|
18. Hukuk Dairesi 1996/10128 E., 1996/10452 K.
DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI
KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ
İçtihat Metni
T.C.
Y A R G I T A Y
18. HUKUK DAİRESİ
ESAS KARAR
1996/10128 1996/10452
Y A R G I T A Y İ L A M I
Dava dilekçesinde kamulaştırma bedelinin arttırılması ile faiz ve
masrafların davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın
kısmen
kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz
edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki
bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Bozma ilamına uyulmuş ise de, gereği bilirkişi kurullarınca tam
olarak
yerine getirilmemiştir.
Yargıtay uygulamalarına göre, somut emsal alınan taşınmaz imar
düzenlemesi sonucu meydana gelen parsel; dava konusu taşınmazın ise
bu
nitelikte olmaması halinde dava konusu taşınmazın emsalle
karşılaştırılması
sonucu, bulunan değerinden veya kamulaştırılan yüzölçümünden İmar
Kanununun
18. maddesinin 2. fıkrasında sözü edilen düzenleme ortaklık payına
tekabül
edecek oranda indirim yapılması gerekmektedir. Dava konusu taşınmaz
imar
düzenlemesine tabi tutulmadığına göre, yüzölçümü, imar planındaki
konumu ve
imarına etkili diğer unsurlar dikkate alınarak, olduğu gibi
kamulaştırılmayıp
imar düzenlemesine tabi tutulsa idi, İmar Kanununun 18. maddesinde
sözü
edilen yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, cami,
karakol
ve dispanser gibi genel hizmetlere düzenleme ortaklık payı olarak
ayrılması
gereken yerin miktarı veya oranının Belediye İmar Müdürlüğünden
sorulmakla
beraber, ilgili Yönetmelik hükümleri de dikkate alınarak
belirlenmesi ve bu
belirlemeye göre, yukarıda açıklandığı üzere karşılaştırma sonucu
taşınmazın
bulunan değerinden indirim yapılması gerektiği dikkate alınmalıdır.
Mahkemece bunun yerine, imar parseli olan somut emsalin düzenleme
sebebiyle uğradığı zayiat oranının hesaplanarak, dava konusu
taşınmazın
yüzölçümünden bu oranda indirim yapılması suretiyle düzenlenen
bilirkişi
raporlarına itibar edilerek hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
Yapılacak
indirimin miktarı ve oranı dava konusu taşınmazın niteliğine göre
belirlenir.
Emsalin uğradığı imar zayiatı onun değerini ilgilendirir, dava
konusu
taşınmazın değil.
Gerçekten, değerlendirme, dava konusu taşınmaza ait olduğuna göre,
değerlendirmenin, bu taşınmazın nitelikleri dikkate alınarak
yapılması
gerekir. Emsalin, imar parseli haline gelirken uğradığı imar zayiatı
oranının, bu nitelikte olmayan dava konusu taşınmaza uygulanması,
yanıltıcı
ve adil olmayan sonuçlara yol açar. İmar Kanununun 18. maddesi
uyarınca imar
düzenlemesine konu olan taşınmazın yüzölçümünden düşülen alan, bu
taşınmazın
imar parseli haline gelmesi nedeni ile kazandığı değer artışına
karşılık
olup, bu alanın miktarı ve oranı, taşınmazın niteliklerine göre
35’ten çok
olmamak üzere belirlenir. Böylece imar parseli haline gelmeden önce
emsal
taşınmazdan, örneğin 20 oranında indirim yapılmış iken dava konusu
taşınmazda (imar düzenlemesine konu edilse idi) 15 oranında indirim
yapılması gerekebilecektir. Bu oranlar tersine de olabilir.
Örneğin, konumu ve diğer nitelikleri itibariyle imar düzenlemesi
yapılırken yasanın öngördüğü azami oran olan 35 oranında imar
düzenleme
ortaklık payı ayrılmış bir imar parseli emsal alındığında, dava
konusu
taşınmazın konumu, yüzölçümü ve diğer nitelikleri itibariyle imar
düzenlemesine konu olsa idi sadece 20 düzenleme ortaklık payı
düşülecek ise,
35’i düşmek, davacı taşınmaz malikine; oranların tersine çevrilmesi
halinde
de davalı idareye haksızlık olacaktır. En adil ve sağlıklı sonuca,
dava
konusu taşınmaz değerlendirildiğine göre, onun uğrayacağı imar
zayiatını
belirleyip uygulamakla varılabileceği açıktır. Öteden beri yerleşmiş
uygulama
da bu yolda olup, davalı yararına usulen kesinleşmiş, hükmüne uyulan
bozma da
bu yöndedir. Bu uygulamadan amaç, kadastro parseli (brüt) olan dava
konusu
taşınmazı, imar parseli (net) olan emsal taşınmazla bu yönden aynı
niteliğe
getirmek olduğuna göre, yapılacak indirimin dava konusu parsele göre
ve ona
ilişkin olarak hesaplanması doğaldır.
