli, Alt Kira, Ürün Kirası, Tahliye Taahhütnamesi, Fesih İhbarı, Kira Artırımı, Kira Bedelinin Tespiti, Emlakçı ve Komisyoncu, Kat Mülkiyeti...
Cevapla
Kullanıcı avatarı
teoman
Global Moderatör
Mesajlar: 23646
Kayıt: 29 Tem 2012 17:08
Meslek: "Haksızlığa sapıp bütün insanların senin peşinden gelmeleri yerine, adaletli davranıp tek başına kalman daha iyidir."

APARTMAN/SİTE ORTAK GİDERLERİNDEN EŞ DE SORUMLUDUR

Mesaj gönderen teoman »

APARTMAN/SİTE ORTAK GİDERLERİNDEN EŞ DE SORUMLUDUR
Av. İlknur ÇELİK ORUÇ






Site veya anagayrimenkul ortak giderlerinden malik sıfatı olmayan veya kiracı/kefil sıfatı olmayan eş de sorumlu olacak mıdır? Eşin ortak giderlerden sorumlu olup olmayacağını, Kat Mülkiyeti Kanunu, Yargıtay 20. HD kararı ve Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde incelemeye çalışacağız.


KAT MALİKLERİNİN ORTAK GİDERLERE KATILMA YÖNTEMİ

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları” başlıklı Dördüncü Bölüm 20. maddesinde Kat Maliklerinin “Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma” borcu ele alınmıştır.

KMK Madde 20 – “Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlen- dirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;

Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.” şeklindedir.



Günümüzde özellikle sitelerde kat mülkiyetine konu olan farklı büyüklüklerde bağımsız bölümler bulunmaktadır. Ortak giderlerin hesap edilmesinde, a fıkrasında belirtilen “eşit katılım” ve b fıkrasında belirtilen “arsa payı oranında katılım” ayrımına dikkat edilmeden genellikle arsa payı oranında katılım sistemi uygulandığı görülmektedir.

Kat malikleri arasında ortak giderlere katılım yönünde başka türlü bir anlaşma yoksa, ortak giderlerin hesabının 20. maddedeki bu ayrıma dikkat edilerek yapılması gerekmektedir. Bu durumda da, arsa payına bakılmaksızın kat malikleri, “kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi (özel güvenlik) giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa” arsa payları oranında değil eşit olarak katılmaları gerekmektedir.

Yönetim Planında belirlenmiş olan ortak giderlere katılma yöntemi, KMK 20. maddenin girişinde ifade edilen “kat maliklerinin anlaşmaları” anlamına gelmekte midir? Yönetim Planı, site yönetimlerinin anayasasıdır, kanunun emredici hükümlerine aykırı olmadıkça ve değiştirilmedikçe Yönetim Planındaki hükümler uygulanacaktır. Bu durumda beşte dört çoğunlukla değiştirilmediği müddetçe, yönetim planında yer alan ortak giderlere katılım yönteminde/hesabında maliklerin anlaşmış oldukları kabul edilmelidir. Yönetim Planlarının, çoğunlukla Kat İrtifakı kurulması aşamasında veya sitedeki oturumların/satışların bir kısmı başladığında yapıldığı ve tapuya işlendiği görülmektedir.

Eğer Yönetim Planında, KMK 20. maddesinde öngörülen “eşit paylaşım” ve “arsa payı oranında paylaşım” sistemi birlikte uygulanmıyorsa; bunu sağlamak için Kat Malikleri beşte dört çoğunlukla yapacakları değişiklikle, Yönetim Planındaki katılım sistemini bu hükme uygun hale getirebilirler.


KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN BORÇLARI

KMK Dördüncü Bölümde, “Kat Maliklerinin Borçları” ve “Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları” ayrı ayrı ele alınmıştır. Sitelerde, Kat Mülkiyetine geçilmemiş olduğu hallerde ortak giderlere katılmada Yönetim Planındaki yöntemin esas alındığı görülmektedir. Kat Mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi; fiili uygulamada Kat İrtifakı Tapusu olan malikler, Yönetim Planlarında ve fiili uygulamada ortak giderlere katılmada, tahsilat yönteminde genellikle “Kat Maliki” statüsünde kabul edilmektedir.

