İşyeri Kira Sözleşmelerinde Yeni Hükümler – Av. Gülşah Sunar Coşkun

İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE YENİ HÜKÜMLER

2012 yılında yürürlüğe giren Türk Borçlar Yasası’nın (“TBK”) kiracısı Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler veya özel hukuk ya da kamu hukuku tüzel kişileri olan işyeri kiralarına dair birtakım hükümlerinin yürürlük tarihi 01/07/2020 olarak belirlenmiştir. 01/07/2020 tarihi itibariyle yürürlüğe girmekle uygulamayı büyük ölçüde etkileyecek olan hükümler aşağıda kısaca izah edilmeye çalışılacaktır.

  • Kira İlişkisinin Devri

Kira ilişkisinin devrine dair TBK’nın 323.maddesine göre, kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. Ancak işyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle sınırlı olarak devralanla birlikte müteselsilen sorumlu tutulmaktadır. Hükmün bu yönü ile kiraya veren aleyhine bir düzenleme olduğunu söylemek mümkündür.

  • Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi

TBK’nın 325.maddesine göre kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

Kural olarak kiracı erken tahliye halinde kira süresinin sonuna kadar işleyecek kira bedellerinden sorumlu olmasına rağmen bu hüküm ile kiracının yükümlülüğü kiralananın yeniden kiraya verilebileceği “makul süre” ile sınırlandırılmıştır. Yargıtay içtihatları uyarınca genellikle makul süre üç ay olarak belirlenmekle, kiralanan yerin konumu ve pazar koşullarına göre değişkenlik gösterebilmektedir.

  • Önemli Sebeplerle Olağanüstü Fesih

TBK’nın 331.maddesinde düzenlenen hüküm ile taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Fesih halinde hükmedilecek tazminat miktarı durum ve koşullar göz önünde bulundurularak hakim tarafından belirlenecektir.

  • Bağlantılı Sözleşme Yasağı

TBK md.340 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersiz sayılacaktır. Örneğin kira sözleşmesinin kurulması için kiraya verenden bir yıl süre ile yakıt alma yükümlülüğü öngören hükümler bu kapsamda değerlendirilebilecektir.

  • Kiracının Güvence Vermesi

TBK’nın 342.maddesine göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

  • Kira Bedeli Dışında Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapılamaması

TBK md.343 uyarınca, kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

  • Kira Bedelinin Belirlenmesi

TBK md.344 hükmüne göre, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. 

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

  • Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı

TBK md.346 hükmü uyarınca, kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Belirtilmelidir ki TBK md. 346 hükmü ile kira bedeli ve yan giderlerin alınmasına ilişkin sözleşme kayıtları dışında kiracı aleyhine (başta veya sonradan) ödeme yükümlülüğü getiren cezai şart, muacceliyet kaydı, vs. kayıtlar geçersiz hale gelecektir. Örneğin kiracının üst üste iki kez kira bedelini ödemede temerrdüe düşmesi halinde bakiye kira bedellerinin istenebilir hale geleceğine dair kayıtlar 01/07/2020 tarihinden itibaren geçersiz sayılacaktır.

  • Dava Sebeplerinin Sınırlılığı

TBK md.354’te düzenlenen bu hükme göre, dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.

Bir cevap yazın