İmar planında yer alan dava konusu taşınmazın düzenlemeye tabi
kılınması halinde uğrayacağı imar zayiatının (düzenleme ortaklık
payı) ne
şekilde hesaplanacağı, 3194 sayılı İmar Kanununa göre çıkarılmış
bulunan
”İmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa
Düzenlemesi İle
İlgili Esaslar Hakkında” Yönetmelikte ayrıntılı biçimde hükme
bağlanmış olup,
taşınmazdan ne miktarda ve oranda düzenleme ortaklık payı ayrılacağı
matematiksel bir kesinlikle hesaplanabilmektedir.
Bu nedenlerle, hükme esas alınan bilirkişi raporunda, imar parseli
olan emsalin 8 oranında zayiata uğradığı için dava konusu
taşınmazdan da bu
oranda indirim yapılmasının bir mantıki ve hukuki dayanağı yoktur.
Bu oran
dava konusu taşınmaza göre belirlenecektir. Yapılacak indirim,
yukarıda sözü
edilen araştırma sonucunda 8’den az veya çok olabilecektir.
Değişik adalarda veya değişik konumlarda olan değişik nitelikte ve
yüzölçümde bulunan taşınmazlardan aynı oranda düzenleme ortaklık
payı
düşülmesi, bu konudaki yönetmeliğe aykırı olduğu gibi, dava konusu
taşınmazın
niteliklerinin önemli bir bölümünün dikkate alınmayarak onların
yerine
değerlendirmeye konu edilmeyen taşınmazın (emsal) niteliklerinin
alınması
suretiyle yanlış değerlendirilmeye gidilmesine yol açar.
Bu konuda dikkate alınması gereken bir husus da, (olayımızdaki
durumun
aksine) dava konusu taşınmazın imar parseli, emsalin ise kadastro
parseli
olması halidir. Bu gibi hallerde imar parseli olan dava konusu
taşınmazın
uğradığı imar zayiat oranı değerlendirilmekte ise de, bu zayiat
oranı, dava
konusu taşınmaza aittir. Onun için dikkate alınması doğrudur.
Kendisi imar
parseli olan dava konusu taşınmaza bu hale gelirken fiilen
uygulanmış imar
zayiatı, karşılaştırma sonucu bulunan değerine ilave edilmektedir.
Ancak,
görülen davada bu husus (dava konusu taşınmaz imar parseli, emsalin
kadastro
parseli) varit olmadığından bu uygulamaya yer yoktur. O nedenle
karşı oyda,
bu konudaki Daire kararına yapılan yollama da varit değildir.
Bu durumda hükmüne uyulan bozma ilamında açıklanıp, Hukuk Genel
Kurulunda ve Dairede istikrar bulmuş uygulama gereği mahkemece
yapılacak iş,
Belediye Başkanlığına müzekkere yazılarak, dava konusu taşınmazın
imar
planında yer aldığı bölge, yüzölçümü ve diğer nitelikleri itibariyle
İmar
Kanununun 18. maddesi uyarınca imar düzenlemesine konu edilmesi
halinde bu
maddenin 2. fıkrası uyarınca düzenleme ortaklık payının hangi oranda
olacağı
saptanıp, bilirkişi raporlarında belirlenen m2 değerlerinden
(1.550.000 ve
1.800.000 TL./m2) veya kamulaştırılan alandan (1996 m2) ek
raporlardaki 8
yerine, bu oranda indirim yapılarak hasıl olacak sonuca göre karar
vermek
olmalıdır.
Ancak; yukarıdaki gibi araştırma ve hesap yapılmış; davalının
yararına
bir farka ulaşılmış olması halinde dahi İmar Kanununun 18.
Maddesindeki azami
oran olan 35 oranında indirim yapıldığında bile, bilirkişi
raporlarında
talebin üstünde bir sonuca varılacağından ve taleple bağlı kalınarak
hüküm
kurulmuş olduğundan bu husus bozma sebebi sayılmamıştır.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı deliller ile kanuni
gerektirici
sebeplere göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile
usule ve
kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı bakiye onama
harcının
temyiz edene yükletilmesine, 25.11.1996 gününde oyçokluğuyla karar
verildi.