KMK 17. Madde Ek'de, Kat İrtifakı kurulmuş ve fiilen tamamlanmış yapılaradaki bağımsız bölümlerin üçte ikisinde fiilen oturulmaya başlandığında, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanacağı belirlenmiştir. Tersi düşünüldüğünde, oturum sayısı üçte ikiden az ise yönetimde kat irtifakı hükümleri geçerli olacaktır. Ancak yukarıda da belirttiğimiz gibi uygulamada, oturum sayısı üçte ikiden düşük olsa da yönetimde kat mülkiyeti hükümlerine göre hareket edilmektedir.

Ancak KMK sistematiğinde “Kat Malikleri” ile “Kat İrtifakı Sahipleri”nin borçları ve tahsilat için uygulanacak yöntemler ayrı ayrı belirlenmiştir. “Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları” KMK 26. maddesinde ele alınmıştır.

KMK Madde 26 – “Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaş- tırmakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat irtifa- kının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verir.

Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde yapılama- ması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür.” şeklindedir.



Kat İrtifakı Sahipleri, yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmekle ve yapı işini kolaylaştırmak borcu ile yükümlü tutulmuşlardır.

Fiili uygulamada Kat Mülkiyetine geçilmemiş ve Kat İrtifakı Tapularına sahip bağımsız bölüm malikleri (irtifak hakkı sahipleri) de Kat Maliki gibi telakki edilmekte, borçları ve tahsilatları da bu çerçevede işlem görmektedir.



KAT MALİKLERİ DIŞINDA ORTAK GİDERLERDEN KİMLER SORUMLUDUR?

Ortak giderlere katılmayı düzenleyen KMK 20. madde, “Kat Malikleri” açısından genel kuralları belirlemektedir. “Ortak giderlerin teminatı” başlıklı KMK 22. maddede ise; kat maliki dışında onunla birlikte ortak giderlerden müştereken ve müteselsilen sorumlu olacak kişiler belirlenmiştir.

KMK Madde 22 – “Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemiyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 893 üncü maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır.

Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.” şeklindedir.



Yasa, anagayrimenkulün veya sitenin işletmesinin/düzeninin devamı için ortak giderlerin tahsil edilebilmesini amaçlamıştır. Ortak giderlerin tahsil edilebilmesi için kat maliklerinin yanında müştereken ve müteselsilen sorumlu olacak kişiler de belirlenmiştir. Buna göre; kiracıların, sükna hakkına sahip olanların, başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde bağımsız bölümden faydalananların kat maliki ile birlikte sorumlu olacağı öngörülmüştür.

Bağımsız bölümde kiracı varsa veya sükna (oturma) hakkı sahibi olarak oturan bir kişi varsa bunların kim olduğu kira sözleşmesinden, tapudaki şerhten, ikamet kayıtlarından, yönetim kayıtlarından, abonmanlık sözleşmelerinden tespit edilip rahatlıkla belirlenebilecektir.

Peki “başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar” kimlerdir veya kimler olabilir? KMK 22. maddede bağımsız bölümden devamlı şekilde faydalananlar belirlenmemiş dolayısıyla da sınırlanmamıştır.



YARGITAY’A GÖRE, KAT MALİKİ OLMAYAN EŞ DE ORTAK GİDERLERDEN SORUMLUDUR

Tapu kaydına, aile konutu şerhi işlenmiş bir bağımsız bölümde oturan yani sürekli olarak o konuttan faydalanan malik olmayan eş de KMK 22 f. 1’e göre ortak giderlerden sorumlu olacaktır.

Yargıtay 20. HD, (TBK 349. md.de belirtilen "aile konutu" incelemesine dahi girmeden) evli olan kişilerin birinin kat maliki olduğu durumlarda, eşlerden her ikisinin de ortak gider ve avanslardan müştereken ve müteselsilen sorumlu olacağı ve malikle birlikte eşine karşı da alacağın tahsili yoluna müracaat edilebileceğine dair karar vermiştir.

Yargıtay kararına konu olan olayda Kat Malikine ve eşine karşı, ortak giderleri, sitedeki spor salonu ve tenis kortu aboneliklerine ait aidatları ödemedikleri için belirtilen ortak giderlerin faizi ile birlikte tahsili talepli dava açılmıştır. Davada yerel mahkeme, kat maliki olmayan dvalı eş için davanın husumet yokluğundan reddine karar vermiş, malik olan eş için davanın kabulüne karar vermiştir. Kararı hem davalı hem davacı vekili temyiz etmişlerdir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesine giden uyuşmazlıkta;

“Kat Mülkiyeti Kanununun, “Ortak giderlerin eminatı” başlıklı 22. maddesinin (2814 s. kanunla değişik) birinci fıkrasında; kat malikinin (KMK) 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan, bu kat malikinin bağımsız bölümünde, kia sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir nedene (intifa hakkı gibi) dayanarak sürekli şekilde yararlananların da bu kat maliki ile birlikte zincirleme sorumlu olacakları kabul edilmiştir. Kanun koyucu, yaptığı bu değişiklikle, ortak gider alacağının güvenceye alınması ve anataşınmazın parasız kalmaması, işletmenin aksamaması gibi durumların önlenmesi amacıyla kat malikinin borcuna, bağımsız bölümden (kira sözleşmesine, sükna veya intifa hakkına ya da başka bir nedene dayanarak) devamlı şekilde yararlananları da ortak etmiş, onu kat maliki ile birlikte zincirleme (müteselsil) sorumlu tutmuştur.


Bu duruma göre, genel gider ve avans borcundan dolayı yönetici veya kat maliklerinden her biri bu alacağı tahsil etmek için ister borçlu olan bağımsız bölüm malikine, isterse onun bağımsız bölümünden (kira akdine, sükna veya intifa hakkına ya da başka bir nedene dayanarak) sürekli şekilde yararlanan kişiye veya her ikisine birlikte dava açılabilecek veya icra takibi yapılabilecektir. Tüm bu nedenlerle bağımsız bölümden sürekli yararlanan konumunda olan diğer davalının (eşin) da ortak gider borcundan sorumlu olduğunu kabulü gerekir.” şeklinde karar verilmiştir. (20. HD. 16.10.2017, 2017/4360 E., 2017/7767 K.)

Yargıtay 20. HD’nin bu kararında KMK 22 madde 1. fıkradaki bağımsız bölümden “başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar” arasında intifa hakkı sahipleri de sayılmıştır.

Bağımsız bölümden sürekli yararlanan konumunda olan bağımsız bölüm malikinin eşinin de ortak giderlerden sorumlu olacağı karara bağlanmıştır. Kararda, taşınmazın aile konutu şerhi ile aileye özgülenip özgülenmediğine bakılmaksızın, birlikte ikamet ve sürekli faydalanma yeterli görülmüştür. Tapu kaydına aile konutu şerhi işlenmiş olan taşınmazlarda da pek tabii olarak her iki eş de ortak giderlerden sorumlu olacaktır.



PEKİ KİRACININ EŞİ DE ORTAK GİDERLERDEN SORUMLU OLACAK MIDIR?

Peki kiracının eşi ortak giderlerden sorumlu olacak mıdır? KMK 22 madde 1. fıkradaki bağımsız bölümden “başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar” kavramına, kiracının eşi de dahil edilebilir mi? Yasadaki bu hükmün lafzı yorumunu dikkate alırsak bu mümkün olmalıdır. Yukarıda belirttiğimiz Yargıtay kararında “Malikin eşinin ortak giderlerden sorumluluğu” benimsenmiş olup; bu karar kiracıcın eşinin sorumluluğuna dair bir karar değildir. Ancak bize göre; Kiracı sıfatındaki eşin kira sözleşmesi uyarınca, aile konutu olarak kiralananı kullanan diğer eş de, “bağımsız bölümden sürekli şekilde faydalanan” konumundadır. Bu durumda, kiracı veya kefil sıfatı olmayan diğer eşin de ortak giderlerden sorumlu tutulabilmesinin önü açıktır diye düşünüyoruz.

Türk Borçlar Kanunu’nun “Kira Sözleşmesi”ni düzenleyen Dördüncü Bölümünde “Aile konutu” başlıklı 349. maddesinde; aile konutu olarak kiralanan taşınmazın kira sözleşmesinin eşin rızası olmadan feshedilemeyeceği hükme bağlanmıştır. Yine aynı maddede, kiracı olmayan eşin, kiraya verene kiralanan yerin aile konutu olarak kiralandığı bildiriminde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatı kazanacağı belirtilmiştir.

TBK Madde 349 - “Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.

Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.

Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.”



hükmünü konumuz açısından ele alacak olursak;

Ailenin oturması için kiralanan taşınmazlarda; TBK 349. md.’de belirtildiği şekilde kiraya verene bildirimde bulunan kiracı olmayan eş de kira sözleşmesinin tarafı olmaktadır. Dolayısıyla da (KMK 22. Md. 1. fıkra kapsamında sorumlu olup olmayacağı hakkında yorum yapmaya gerek olmaksızın) anagayrimenkulün/sitenin ortak giderlerinden de müştereken müteselsilen sorumlu olacaktır.