KARŞI OY YAZISI:
İmar Yasasının 18. Maddesinin 2. fıkrasına göre, imar düzenlemesine
tabi tutulan arazi ve arsaların yüzölçümlerinden 35’i geçmemek
koşuluyla,
yeteri kadar alan, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer
artışları
karşılığında, düzenleme ortaklık payı olarak düşülebilir. Parasal
herhangi
bir karşılık alınmadan terkedilen düzenleme ortaklık payı, 18. madde
hükmüne
göre, düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, park,
çocuk
bahçesi, yeşil saha gibi hizmetlere tahsis edilir. Bu hizmetlerin
taşınmazda
meydana getireceği değer artışları, terk edilen bölümün gerçek
karşılığıdır.
Yasa koyucu, kalan bölümde düzenleme ortaklık payı olarak ayrılan
yerin
bedeli kadar bir artışın gerçekleşeceğini varsaymıştır. Bir örnek
vermek
gerekirse, bir arsanın 20 düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra
kalan
kısmı 125.000 TL./m2’den satılmışsa, gerçekte bu bedele düzenleme
ortaklık
payının neden olduğu 20 değer artışı da dahildir ve düzenleme
görmemesi
halindeki değeri, 125.000 TL.’nın 20 eksiği olan 100.000 TL.’dir.
Bir başka
anlatımla, 1.25 m2’lik bir alandan 20 düzenleme ortaklık payı
düşülmesi
sonucu 1 m2’lik bir alan oluşturulduğuna göre 125.000 TL., düzenleme
görmeden
önceki 1.25 m2’lik bir alanın bedelidir. (m2 100.000 TL.)
Emsalin gerçek değerinin bu yöntemle belirlenmesi ilke olarak
benimsendikten sonra, düzenleme ortaklık payı olarak ayrılan
yüzdenin,
emsalin m2 değerinden (veya alanından) düşülerek dava konusu
taşınmaz gibi
düzenleme görmemiş haldeki fiyatı belirlenip, aynı niteliğe irca
edilmiş
taşınmazlar arasında karşılaştırma yapılması yada düzenleme görme
unsuru
dikkate alınmaksızın emsalle dava konusu taşınmazın yapılacak
karşılaştırma
sonucu bulunacak değerinden (veya alanından) emsalde fiilen
uygulanan oranda
düzenleme ortaklık payı karşılığı bir miktarın indirilmesi sonucu
değiştirmeyecektir.
Kamulaştırma Yasasının 11. maddesinin g bendi, kamulaştırılan arsa
bedellerinin emsal satışlara göre belirleneceğini öngörmektedir. Şu
halde
emsal taşınmazın gerçek değerinin bilinmesi gerekir. Emsal
taşınmazın gerçek
değerinin belirlenmesi ve sağlıklı bir karşılaştırma yapılabilmesi
ise, ancak
emsalden fiilen terkedilen düzenleme ortaklık payının, aynı oranda
hesaba
katılmasıyla mümkündür. Emsalden fiili olarak ayrılan ve oranı
belirlenen
miktar yerine, dava konusu taşınmazdan düşülmesi muhtemel muhayyel
bir
düzenleme ortaklık payına itibar edilmesi; gerçekçi olmayacağı gibi,
emsalden
35 düzenleme ortaklık payı düşülmüşken, kamulaştırılan arsadan 10
düşülmesi
yada emsalden 10 düzenleme ortaklık payı düşülmüşken, dava konusu
arsadan
35 oranında düzenleme ortaklık payı düşülmesi gibi adil olmayan
sonuçlar
doğurabilecektir.
Nitekim, Daire uygulamalarında, dava konusu taşınmazın düzenleme
görmüş, emsalin düzenleme görmemiş olması durumunda,
genelleştirilmesi
gereken bu yöntem uygulanmakta, dava konusu taşınmazın düzenleme
nedeni ile
uğradığı zayiat oranında bir artış, emsal bedele yansıtılmaktadır.
(10.9.1996
günlü 1994/6383-7150 sayılı karar)
Sonuç olarak, düzenleme ortaklık payı nedeniyle emsalde fiilen
gerçekleştirilen zayiat oranında bir miktarın, kamulaştırılan
taşınmaz
alanından (ya da fiyatından) indirilmesi yolundaki bir uygulama,
yasaya
uygun, adil ve gerçekçi olacaktır.
Kararın belirtilen gerekçelerle onanması gerektiği kanısıyla sayın
çoğunluğun görüşüne katılmıyorum.
Üye
|