Yazımızın faydalı olması temennisiyle. Esen Kalınız.


HAYATTA KÜÇÜMSEME HİÇBİR KİMSEYİ NOKTA DA KÜÇÜKTÜR AMA BİTİRİR CÜMLEYİ.

WWW.KARARARA.COM
Kullanıcı avatarı
teoman
Global Moderatör
Mesajlar: 23646
Kayıt: 29 Tem 2012 17:08
Meslek: "Haksızlığa sapıp bütün insanların senin peşinden gelmeleri yerine, adaletli davranıp tek başına kalman daha iyidir."

Re: APARTMAN/SİTE ORTAK GİDERLERİNDEN EŞ DE SORUMLUDUR

Mesaj gönderen teoman »

T.C
YARGITAY
20. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO.2017/4360
KARAR NO.2017/7767
KARAR TARİHİ.16/10/2017
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi


Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı ve davalı ... vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Dava dilekçesinde, müvekkili sitenin ... ilçesi, ... mahallesi, 11 ada, 130, 131 ve 132 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde kurulu olan, 17 blok ve 4 farklı tipteki 132 bağımsız bölümden oluşan bir yerleşim alanı olduğunu, davalıların 131 parsel nolu taşınmaz üzerindeki A/6 blokta 8 nolu bağımsız bölümde ikamet ettiklerini, davalıların evli olup tapunun davalı ... adına kayıtlı olduğunu, sitenin 3 farklı parsel üzerinde kurulu olmasına rağmen kullanım alanlarının ortak olduğunu, tüm parsellerdeki kat maliklerinin bir araya gelerek yaptıkları toplantılarda site ortak yer gider ve aidatlarının belirlendiğini, idarenin de her parselden seçilen üç kişiden ibaret site yönetim kurulunca gerçekleştirildiğini, davalıların ortak giderleri ödemedikleri gibi site içindeki spor salonu ve tenis kortu abonelikleri olup, ilave ücret gerektiren bu hizmetlerin karşılığı olarak belirlenen aidatları da ödemediklerini, bu nedenlerle 23.705,00.- TL site ortak gider borcunun tahakkuk ettiği her aylık dönemdeki faizi ile birlikte davalılardan tahsili istenilmiştir.

Mahkemece davalı ... yönünden davanın husumet yokluğundan reddine, davalı ... yönünden davanın kabulü ile 23.705,00.- TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, davalı ...'ın yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir.

2-Kat Mülkiyeti Kanununun "ana gayrimenkulün genel giderlerine katılma "başlığını taşıyan 20. maddesi hükmüne göre, kat maliklerinden her biri anataşınmazın ortak yerlerine bakım, koruma ve onarım ile genel yönetim giderlerine, ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kendi arsa payları oranında katılmakla yükümlüdür. Buna göre, genel giderlerden asıl sorumlu kat malikleri olup, anılan madde hükmü gereğince ortak giderleri ve saptanacak avansları kat maliklerinden her biri ödemekle yükümlüdür. Kat maliki bağımsız bölüme düşen genel gider borcu ödeninceye kadar bu sorumluluktan kurtulamaz.

Ana kural bu olmakla birlikte, anılan Kanunun "ortak giderlerin teminatı "başlıklı 22. maddesinin (2814 sayılı Kanunla değişik) birinci fıkrasında; kat malikinin 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan, bu kat malikinin bağımsız bölümünde kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir nedene (intifa hakkı gibi) dayanarak sürekli şekilde yararlananların da bu kat maliki ile birlikte zincirleme sorumlu olacakları kabul edilmiştir. Kanun koyucu, 22. maddede yaptığı bu değişiklikle ortak gider alacağının güvenceye
alınması ve ana taşınmazın parasız kalmaması, işletmenin aksaması gibi durumların önlenmesi amacıyla kat malikinin borcuna, bağımsız bölümünden (kira sözleşmesine, sükna veya intifa hakkına yada başka bir nedene dayanarak) devamlı şekilde yararlananları da ortak etmiş, onu kat maliki ile birlikte zincirleme (müteselsilen) sorumlu tutmuştur.


Bu duruma göre, genel gider ve avans borcundan dolayı yönetici veya kat maliklerinden her biri, bu alacağı tahsil etmek için ister borçlu olan bağımsız bölüm malikine, isterse onun bağımsız bölümünden (kira akdine, sükna veya intifa hakkına ya da başka bir nedene dayanarak) sürekli şekilde yararlanan kişiye veya her ikisine birlikte dava açabilecek veya icra takibi yapabilecektir. Tüm bu nedenlerle bağımsız bölümden sürekli yararlanan konumunda olan diğer davalı ...'ın da ortak gider borcundan sorumlu olduğunun kabulü gerekmektedir.

SONUÇ: 1) Yukarıda birinci bentde gösterilen nedenlerle; davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının REDDİNE,
2) İkinci bentde gösterilen nedenlerle, davacının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 16/10/2017 gününde oy birliği ile karar verildi.






T.C
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO:2002/12184
KARAR NO:2003/1121
KARAR TARİHİ:20.2.2003
Mahkemesi: K 1.Sulh Hukuk Mahkemesi
Tarihi : 23.01.2002
Nosu : 2002/844-2002/54
Davacı : K. Bankası Konutları Site Yön.
Davalı : M.Semih


>MÜTESELSİL SORUMLULUK--ORTAK GİDERLERDEN SORUMLULUK





Dava dilekçesinde 1.866.299.492 lira alacağın faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.


KARAR

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı dilekçesinde; yöneticisi olduğu anataşınmaza ait ortak gider ve avans borcundan dolayı 1.866.299.492 TL alacağın gecikme tazminatı ve faiziyle birlikte tahsilini istemiştir.

Mahkemece, davalının kat maliki olmadığı, oturduğu ve davaya konu olan bağımsız bölümün tapuda eşi adına kayıtlı bulunduğu, bu davanın da kat maliki olan eşine karşı açılmadığı,bu durum karşısında davalının pasif husumet ehliyeti bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Kat Mülkiyeti Yasasının 22. maddesi, kat malikinin 20.madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından,bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı şekilde faydalananların da müştereken ve müteselsilen sorumlu olacaklarını öngörmektedir. Yasanın bu açık hükmünden de anlaşılacağı gibi taşınmazda bizzat malik olmamakla birlikte sürekli olarak bağımsız bölümden yararlananlar da ortak gider ve avans borcundan malikle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludurlar. Bu kimselerin sorumlu olabilmeleri için malikle birlikte devamlı şekilde o bağımsız bölümde oturmaları yeterlidir. Bunların ayrıca malikin sıhri veya kan hısımları ya da üçüncü şahıslar olup olmamaları önemli değildir. Malikle hiçbir hısımlık bağı bulunmayanların da ister malikle birlikte olsun isterse yalnız başlarına olsun dava konusu bağımsız bölümde devamlı surette oturmaları halinde ortak gider ve aidat borcundan sorumlu tutulmaları gerekir.

Borçlar Yasasının 141.maddesi hükmüne göre, eğer bir borç ilişkisinde
müşterek ve müteselsil sorumluluk durumu mevcut ise alacaklı, borcun tamamını müşterek ve müteselsil sorumlulardan herhangi birinden istemek ve dolayısıyla borçluyu tercih etmek hakkına sahiptir. Bilindiği üzere müteselsil sorumluluk ya Yasadan ya da sözleşmeden doğar. Buradaki sorumluluk yasadan yani Kat Mülkiyeti Yasasının 22. maddesinden doğmaktadır. Yasasın bu amir hükmünü dar yorumlamak, 22.maddede kat maliki dışında sorumlu olacakları gösterilen kimselerin malikle birlikte oturmaları halinde sorumlu tutmamak yasanın özüne ve sözüne aykırı olduğu gibi müteselsil sorumluluk ilişkisini adi sorumluluk ilişkisine dönüştürür ki bunu kabul edip savunmak mümkün değildir.

Yukarıda da açıklandığı gibi müşterek ve müteselsil borç ilişkisinin bulunduğu yerde alacaklı borçlulardan hangisinde ödeme kabiliyeti görürse onu seçip borcun tamamını ondan istemek hakkına sahip olması Borçlar Yasasının temel kurallarından birisidir. Tüm bu hususlar dikkate alınmadan dava konusu bağımsız bölümün tapuda, davalının eşinin üzerine kayıtlı bulunduğundan davalının pasif husumet ehliyeti bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.


Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile şimdilik diğer yönleri incelenmeksizin hükmün HUMK’nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 20.2.2003 gününde oy birliğiyle karar verildi.





T.C
YARGITAY
18.HUKUK DAİRESİ
ESAS NO: 2002/11525
KARAR NO: 2003/393
KARAR TARİHİ27.01.2003


ÖZET:Ortak gider ve avans borcundan dolayı yönetici veya kat maliklerinden her biri, bu alacağı tahsil etmek için ister borçlu olan bağımsız bölüm malikine, isterse onun bağımsız bölümünden kira bağıtına, oturma hakkına veya başka bir nedene dayanarak "sürekli şekilde yararlanan" kişiye veya her ikisine birlikte icra takibi yapabilecek ve dava açabilecektir.

DAVA: Dava dilekçesinde itirazın iptali, icra-inkar tazminatı ve masrafların davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

KARAR: Dava, kat mülkiyetli ana yapının deprem sonucu hasar gören çatısının onarımı ile merdivenlerinin silim yapılarak temizlenmesi ve merdiven boşluklarının boyanması için harcanan paradan 6 numaralı bağımsız bölümün payına düşen 328.780.000 TL'nin tahsili ile ilgili icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir.

Dosyada toplanan belge ve bilgilere göre, hakkında dava açılan A.... B...., mülkiyeti N.... N....'ya ait 6 numaralı bağımsız bölümde kiracı olarak oturmaktadır.

Mahkemece, dava konusu borcun ödenmesi için noter aracılığıyla çıkartılan ihtarnamenin bağımsız bölüm malikine tebliğ edilememesinden dolayı davalı kiracıdan bu ortak giderin istenemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Kat Mülkiyeti Yasasının başlığını taşıyan 20. maddesi hükmüne göre, kat maliklerinden her biri anataşınmazın ortak yerlerine bakım, koruma ve onarım giderlerine "aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" kendi arsa payları oranında katılmakla yükümlüdür. Ana kural bu olmakla birlikte, anılan yasanın 22. maddesinin (2814 sayılı Yasa ile değişik) birinci fıkrasında; kat malikinin 20. madde uyarınca payına düşecek ortak gider borcundan, bu kat malikinin bağımsız bölümünde kira sözleşmesine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir nedene dayanarak devamlı şekilde oturup yararlananların da bu kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumlu olacakları kabul edilmiş, ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı tutulmuştur. Yasa koyucu 22. maddede yaptığı bu değişiklikle ortak gider alacağının güvenceye alınması ve anataşınazın parasız kalmaması, ortak yerlerin ve tesislerin bakım ve onarımlarının aksamaması amacıyla kat malikinin borcuna onun bağımsız bölümünden kira sözleşmesine ya da başka bir nedene dayanarak devamlı şekilde yararlananları da ortak etmiştir.

Bu duruma göre, ortak gider ve avans borcundan dolayı yönetici veya kat maliklerinden her biri, bu alacağı tahsil etmek için ister borçlu olan bağımsız bölüm malikine, isterse onun bağımsız bölümünden kira bağıtına, oturma hakkına veya başka bir nedene dayanarak "sürekli şekilde yararlanan" kişiye veya her ikisine birlikte icra takibi yapabilecek ve dava açabilecektir.

Somut olayda davacı site yönetimi, ana yapının çatının onarımı ve yalıtımı ile ortak merdivenlerin silim yapılarak temizlenmesi ve merdiven boşluklarının boyanması için harcanan paradan 6 numaralı bağımsız bölümün payına düşen miktarın tahsili için tercihini o bağımsız bölümde kiracı sıfatıyla oturan kişi yönünde kullanarak icra takibinde bulunmuş ve borca itiraz üzerine bu davayı açmış olduğuna göre, mahkemece davaya bakılıp, toplanacak kanıtlar doğrultusunda oluşacak sonuca göre hüküm kurulması gerekirken, yukarıda değinilen esaslar gözardı edilerek yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş olması isabetli değildir.

KARAR : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMKnun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 27.01.2003 gününde oybirliği ile karar verildi.
HAYATTA KÜÇÜMSEME HİÇBİR KİMSEYİ NOKTA DA KÜÇÜKTÜR AMA BİTİRİR CÜMLEYİ.

WWW.KARARARA.COM
Cevapla
  • Benzer Konular
    Cevaplar
    Görüntüleme
    Son mesaj